Thị trường BĐS Việt Nam phát triển nghịch lý so với các nước dù cùng cảnh khó khăn

Nghịch lý

Batdongsan.com.vn vừa công bố số liệu liên quan đến giá nhà đất tại hai thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM. Những con số mà batdongsan.com.vn đưa ra khiến nhiều người cảm thấy giật mình.

Theo đó, mặc dù trong thời điểm đã, đang và sẽ đối diện với rất nhiều khó khăn nhưng mặt bằng giá rao bán chung cư Hà Nội và TP.HCM vẫn chưa có dấu hiệu hạ nhiệt. Tốc độ tăng giá chung cư tại Hà Nội mạnh hơn khá nhiều so với TP.HCM. Cụ thể, Cụ thể, trong 10 tháng đầu năm, giá rao bán căn hộ tại Hà Nội tăng từ 3-17%. Con số này tại TP.HCM là 3-7%, tùy từng phân khúc. Về phân khúc căn hộ cao cấp, Hà Nội có mức tăng 17% so với cùng ký nằm 2021, trong khi đó TP.HCM tăng 7%.

Việc thị trường ảm đạm, thanh khoản kém, các doanh nghiệp, nhà đầu tư đang “kêu trời” vì thiếu vốn trong khi giá căn hộ tăng là một điểm vô cùng đáng lưu ý. Theo khảo sát của phóng viên, tại nhiều khu đô thị tại Hà Nội cả nội đô và ngoại thành, giá chung cư tăng chóng mặt. Đơn cử như tại chung cư Gemek Tower II (An Khánh, Hoài Đức, Hà Nội) giá một căn hộ 72m2 đã tăng lên gần 400 triệu đồng so với thời điểm trước dịch. Tuy nhiên, số lượng người bán không nhiều so với nhu cầu mua. Ngoài ra, các căn chung cư cũ tại các quận như Thanh Xuân, Cầu Giấy, Nam Từ Liêm cũng tăng chóng mặt. Có những căn hộ có diện tích lớn, giá bị đẩy chênh cả tỷ đồng so với thời điểm năm 2020.

Có thể nói, Việt Nam là một trong số những quốc gia châu Á có thị trường bất động sản vô cùng khó khăn trong năm 2022. Thậm chí, một số nước đã rơi vào khủng hoảng trầm trọng. Cùng khó khăn nhưng sự phát triển của thị trường bất động sản của nước ta với các nước cùng khu vực lại trái ngược hoàn toàn nhau.

Cụ thể, tại Trung Quốc, giá nhà tại quốc gia này liên tục lao dốc từ đầu năm 2022 đến nay. Đến tháng 5/2022, Cục Thống kê Quốc gia Trung Quốc công bố, giá nhà tại 70 thành phố của nước này giảm 0,17% so với tháng 4. Trước đó, tháng 4 đã giảm 0,3% so với những tháng trước đó.

Giới chuyên gia cho rằng, nguyên nhân giá nhà liên tục giảm đến từ cuộc khủng hoảng thanh khoản của Tập đoàn Evergrande và lan ra một số tập đoàn lớn khác. Dịch bệnh Covid-19 cũng là một đòn mạnh giáng vào những khó khăn của thị trường BĐS Trung Quốc.

Trước cơn khủng hoảng của thị trường, Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc và Ủy ban Quản lý Ngân hàng và Bảo hiểm Trung Quốc (CBIRC) đã phải tung ra gói giải cứu bất động sản. Gói giải cứu này gồm 16 biện pháp trong đó có việc giải quyết khủng hoảng thanh khoản, nới lỏng yêu cầu thanh toán, các khoản vay chưa thanh toán của doanh nghiệp với ngân hàng sẽ được gia hạn thêm; việc trả nợ trái phiếu cũng sẽ được gia hạn…

