Sửa Luật Kinh doanh bất động sản có làm “khó” môi giới?

“Chỉn chu” hoạt động môi giới 

Theo các chuyên gia, đội ngũ môi giới đóng vai trò rất quan trọng trên thị trường bất động sản, là cầu nối kết nối giữa khách hàng với sản phẩm tạo ra các giao dịch. Trung bình hàng năm, có trên 100 nghìn giao dịch tại thị trường sơ cấp và thứ cấp, từ đó đóng góp vào nền kinh tế xã hội.

Tuy nhiên, trong thời gian qua có một bộ phận những cá nhân hoạt động môi giới độc lập, hay những tổ chức tự phát làm ăn chụp giật, gây lũng đoãn thị trường đã góp phần tạo nên những đợt sốt đất rầm rộ nhằm chuộc lợi, tạo nên những tác động xấu đến đời sống xã hội, làm ảnh hưởng đến thị trường bất động sản nghiêm trọng.

Thực tế là số lượng những môi giới hoạt động chuyên nghiệp và có chứng chỉ hàng nghề thường chỉ tập trung tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, còn lại đa phần là các môi giới tự xưng, hoặc tay ngang chuyển nghề sang làm bất động sản mà không hề có trình độ hay trang bị kiến thức chuyên môn, thiếu hiểu biết pháp luật.

Đặc biệt là tại các địa phương thường xuất hiện các đối tượng môi giới chiêu trò, yếu kém về đạo đức kinh doanh và có hành vi “ôm” hàng nhằm mục đích “thổi giá”, tạo cơn sốt “ảo” trên thị trường. Thậm chí, nhiều môi giới còn trực tiếp hoặc tiếp tay cho chủ đầu tư để lừa đảo, gây phiền toái cho các khách hàng.

Chính vì vậy, trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản 2014 (Sửa đổi) lần này, Bộ Xây dựng đã thẳng thắn chỉ ra những hạn chế trong kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản khi nguồn nhân lực môi giới bất động sản đang thiếu chất lượng trầm trọng.

Về mô hình hoạt động của sàn giao dịch bất động sản được quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Dự thảo như sau: "Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch môi giới bất động sản phải thành lập doanh nghiệp theo pháp luật về doanh nghiệp, phải đảm bảo điều kiện và đăng ký hoạt động theo pháp luật kinh doanh bất động sản".

Phương án 1: Chủ đầu tư dự án bất động sản khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản phải thực hiện thông qua sàn giao dịch môi giới bất động sản.

Phương án 2: Các bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định tại Luật này mà chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì phải thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản.

Riêng đối với môi giới bất động sản, dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi còn mở ra điều kiện khác: "Cá nhân có quyền kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập nhưng phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và đăng ký nộp thuế theo quy định của pháp luật về thuế".

Như vậy, với sự điều chỉnh này, kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản không bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp, theo đó không phải chịu áp lực, có ít nhất 2 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản.

Quản lý môi giới bằng nền tảng công nghệ

Để tạo ra "khuôn phép" trên thị trường bất động sản và tránh được xảy ra các vụ việc như trong thời gian qua thì rất cần đẩy mạnh công tác đào tạo các môi giới bất động sản bằng cách thi sát hạch, cấp chứng chỉ hoạt động, không cho cá nhân hoạt động môi giới độc lập.

Bên cạnh đó, phải có các chế tài xử lý vi phạm và có những giải pháp để kiểm soát chặt chẽ hoạt động của người làm môi giới bất động sản. Cần nghiên cứu và xây dựng bộ tiêu chuẩn đạo đức hành nghề môi giới bất động sản.

Theo TS. Diệp Gia Hoàng, Chuyên gia đào tạo và tư vấn doanh nghiệp, Thành viên Hội đồng giảng huấn Viện Nghiên cứu và Đào tạo bất động sản, việc sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản sẽ giúp tăng mức độ kiểm soát, thanh lọc thị trường môi giới bất động sản, những môi giới hoạt động chuyên nghiệp chắc chắn sẽ dễ dàng hoạt động hơn, còn những cá nhân hoạt động bát nháo thì sẽ bị loại bỏ.

“Những môi giới muốn hoạt động với nghề lâu dài thì phải kiên trì và nâng cao chất lượng bản thân bằng cách trang bị thêm các kiến thức về thị trường, pháp luật, xây dựng data khách hàng tiềm năng,… Đây cũng là cách để lấy lại niềm tin của khách hàng, xây dựng thị trường minh bạch và ổn định lâu dài”, ông Hoàng chia sẻ.

Ông Hoàng cho biết thêm, để bắt kịp xu hướng thị trường thì rất cần áp dụng công nghệ 4.0 vào hoạt động của môi giới bất động sản để giúp quản lý đội ngũ này một cách sát sao. Còn những môi giới sử dụng công nghệ thì sẽ là lợi thế riêng, nâng cao tính cạnh tranh để bán hàng dễ dàng hơn, tiếp cận được nhiều khách hàng hơn.

Đồng quan điểm, ông Phạm Lâm, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, những vấn đề được đưa vào trong dự thảo sửa đổi luật là hết sức phù hợp. Bất kể cá nhân nào muốn làm nghề môi giới bất động sản cũng cần phải có chứng chỉ hàng nghề, có pháp nhân để các cơ quan chức năng dễ dàng quản lý theo quy định. Trong đó, để quy trách nhiệm và căn cứ chất lượng môi giới thì việc cấp một mã số hành nghề là rất cần thiết.

Bên cạnh đó, tình trạng nhiều môi giới hoạt động trong cùng một lúc nhiều công ty khác nhau cũng sẽ không rõ ràng, gây rối ren trên thị trường. Vì vậy, việc quản lý môi giới cần được chuyên nghiệp hóa bằng cách sử dụng các nền tảng công nghệ, quản lý mỗi môi giới chỉ được hoạt động một công ty, làm một dự án để tăng chất lượng môi giới và nâng cao tính minh bạch của thị trường.