Có nên mua tập thể cũ ở trung tâm trong thời kỳ bão giá nhà?

Nhiều người chuyển hướng sang mua tập thể cũ

Thị trường căn hộ tại thành phố lớn như Hà Nội hiện đang phải đối mặt với thách thức làm sao có thể đáp ứng được nguồn cầu lớn của người dân với những sản phẩm phù hợp. Thực tế là phân khúc căn hộ nhà ở giá rẻ, căn hộ vừa túi tiền dường như đã không còn trên thị trường, hơn nữa giá nhà tăng cao khiến cho người mua lo ngại việc mua chung cư vào thời điểm này.

Mặc dù Chính phủ đã nỗ lực trong việc thúc đẩy, tháo gỡ cho các doanh nghiệp bất động sản để có thêm nguồn cung ra thị trường tuy nhiên, trong năm 2023 nguồn cung chưa đáng kể. Trong thời gian tới, khi khung pháp lý được hoàn thiện hóa và Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi được thông qua thì các dự án mới sẽ được khởi động và phải mất một khoảng thời gian để xây dựng, dự báo cuối năm 2024 mới cải thiện được nguồn cung nhà ở cho người dân.

Bên cạnh đó, trong Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), Chính phủ có đưa ra phương án duy nhất về sở hữu nhà chung cư có thời hạn sử dụng. Điều này đã gây hoang mang cho các chủ sở hữu chung cư trong xã hội, khiến nhiều người dân lo ngại khi đây là tài sản lớn nhưng lại việc sở hữu lại có thời hạn. 

Trong tầm khoảng 2 tỷ đồng mà muốn sở hữu nhà ở hiện nay là rất khó, do vậy chị Bích Ngọc (31 tuổi) đã lựa chọn mua căn hộ 43m2 tầng 3 tại khu tập thể cũ quận Hai Bà Trưng, Hà Nội với giá 1 tỷ 700 triệu đồng thay vì mua các căn hộ chung cư hiện đại. Chị Ngọc cho biết, căn hộ chị mua được cơi nới thêm 20m2 nên diện tích sử dụng thực tế lên gần 70m2, có thể bố trí được 2 phòng ngủ và các công năng thiết yếu. Tính ra là khoảng 27 triệu đồng/m2.

“Để đợi có các dự án mới ra thì chắc sẽ còn rất lâu, còn những dự án hiện có thì cũng cũ mà giá nhà thì cũng trên trời. Chưa kể đang có ý kiến về việc chung cư sẽ đổi sang sở hữu có thời hạn thì số tiền tiết kiệm bao lâu nay của tôi sẽ không để dành cho con được. Mua nhà tập thể cũ dù có một số bất tiện nhưng diện tích vẫn đủ rộng để đáp ứng nhu cầu hiện nay của tôi mà còn được sở hữu sổ đỏ lâu dài”, chị Ngọc nói.

Chị Ngọc chia sẻ thêm, việc mua những nhà tập thể cũ rất thuận tiện cho việc di chuyển của các thành viên trong gia đình vì nằm tại khu trung tâm. Hơn nữa, tập thể cũ có thể thể giữ giá ổn định lâu dài mà trong tương lai sẽ được hưởng mức đền bù hấp dẫn từ phía Nhà nước khi có chương trình cải tạo.

Theo anh Trần Bình, môi giới bất động sản quận Hai Bà Trưng, tâm lý chung của nhiều gia đình vẫn là ưu tiên lựa chọn những căn hộ tại trung tâm vì tính tiện lợi mà nó mang lại gần chợ, bệnh viện, trường học…. Những khu tập thể cũ chưa xuống cấp trầm trọng vẫn đang được một số nhà đầu tư săn đón mua để ở tạm trong lúc đợi nguồn cung nhà mới bởi nó có mức giá thấp hơn từ 30 - 40% so với những khu chung cư mới ở các khu đô thị lớn.

Dẫu biết là sẽ có một số bất cập như kết cấu cũ, thiếu ánh sáng, ẩm thấp và thông thường chỉ có thể sử dụng xe máy làm phương tiện di chuyển chính nhưng những người mua loại hình này vẫn chấp nhận vì tiết kiệm được các khoản phí dịch vụ, đăng ký được hộ khẩu trên phố, mua nhà có sổ đỏ với giá hợp lý mà không phải bỏ số tiền lớn hàng tháng đi thuê.

Cần lưu ý gì khi mua tập thể cũ

Theo các chuyên gia, khu tập thể cũ mặc dù có nhiều lợi ích trước mắt nhưng tiềm ẩn nhiều rủi ro thường trực. Nhất là về chất lượng nhà ở do đã được xây dựng từ rất lâu, có dấu hiệu xuống cấp trầm trọng và đặc biệt về an toàn phòng chống chữa cháy những khu vực này thường rất kém.

Ngay cả việc nhiều người có ý định mua tập thể cũ để chờ ngày chính quyền cải tạo cũng không được đảm bảo vì thời gian đợi rất lâu, cũng không phải là cách đầu tư khả thi. Bởi vì nhìn thực tế có thể thấy rằng, công cuộc di dời của một số khu tập thể cũ trên địa bàn Hà Nội từ lúc được phê duyệt quyết định cho tới khi thực hiện phải mất nhiều năm, còn chậm trễ.

Hơn nữa, về giá thành của sản phẩm này cũng không rẻ hơn là bao nhiêu so với chung cư mới bởi thực tính thì giá trung bình rơi vào khoảng từ 35 – 40 triệu đồng mỗi m2 diện tích thực tế trên sổ đỏ. Do vậy, các nhà đầu tư phải phụ thuộc vào khả năng tài chính của mình để lựa chọn mua nhà cho hợp lý.

Theo chia sẻ của LS. Quốc Anh, Đoàn luật sư TP. Hà Nội, khi lựa chọn mua những nhà chung cư cũ, đặc biệt là mô hình nhà tập thể thì nên xem xét và tìm hiểu kỹ về tính pháp lý, vị trí, chất lượng nhà trước khi xuống tiền, tránh các trường hợp thực hiện giao dịch bằng giấy viết tay. Bởi diện tích của loại hình này thường là cơ nới, nên tránh nhầm lẫn về diện tích cơ nới và diện tích trên sổ, đề phòng những rủi ro về tranh chấp và mua bán sau này.

Ông Quốc Anh cũng cho rằng, các nhà đầu tư cũng không nên có tâm lý chờ đợi việc đền bù từ các nhà tập thể cũ hay việc được ưu tiên mua căn hộ khi dự án mới triển khai bởi vì vẫn chưa có mốc thời gian nào cụ thể. Các nhà đầu tư nên lựa chọn những căn hộ ngang giá hoặc các khu tập thể chưa xuống cấp nhiều, gần các tiện ích, đơn vị hành chính,.. thì việc đền bù sau này mới có cơ hội được giá hơn.