Tương tự, Hàn Quốc cũng vừa công bố gói hỗ trợ 10.000 tỷ won (tương đương với hơn 7 tỉ USD) cứu thị trường bất động sản. Theo đó, giá nhà đất tại Hàn Quốc giảm mạnh khiến thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn. Thực tế cho thấy, thị trường nhà ở tại Hàn Quốc đang yếu dần những tháng gần đây. Nguyên nhân được xác định là do khủng hoảng kinh tế thế giới. Trong nước, một trong những yếu tố kích hoạt cuộc khủng hoảng hiện là vụ vỡ nợ thương phiếu có tài sản đảm bảo (ABCP) vào cuối tháng 9. Bên cạnh đó, Hàn Quốc sẽ lấy một phần của gói viện trợ 50.000 tỷ won để dành cho thị trường tín dụng đang gặp khó khăn. Để hồi sức cho thị trường, Hàn Quốc gỡ bỏ lệnh cấm cho vay đối với các căn hộ giá trị cao hơn 1,5 tỉ USD vào tháng 12/2022. Việc thay đổi này sớm hơn kế hoạch đề ra.

Có nên giải cứu thị trường BĐS lúc này?

Mới đây, Thủ tướng Chính phủ đã thành lập tổ công tác gồm có rất nhiều lãnh đạo bộ, ngành để gỡ khó cho các doanh nghiệp bất động sản. Tổ trưởng tổ công tác là Bộ trưởng Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị. Điều này nhận được sự quan tâm rất lớn của các doanh ghiệp bất động sản và nhà đầu tư. Bởi đã quá lâu rồi, thị trường địa ốc đang vật lộn với những khó khăn.

Nhiều câu hỏi được đặt ra, có nên giải cứu thị trường bất động sản lúc này hay ưu tiên nguồn kinh phí và các chính sách ưu đãi cho các ngành liên quan đến sản xuất.

Về vấn đề này, Tiến sĩ Kinh tế Trần Khắc Tâm, ĐBQH khóa XIII cho rằng, nên giải cứu bất động sản để cứu nhiều doanh nghiệp ở các lĩnh vực khác. “Thị trường bất động sản khó khăn, khủng hoảng không chỉ ảnh hưởng đến lĩnh vực địa ốc mà còn ảnh hưởng dây chuyền đến nhiều ngành khác như ngành kinh doanh vật liệu xây dưng, ngành thi công, các nhà thầu và rất nhiều nguồn nhân lực… Tuy nhiên, tôi cho rằng, cần cân nhắc kỹ lưỡng đối tượng được giải cứu và cách thức giải cứu ra sao. Đối với các dự án, doanh nghiệp uy tín thì nên tìm cách giải cứu, còn lại thì để thị trường thanh lọc những chủ đầu tư yếu kém, năng lực không có, phát triển nóng… Bởi nếu rót tiền vào thị trường bất động sản thời điểm này không tính toán kỹ sẽ đẩy giá nhà tăng cao hơn nữa”, ĐBQH khóa XIII Trần Khắc Tâm nói.

Vị này cho rằng, thị trường bất động sản của nước ta hiện nay đang xảy ra nhiều điểm nghịch lý. Trong đó có việc thị trường gặp khó khăn nhưng giá nhà không giảm, thậm chí là tăng. Điều này cho thấy thị trường không tuân theo bất cứ quy luật nào và tỏ ra còn nhiều tồn tại chưa thể xử lý được.

Cùng quan điểm, TS. Hồ Quốc Tuấn, Giảng viên Đại học Bristol (Anh) cho rằng cần thiết giải cứu thị trường bất động sản. Hiện nay, các chủ đầu tư, doanh nghiệp đang đứng trước nguy cơ rơi vào khủng hoảng thanh khoản nguồn vốn. TS.Tuấn nêu quan điểm, việc ổn định lại thị trường trái phiếu lúc này cần phải được thực hiện. Bởi, các doanh nghiệp trước đây đi tìm nguồn vốn hầu hết bằng cách thế chấp bất động sản tại các ngân hàng. Nhưng, nếu ngân hàng không cho vay thì chắc chắn doanh nghiệp bất động sản sẽ gặp khó khăn. Vì thế, việc phát hành trái phiếu là một kênh huy động vốn quan trọng của doanh nghiệp. Nhưng để làm được điều này thì cần ổn định thị trường, lấy lại niềm tin của các nhà đầu tư.