Thị trường bất động sản đang "ngủ đông", liệu có giống giai đoạn 2011 - 2012?

Đều là "ngủ đông" nhưng tính chất khác nhau

Thực tế sự phát triển của thị trường BĐS sẽ biến động theo hình Sin, tức là sẽ có lúc tăng và có lúc giảm. Khi nhìn lại thị trường trong vòng 10 năm sẽ thấy rõ điều này. Vào giai đoạn 2011 - 2012, thị trường BĐS hoàn toàn đúng với trạng thái đóng băng, hầu hết các dự án đều dừng việc triển khai, trong khi hàng tồn kho bất động sản lại dư thừa. 

Đây cũng là hệ quả mà thời kỳ tăng giá ảo gây ra. Vào thời điểm đó, nhà nhà nhà đầu tư bất động sản, giá bán liên tục tăng cao, vượt quá mức thu nhập của người dân.

Chẳng hạn như chung cư số 175 Nguyễn Trãi của chủ đầu tư Tập đoàn Hoàng Huy vào thời điểm sốt giá lên trên 45 triệu đồng/m2. Một dự án khác tại Mỹ Đình của chủ đầu tư Tổng Công ty Phát triển nhà và đô thị Bộ Quốc Phòng có giá bán 38 triệu đồng/m2…

Giá nhà đất tại những dự án quanh khu Nam Từ Liêm có giá lên tới 200 triệu đồng/m2. Nếu tính vào thời điểm cuối năm 2007 thì giá một căn biệt thự 150m2 tại Từ Liêm khoảng 4 - 5 tỷ đồng, tới năm 2011 đã tăng lên 25 - 30 tỷ đồng. Một số dự án đất nền tại Hoài Đức rao bán đến 80 triệu đồng/m2.

Nhìn lại tín dụng giai đoạn 2011 - 2012, có thể thấy lãi suất huy động và tiền gửi đều tăng cao, có nhiều ngân hàng gửi tiết kiệm có thời hạn, cộng với các khoản khuyến mại thì người gửi tiền có thể nhận lãi suất khoảng 20%/năm, trung bình là 16 - 17%/năm. Khi đó lãi suất cho vay lên tới 25 - 30%/năm đã khiến các doanh nghiệp rơi vào khó khăn.

Với những diễn biến nóng của thị trường bất động sản bấy giờ, Ngân hàng Nhà nước phải kiểm soát chặt tín dụng khiến thị trường nhanh chóng đổi chiều, giá chung cư, đất nền rơi "tự do". 

Như trước, các căn chung cư khoảng 40 - 45 triệu đồng/m2, nhưng tới giai đoạn 2013 - 2014 giảm chỉ còn 25 - 30 triệu đồng/m2. Giá nhà liền đất cũng đã giảm xuống còn từ 100 - 120 triệu đồng/m2; Giá tại các dự án cũng từ 80 triệu đồng/m2 xuống còn từ 30 - 40 triệu đồng/m2.

Như vậy, sau thời kỳ sốt nóng thì thị trường đã được trả lại cơ hội cho người mua có nhu cầu ở thực.

Về giai đoạn hiện tại, sản phẩm tồn kho chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp, hạng sang vì giá đã tăng quá nóng. Bất chấp 2 năm đại dịch Covid - 19, thị trường BĐS vẫn rất sôi động, tuy nhiên chủ yếu là hoạt động đầu cơ. 

Tất cả các loại hình bất động sản đều bị thổi giá, nhiều chủ đầu tư đã thu lại bảng giá niêm yết để điều chỉnh tăng theo thị trường.

Những dự án ven đô tại Hà Nội hay TP. HCM chứng kiến giá BĐS tăng bằng lần. Có những dự án để hoang cả chục năm bỗng lại được săn đón với giá bán tăng gấp 3 -4 lần. Trước chỉ từ 30 - 35 triệu đồng/m2 nhưng được thổi lên tới 100 - 120 triệu đồng/m2.

Hiện tại, không để nhỡ nhịp thị trường thì giá chung cư vào hồi tháng 8 đã bắt đầu tăng khoảng 10 - 15%, kể cả những dự án đã qua sử dụng.

Một số chuyên gia BĐS cho hay, đây là sự bất thường của thị trường. Ngay lập tức Ngân hàng Nhà nước có động thái siết chặt tín dụng vào BĐS, Nhà nước rà soát pháp lý các dự án… thì thị trường nhanh chóng lại rơi vào tình trạng ngủ đông. 

Tuy nhiên, chỉ thanh khoản là giảm xuống, còn giá bán chỉ đi ngang với mặt bằng đã neo cao, thậm chí tiếp tục tăng ở một số phân khúc. 

Cần thời gian dài để phục hồi

Đánh giá về vấn đề này, Giám đốc bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội Đỗ Thu Hằng chia sẻ: "Từ năm 2019, chúng ta thấy được dấu hiệu nghi vấn phát triển nóng của mọi loại bất động sản trên thị trường". 

Vào cuối năm 2010, đầu năm 2011, khi mới chỉ bắt đầu nghi vấn về thị trường Hà Nội thì ngay sau đó tín dụng đã bị thắt chặt và các chính sách liên quan tung ra khiến thị trường bị tác động. 

Trong giai đoạn này, dòng tiền từ các kênh đầu tư chuyển vào bất động sản đã làm giá nhà thấp tầng tăng vọt dù nguồn cung dư dả. Tuy nhiên vì bị kiểm soát tín dụng nên có thể thấy rõ tình trạng đóng băng thị trường.

Không chỉ đóng băng mà thời điểm đó còn chịu ảnh hưởng từ việc người mua, nhà đầu tư mất niềm tin vào thị trường, chất lượng xây dựng và sản phẩm.

Việc đầu tư BĐS dường như dừng lại, vì rất khó để tiếp cận vốn, khi giá bị đẩy lên cao thì lợi nhuận cũng không còn nhiều, bên cạnh đó còn các rủi ro pháp lý.

Còn ở giai đoạn hiện tại, sản phẩm đi kèm với chất lượng xây dựng đều ở mức khá tốt, tuy còn nhiều hạn chế về vốn vay nhưng người có nhu cầu thực vẫn có thể tiến hành giao dịch. Nhưng các nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ, thị trường vẫn sẽ diễn ra một cách cẩn thận chứ không hoàn toàn đóng băng như trước. 

Về bản chất, nguồn cung từ năm 2009 tới nay, nguồn cung mới khá ít ở thị trường thấp tầng và cao tầng. Giá thành bị đẩy lên cao khi gặp tình trạng khó như siết tín dụng, kênh đầu tư bị ảnh hưởng…

Trong giai đoạn 2011 - 2012, thị trường cần có thời gian để phục hồi trong khoảng 2 - 3 năm, nghĩa là tới năm 2014 mới có chuyển biến tích cực. Vào thời điểm đó, Chính phủ đưa ra một số chính sách liên quan tới việc phát triển nhà ở, hỗ trợ tín dụng bất động sản, giúp thị trường hồi phục trở lại. 

“Ở thời điểm hiện tại, thị trường có những điều chỉnh nhất định, một số chính sách cần sửa đổi đã trình lên Quốc hội. Ít nhất là tới năm 2023 để được rõ ràng và minh bạch hơn. Trong lúc này, người có nhu cầu vẫn giao dịch được, nên hạn chế đầu tư” - Bà Hằng nói.