Thị trường bất động sản 2023 liệu có tươi sáng hơn?

Theo Người lao động, các chuyên gia và đội ngũ nghiên cứu về thị trường bất động sản dự báo rằng các doanh nghiệp vừa và nhỏ có tài chính, quỹ đất lành mạnh sẽ có cơ hội vươn lệ trong năm nay sau khi một số ông lớn phải trả qua đợt tái cấu trúc mạnh mẽ. 

Doanh nghiệp vừa và nhỏ đón đầu cơ hội

Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - BĐS Dat Xanh Services (FERI) công bố báo cáo dự báo thị trường bất động sản năm 2023 mới đây cho thấy thị trường bất động sản 2023 có thể xảy ra theo 3 kịch bản bao gồm: tích cực, kỳ vọng và thách thức.

Xét về tích cực, FERI đã dự báo rằng GDP của Việt Nam năm nay sẽ đạt khoảng 5,5-6,5%, lãi suất 10-11%, lạm phát 5-5,5% với tỉ lệ tiêu thụ trên thị trường bất động sản duy trì ở mức trung bình và giá bán theo chiều hướng ổn định.

Ở kịch bản kỳ vọng, GDP đạt khoảng 4,5-5,5%, với lãi suất 14-16% và lạm phát ở mức 6-7%. Tỉ lệ hấp thu thị trường có thể xuống thấp dưới mức trung bình và giá bán có thể điều chỉnh nhẹ. Còn lại, với kịch bản thách thức, GDP rơi vào khoảng 3,5-4,5%, lãi suất 18-20% và lạm phát khoảng 10%, tỉ lệ tiêu thụ sẽ rất thấp và giá bán bị điều chỉnh sẽ giảm nhiều hơn.

TS Phạm Anh Khôi, Viện Trưởng FERI cho biết thị trường bất động sản năm 2023 cho dù xảy ra theo viễn cảnh nào đi nữa vẫn tích cực hơn so với giai đoạn trước. Hiện nay, tình hình kinh tế vĩ mô lạc quan hơn trước với lạm phát và tăng trưởng kinh tế tốt hơn nhiều so với giai đoạn trước. Những chính sách liên quan Luật Nhà ở, Luật Đất đai … cũng đang dần hoàn thiện. Nguồn cung bất động sản trước đây bị dư thừa, trong khi hiện nay nguồn cung đang khan hiếm, đặc biệt là phục vụ cho nhu cầu ở thực.

Bên cạnh đó, các chính sách đang được tiếp tục triển khai như Nghị quyết 11 và Nghị quyết 43 (gói 350.000 tỉ đồng) về Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội 2022-2023 để đẩy mạnh phát triển đồng bộ các ngành của nền kinh tế, hỗ trợ người dân thu nhập thấp sở hữu nhà bằng gói hỗ trợ hồi phục thị trường bất động sản.

Đáng chú ý, các doanh nghiệp, khách hàng và chủ đầu tư đều chuẩn bị những phương án riêng để tồn tại sau khi đã rút kinh nghiệm từ những đợt khủng hoảng trước. Trong khi các doanh nghiệp bất động sản lớn gặp khó khăn về trái phiếu, một số doanh nghiệp nhỏ và trung bình vẫn phát hành được trái phiếu, ổn định, thu hút được dòng tiền và triển khai dự án mặc dù thanh khoản chậm đi do tác động từ tình hình chung. Chính những doanh nghiệp có quỹ đất tốt, tài chính lành mạnh và có đối tác phù hợp sẽ có nhiều cơ hội trong những năm sắp tới.

Theo nhận định của TS Nguyễn Hoàng, Tổng Thư ký Hội Môi giới BĐS Việt Nam, những doanh nghiệp và chủ đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh, uy tín và có kinh nghiệm trong việc giải quyết khủng hoảng là những đơn vị đủ tầm nhằm tìm kiếm cơ hội trong khó khăn.

Ông Hoàng nhấn mạnh rằng dù vậy thì các doanh nghiệp cần ý thức tập trung chiến lược, thượng tôn pháp luật, và sẵn sàng đối phó với các kịch bản có thể xảy ra. Bên cạnh đó, đa dạng hóa mạng lưới nhà đầu tư và đối tác.

Ý định xuống tiền

Theo một báo cáo về tâm lý người tiêu dùng bất động sản đầu năm 2023, có gần 70% người tham gia cho biết họ có ý định mua bất động sản trong năm nay. Mặc dù giảm sự lạc quan nhưng họ vẫn kỳ vọng giá bất động sản sẽ tăng lên.

Báo cáo nêu rõ rằng nhiều người Việt sẵn sàng bỏ ra từ 40-60% tổng thu nhập để trả góp vay mua nhà. Đối với những người có thu nhập hộ gia đình dưới 40 triệu đồng/ tháng, có 46% người sẵn sàng dành 40% - 60% tổng thu nhập cho khoản trả góp vay để mua nhà.

Với các đối tượng có thu nhập hộ gia đình cao hơn, tỉ lệ này cũng tăng theo. Cụ thể, có 67% ở những người có thu nhập 40-70 triệu đồng/ tháng, 73% và 74% lần lượt đối với những người có thu nhập 70-100 triệu đồng/ tháng và những người có thu nhập trên 100 triệu đồng hàng tháng.

Cuối quý IV/2022, FERI thực hiện một khảo sát cho thấy đa số người tiêu dùng kỳ vọng rằng họ có thể mua được căn hộ trong năm 2023 với giá phải chăng, khoảng 2-3,5 tỉ đồng với căn hộ 1-2 phòng ngủ và tình trạng pháp lý của căn hộ minh bạch. Bên cạnh đó, ưu tiên các dự án ở đô thị vệ sinh, loại bất động sản sơ cấp.

Bên cạnh đó, những người có nhu cầu mua bất động sản cũng mong rằng NHNN sẽ nới room tín dụng và điều chỉnh lãi suất cho vay, cũng có chính sách hỗ trợ từ chủ đầu tư. Quyết định mua bất động sản của họ chủ yếu chịu tác động bởi lãi vay, giá bán và sau cùng là khả năng tăng giá.

Xét về góc độ đầu tư, theo Savills Việt Nam, nửa đầu năm 2023 sẽ là giai đoạn quan trọng để họ nhìn nhận trước khi quyết định xuống tiền hay không.

Ngân hàng Nhà nước Việt Nam hiện đang làm rất tốt khả năng giữ giá VNĐ ổn định so với những loại tiền tệ khác và bất động sản là một khoản đầu tư dài hạn. Đối với nhà đầu tư lo ngại về rủi ro từ 1-2 năm nên tìm một kênh đầu tư phù hợp hơn bởi thị trường bất động sản Việt Nam đang có vị thế tốt nếu nhìn vào bức tranh tổng thể.

Theo ông Tín Nguyễn, Trưởng Phòng Nghiên cứu Thị trường, Colliers Việt Nam, phân khúc bất động sản nhà ở có thể vẫn gặp khó về pháp lý, nguồn vốn, thanh khoản và dự kiến sẽ kéo dài tới quý III năm nay.

Ông Tín nhìn nhận rằng những động thái mới nhất của Chính phủ, NHNN và tổ công tác cho thấy sự quyết tâm hồi phục thị trường một cách bền vững. Nguồn cung sẽ thu hẹp nhờ việc hoãn triển khai những đợt mở bán mới, qua đó góp phần gia tăng giao dịch.