Sửa đổi Luật Đất đai 2013 cần những bước đi thận trọng

Lãng phí đất đai trong nhiều năm qua

Một trong những tồn tại nổi bật tại thị trường đất đai của Việt Nam là có rất nhiều khu đất, khu đô thị bị bỏ hoang trong nhiều năm. Người ta dễ dàng bắt gặp hình ảnh những khu đất chưa được xây dựng được quây tôn tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh và nhiều tỉnh thành khác. Đây được coi là biểu hiện của việc đầu cơ, găm giữ đất đai làm cho các địa phương mất cơ hội phát triển.

Nguyên nhân được cho là do việc quản lý sử dụng đất đai chưa được hợp lý, các thể chế và chính sách về bất động sản còn chồng chéo, việc chấp hành pháp luật về đất đai chưa nghiêm đã tạo cơ hội cho một số bộ phận, cá nhân lợi dụng để ôm những đất “vàng”, gây lãng phí lớn về tài nguyên đất đai và tiền của.

Theo ông Nguyễn Thế Điệp, Phó chủ tịch thường trực CLB Bất động sản Hà Nội, hiện nay về mặt thể chế, hệ thống pháp luật liên quan đến đất đai chưa được chặt chẽ, chưa quy định rõ ràng, cụ thể giữa các cấp chính quyền, địa phương. Chính vì vậy mà nhiều dự án được cấp phép một cách tràn lan, không có kế hoạch dẫn đến việc xuất hiện hiện tượng nhiều doanh nghiệp, cá nhân khi xin được dự án hoặc được cấp đất lại để bỏ hoang, không triển khai sớm vì chờ lên giá để bán.

Thực tế là tình trạng đầu cơ, găm đất này có xuất hiện của những nhóm lợi ích nhỏ tại một số khu vực, địa phương nhất định. Đặc biệt là những khu vực bỏ hoang này lại thường nằm ở những vị trí đắc địa, chiếm diện tích lớn trong khi nhiều người dân có thu nhập thấp không có nhà ở, vẫn phải đi thuê những chỗ tạm bợ, không đảm bảo được cuộc sống.

Ông Điệp cho biết, việc lập quy hoạch còn nhiều bất cập như quy hoạch không chuẩn dẫn đến nhiều khu vực quy hoạch trong thời gian dài nhưng không thu hút được dự án triển khai hoặc giao cho doanh nghiệp 9 – 10 năm, 15 năm nhưng không thể triển khai vì doanh nghiệp không có lãi. Do đó rất cần việc lập quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất thực hiện ở 3 cấp quốc gia, tỉnh, huyện hành từ trên xuống.

Trong quá trình làm quy hoạch cần phải hội đủ các yếu tố và có góc nhìn rộng hơn nữa, lấy ý kiến của các nhóm lợi ích liên quan đến các quy hoạch của người dân, doanh nghiệp để làm sao khi giao dự án cho các chủ đầu tư họ có thể triển khai được ngay.

 “Việc đầu cơ, găm đất là một hành vi sai phạm không chỉ ảnh hưởng đến cá nhân hay tập thể mà còn liên quan đến toàn xã hội, nhất là khi đất đai không được sử dụng một cách hợp lý và hiệu quả. Hành vi này cần phải được xử lý nghiêm khắc và cần phải được xem xét điều chỉnh trong Luật Đất Đai 2013 để làm sao khi các dự án được cấp phải được triển khai và sử dụng ngay”, ông Điệp nhận định.

Theo góp ý của một số chuyên gia về giải pháp hạn chế tình trạng đầu cơ, găm đất kéo dài thì cần phải có chế tài thật nặng đối với các chủ đầu tư được cấp đất mà không triển khai xây dựng. Ví dụ như các dự án chậm triển khai, bị bỏ hoang không được thi công thì sẽ được cấp phép gia gạn như thế nào, nếu vi phạm thì phải thu hồi và phạt nặng. Bên cạnh đó, không nên gia hạn quá dài cho các dự án như trước.

Bỏ khung giá đất là bước đột phá quản lý và sử dụng đất đai

Việc xây dựng Luật Đất đai từ năm 1987 – 2013 đã tạo ra khung pháp lý tốt, tạo điều kiện cho bất động sản phát triển hài hòa và phù hợp với nền kinh tế - xã hội. Tuy nhiên, theo thời gian thì việc thực hiện luật này đã nảy sinh nhiều bất cập, không còn phù hợp với thực tiễn.

Một trong những vấn đề nóng trong lần sửa đổi này là việc bỏ khung giá đất. Bởi khung giá đất của Chính phủ được xem là một trong những rào cản cho các địa phương trong việc xây dựng bảng giá đất tiếp cận thị trường. Thực tế là quy định bảng giá đất thấp hơn khung giá Nhà nước dẫn tới việc bồi thường, tái định cư với người dân không đồng thuận, thường xuyên xảy ra mẫu thuẫn.

Ông Nguyễn Thế Điệp nhận định, việc bỏ khung giá đất là một đột phá lớn trong Luật Đất đai sửa đổi lần này. Bởi nếu tiếp tục theo quy định của Luật cũ thì người dân sẽ rất thiệt thòi khi thu hồi đất, giải phóng mặt bằng. Đây là nguyên nhân làm nảy sinh những đơn thư, khiếu nại. Quy định khung giá đất bỏ đi sẽ giúp người dân tiếp cận với giá thực tế, được đền bù giải phóng mặt bằng sát với giá thị trường. Nhà nước thu được thuế và cũng là để phù hợp với tốc độ phát triển kinh tế - xã hội hiện nay.

Ông Điệp chia sẻ thêm, cần phải có những cơ chế chính sách để tạo động lực cho doanh nghiệp phát triển. Để giải quyết vấn đề này có thể áp dụng thu thuế sau, hoặc có cơ chế để doanh nghiệp, các cấp chính quyền địa phương tiếp tục có động lực phát triển, lôi kéo dự án về địa phương mình.

Bên cạnh đó, theo dự thảo Luật là phải 100% người dân đồng tình, đây cũng là việc khó đối với doanh nghiệp, mà chỉ cần 80% người dân đồng tình, còn lại nếu không đồng thuận thì phải cưỡng chế.

Theo ông Điệp, thông thường việc xây dựng các dự án bất động sản thường rất dào nên việc điều chỉnh giá đất hàng năm sẽ rất khó cho doanh nghiệp khi đã có cam kết giá bán cho khách hàng. Nên khi nghiên cứu vấn đề này cần hết sức cẩn trọng thì thực chất việc kinh doanh bất động sản là nghề rất khó ở Việt Nam nhưng lại chiếm tỷ trọng lớn trong nền kinh tế và là động lực sản xuất của hàng trăm ngành nghề khác.

Vì vậy, tất cả các chính sách liên quan đến đất đai, bất động cần rất thận trọng khi thay đổi, không thể phanh gấp, giật cục mà cần có lộ trình, bước đi thận trọng.