Thanh khoản èo uột, kỳ vọng kịch bản thị trường năm 2023 có thể đổi khác

Lệch pha cung - cầu, lượng giao dịch ảm đạm

Một năm 2022 được dự báo đầy triển vọng đã khép lại với những gam màu ảm đạm, nguồn cung BĐS hạn chế tại tất cả các phân khúc. Thống kê, số lượng dự án nhà ở thương mại hoàn thành trong quý III/2022 khoảng 4.123 căn, số lượng nhà ở xã hội dành cho người thu nhập thấp khu vực đô thị và công nhân khu công nghiệp hoàn thành trong 6 tháng là 13 dự án, với 6.000 căn.

Về giá giao dịch nhà đất, giá nhà ở riêng lẻ, đất nền, căn hộ chung cư vẫn giữ ở mức cao đã được thiết lập tại thời điểm cuối Quý II/2022 ảnh hưởng đến tính thanh khoản và lượng giao dịch của thị trường đặc biệt là thị trường thứ cấp.

Về tồn kho BĐS, chỉ trong Quý III/2022, tổng lượng giao dịch là 51.003 giao dịch, nguồn cung BĐS có 18.885 căn nhà ở đủ điều kiện đưa vào giao dịch. Nhìn chung, trong 9 tháng đầu năm 2022, số lượng nhà ở trong các dự án đưa ra giao dịch hạn chế trong khi nhu cầu đầu tư, mua sử dụng của người dân vẫn chưa có dấu hiệu giảm.

Năm 2022 được coi là dấu mốc sụt giảm xuống mức thấp nhất trong 5 năm trở lại đây về lượng giao dịch nhà đất, căn hộ tại hai khu vực trung tâm phía Bắc và Nam, căn cứ theo báo cáo của các sàn BĐS tại Việt Nam.

Đánh giá từ chuyên gia Batdongsan.com.vn, đây là trường hợp chưa từng xảy ra trong khoảng thời gian trước Tết trong hơn 5 năm qua. Đây thường được nhận định là thời điểm giao dịch BĐS cao điểm hàng năm. Bất chấp việc nhiều doanh nghiệp đã tăng mức chiết khấu lên 40 - 50% nhưng thanh khoản vẫn chưa có dấu hiệu cải thiện dù Tết đang đến rất gần (cụ thể rơi vào cuối tháng 1/2023)

Thị trường miền Bắc, cụ thể tại TP Hà Nội, theo Savills Việt Nam, khoảng 4.000 căn hộ đã được bán trong quý I, trong khi doanh số bán hàng giảm 45% trong quý II so với trước đó và giảm 10% trong quý III. Trong quý III/2022, Hà Nội bán được 299 căn nhà liền kề và biệt thự, giảm so với 666 căn trong quý I.

Dưới góc độ chuyên gia, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hiệp hội Môi giới BĐS Việt Nam, cho biết từ quý II, thị trường BĐS phía Bắc chững lại do tác động của chính sách thắt chặt tín dụng. Tỷ lệ hấp thụ của thị trường trong quý III giảm 66,5% so với nửa đầu năm và số lượng giao dịch giảm trên 50% so với cùng kỳ năm ngoái. Dòng tiền vào thị trường BĐS đã chững lại khiến thanh khoản giảm rõ rệt.

Lý giải thực tế này, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực phía Nam của Batdongsan.com.vn cho rằng, các giao dịch bị đóng băng do một số nhà đầu tư và người tiêu dùng gặp khó khăn trong việc tiếp cận các khoản vay ngân hàng, trong khi những người khác mất niềm tin với thị trường sau “cú sốc” lãi suất tăng. Tình trạng này đã khiến mọi người trì hoãn việc mua hàng trong thời gian qua và chờ đợi một sự khởi sắc hơn vào ngành địa ốc năm 2023 tới.

Nhận diện những tồn đọng hạn chế

Dưới góc độ chính sách, Bộ Xây dựng nhận diện sự chậm trễ trong thực hiện Chương trình xây dựng văn bản quy phạm pháp luật và các đề án của Bộ năm 2022. Thông tin từ Báo cáo, việc sửa đổi các quy định pháp luật ban hành về quy chuẩn, tiêu chuẩn, định mức BĐS chưa theo kịp với bức xúc, vướng mắc từ dư luận. 

Không chỉ vậy, các văn bản pháp luật của Ngành với đặc điểm nội dung rộng, phức tạp, liên quan đến nhiều ngành, lĩnh vực, vẫn chưa có sự phối hợp tham gia soạn thảo, góp ý chưa thực sự chặt chẽ, khoa học, hiệu quả đạt được chưa cao, chưa theo kịp tiến độ thời gian đề ra.

Giữa bối cảnh lạm phát, ảnh hưởng bởi nền kinh tế toàn cầu và những hệ lụy sau thời gian dài của đại dịch, thị trường BĐS vẫn tiềm ẩn những yếu tố gây bất ổn, từ nguy cơ “bóng bóng” chuyển sang nguy cơ “suy thoái”.

Nguồn cung thiếu hụt tại các phân khúc, cơ cấu hàng hóa BĐS chưa phù hợp với nhu cầu thị trường, kéo theo giá BĐS tăng cao, thiếu trầm trọng nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ gây khó khăn cho người mua có nhu cầu ở thực. Vẫn xuất hiện tình trạng các sàn giao dịch BĐS câu kết với nhau “ôm hàng”, “làm giá”, “tạo sóng”, “thổi giá”, gây “sốt ảo” ăn chênh lệch,... làm nhiễu loạn thị trường.

Chất lượng một số đồ án quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị tại một số địa phương chưa cao, chưa đáp ứng được yêu cầu. Việc điều chỉnh quy hoạch, nhất là điều chỉnh cục bộ quy hoạch chung, điều chỉnh quy hoạch chi tiết còn chưa chặt chẽ. Vấn đề về nguồn vốn, thủ tục lập quy hoạch còn vướng mắc, hạn chế.

Những định hướng phát triển thị trường BĐS trong năm 2023 

Hướng tới một thị trường BĐS ổn định, bền vững và lành mạnh, việc thực hiện các nhiệm vụ của Tổ công tác Thủ tướng Chính phủ về rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án BĐS tại các địa phương, doanh nghiệp thuộc thành phố Hà Nội, TP HCM và một số tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương được đặt lên hàng đầu.

Đồng thời, chủ động nghiên cứu, phối hợp với các cơ quan liên quan ban hành các văn bản theo thẩm quyền hoặc đề xuất Chính phủ ban hành Nghị định hướng dẫn về quy trình, trình tự, thủ tục triển khai thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, nhà ở xã hội và khu đô thị.

Tiếp tục nghiên cứu nhằm xây dựng cơ chế, chính sách, giải pháp khuyến khích, thu hút đầu tư nước ngoài vào thị trường BĐS, khắc phục tình trạng lệch pha cung - cầu, chú trọng khuyến khích phát triển sản phẩm BĐS đáp ứng nhu cầu lớn của xã hội như: nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá bình dân.

Đặc biệt cần hoàn thiện và nâng cao hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường BĐS. Thường xuyên bám sát tình hình thị trường BĐS để có cơ chế điều chỉnh, tháo gỡ những khó khăn, hạn chế, bất cập về chính sách, pháp luật, thiên tai, tác động của dịch COVID-19 đối với thị trường BĐS.