Nhà đầu tư thấp thỏm vì thị trường bất động sản cuối năm vẫn ảm đạm

GS Đặng Hùng Võ nhìn nhận, cả hai giai đoạn 2011 - 2013 và năm 2022 - 2023, thị trường bất động sản đều có những điểm tương đồng và khác biệt. 

Năm 2012, thị trường vướng nợ xấu, nhưng hiện tại chỉ có biểu hiện nợ xấu chứ không tác động mạnh như 10 năm trước. Con số nợ xấu năm 2012 là 100.000 tỉ đồng, còn hiện nay các ngân hàng báo nợ xấu và chào bán BĐS thế chấp nhưng chưa xuất hiện các cục máu đông trong dòng tiền. 

Tỷ lệ lạm phát ở giai đoạn trước là 17 - 18%, còn hiện tại đang giữ ở mức thông thường là 4%. Tuy nhiên, áp lực từ trái phiếu doanh nghiệp hiện nay mạnh hơn thị trường vốn của ngân hàng.

Theo vị chuyên gia, việc “chữa bệnh” cho thị trường bất động sản hiện đã khác nhiều so với 10 năm trước. Giải pháp đầu tiên là câu chuyện tài chính, phải kiểm soát được thị trường trái phiếu, doanh nghiệp phát hành cần đủ tiêu chuẩn về tài chính để đảm bảo phát hành trái phiếu và không có rủi ro nào. 

Đối với thị trường BĐS giai đoạn hiện tại, vấn đề dư cung nguy hiểm hơn nhiều thanh khoản. Tính thanh khoản yếu là vì niềm tin thị trường sụt giảm sau loạt vụ đổ bể của hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp…

“Tôi cho rằng, năm 2023 chúng ta phải cố gắng tháo gỡ pháp luật. Nhưng tôi cũng không chắc sẽ quyết được, vấn đề pháp luật rất phức tạp. Nhất là khi nó gắn với chuyện chống tham nhũng. Đây là vấn đề rất lớn. 

Chúng ta đang cần tính chuyên môn cao để có được một hệ thống pháp luật phù hợp với nhu cầu chống tham nhũng. Nếu không thì cứ quy định quyền lực Nhà nước chặt chẽ sẽ gây khó cho thị trường, mọi thứ bị chững lại. Nếu làm mà không có quy định rõ ràng thì dẫn tới việc không ai dám phê duyệt” - Ông Võ cho hay. 

Chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực chia sẻ, vào năm 2012, có những chủ đầu tư dự án phải chiết khấu sản phẩm tới 90%. Còn mức chiết khấu hiện tại chỉ từ 10 - 30%. Đợt “đóng băng” giai đoạn 2011 - 2012 bắt nguồn từ suy thoái kinh tế. Khủng hoảng tài chính lan rộng ra các nước, gồm cả Việt Nam và lan sang nhiều lĩnh vực như tài chính, ngân hàng, BĐS. 

Nhưng hiện nay không như vậy vì thị trường BĐS đã và đang có điều chỉnh. Tăng trưởng kinh tế giai đoạn 2011 - 2012 rất thấp khi chỉ khoảng 5 - 5,5%, còn năm nay là 8%. 

Thực lực doanh nghiệp hiện tại cũng tốt hơn nhiều giai đoạn trước. Lợi nhuận trước thuế của các doanh nghiệp niêm yết trên sàn trong 9 tháng đầu năm vẫn tăng 14 - 15% tùy lĩnh vực. Thậm chí các ngành nghề gặp khó thì lợi nhuận cũng tăng khoảng 4 - 5%. 

Mức chiết khấu giá BĐS hiện nay giao động từ 20 - 35%, tuy nhiên chỉ tại một số dự án, chứ không đại trà. Còn ở giai đoạn 2011 - 2013 thì hầu hết mọi doanh nghiệp BĐS đều giảm giá, xả hàng. Ông Lực nhận định, đa số người mua thực hiện nay vẫn còn nhưng có tâm lý chờ đợi bắt đáy, chờ thời điểm tốt. 

Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam Nguyễn Văn Đính cũng cho rằng, thị trường BĐS hiện nay vững chãi hơn nhiều so với 10 năm trước. Bản chất của tình hình vốn không phải khủng hoảng BĐS, mà chỉ là thị trường đang điều chỉnh để lành mạnh, bền vững hơn. 

Theo đánh giá của ông Đính, giai đoạn khó khăn hiện tại cũng có nhiều điểm giống với thị trường những năm 2007 - 2013, nhưng chưa khủng hoảng. 

Ở giai đoạn khủng hoảng 2007 - 2013 và hiện tại, vị chuyên gia cho rằng, thị trường BĐS đều phát triển nóng, dòng vốn khá mạnh, không kiểm soát nổi hoạt động đầu tư, hiện tượng đầu cơ tràn lan… Kết quả là, giá thành leo thang, các cơn sốt đất liên tục xảy ra và xuất hiện bong bóng giá. 

Đồng thời, cơ cấu sản phẩm trên thị trường không phù hợp , khó tiêu thụ. Các cơ quan quản lý phải áp dụng chính sách siết chặt tiền tệ để điều chỉnh ổn định nền kinh tế, doanh nghiệp khó tiếp cận vốn. Nhưng, điểm khác biệt là kinh tế khi đó có dấu hiệu suy thoái, sức khỏe nguồn lực quốc gia không mạnh, thị trường gặp khủng hoảng vì nguồn cung thừa còn cầu thấp bất chấp giá bán được xem là phù hợp. Còn thời điểm này, kinh tế ổn định cùng nguồn lực quốc gia tốt. 

"Thị trường BĐS ở thời điểm này không có dấu hiệu gặp khủng hoảng vì lực cầu đang rất mạnh còn lượng cung lại khan hiếm tạm thời, sản phẩm đưa ra thị trường chưa phù hợp nhu cầu thực tế. Nguồn cung trong tương lai còn rất nhiều, nhưng phải có các chính sách điều chỉnh thì mới có thể cung cấp cho thị trường” - Ông Đính cho biết. 

Vị chuyên gia cũng chỉ ra những bất ổn trên thị trường bất động sản vài năm nay. Đầu năm ngoái, thị trường chứng kiến hàng loạt cơn sốt đất diện rộng. Số lượng nhà đầu tư tham gia thị trường bất động sản liên tục tăng ở mức kỷ lục, tỷ lệ thuận với lượng tham gia vào thị trường chứng khoán. Ngoài ra, trái phiếu doanh nghiệp bùng nổ giúp các doanh nghiệp địa ốc chiếm tới 27,7% tổng khối lượng phát hành. 

Tuy nhiên, hiện tượng này khiến giá bán BĐS tăng cao, không phù hợp với nhu cầu thực của người dân. Chưa kể, việc giá bán leo thang từ vật liệu xây dựng, máy móc, thiết bị, nhân công, giá đất, chi phí vốn… cùng lạm phát đã gây áp lực lớn lên giá BĐS. Nhưng trong các tháng cuối năm này, theo ông Đính, thị trường bất động sản ghi nhận một số tín hiệu hạ nhiệt, nhiều dự án được điều chỉnh giá. Tuy giá BĐS đã giảm nhưng vẫn neo cao gấp nhiều lần so với thời điểm 2018. Theo đó, việc cắt lỗ chỉ đúng với những nhà đầu tư ngắn hạn.