Chung cư tăng giá chót vót, khó có cơ hội giảm giá

Giá nhà ở tăng cao đẩy xa giấc mơ sở hữu nhà 

Khác với các cuộc khủng hoảng trước đây của thị trường bất động sản, thông thường giá bất động sản sẽ bị sụt giảm, thế nhưng, trong bối cảnh thị trường bất động sản có nhiều biến động như hiện nay thì giá nhà ở lại tiếp tục giữ ở mức cao, thậm chí có yếu tố tăng trong thời gian tới.

Mặc dù có nhiều thông tin thị trường đã bắt đầu rơi xuống “đáy”, nhiều người đã rao bán cắt lỗ, giảm giá sâu các bất động sản tuy nhiên nhìn chung mặt bằng giá nhà chung cư tại Hà Nội vẫn chưa có dấu hiệu hạ nhiệt. Trong đó, giá nhà phân khúc cao cấp có giá từ 50 triệu đồng/m2 trở lên, tăng 9% so với cùng kỳ năm ngoái.

Không chỉ riêng phân khúc hạng sang, mà mặt bằng giá chung cư bình dân và trung cấp tại các khu vực Gia Lâm, Hà Đông, Mỹ Đình, Hoài Đức,… cũng lần lượt bị đẩy lên từ 14 – 17% so với mức giá cách đây một năm, rao động từ 27– 50 triệu đồng/m2. Thậm chí, tại một số khu vực xa hơn như Đông Anh, Hoài Đức, Xuân Mai nếu như trước đây ở mức giá từ 15 – 20 triệu đồng/m2 thì hiện nay đã tăng dần tiệm cận về mức giá 30 triệu đồng/m2.

Là người có ý định mua nhà để an cư, nhưng chị Hoàng Hoa (38 tuổi, quê Nghệ An) vẫn chưa lựa chọn được căn hộ nào phù hợp với số tiền khoảng 2 tỷ đồng sau nhiều năm đi làm dành dụm. Chị Hoa cho biết, từ đầu năm 2022 chị đã tìm hiểu và lựa chọn một số dự án phù hợp để cuối năm mua nhà, tuy nhiên từ cuối năm ngoái đến nay là năm 2023, tất cả những căn hộ đó đều tăng giá khoảng từ 200 – 500 triệu đồng.

“Tôi đã buộc phải tạm hoãn kế hoạch mua nhà do giá nhà tăng quá cao chỉ trong một năm qua. Hơn nữa tôi cũng dự định vay thêm ngân hàng mới đủ tiền mua nhà nhưng hiện nay với mức lãi suất cũng có dấu hiệu tăng cao trong năm khiến tôi không dám nghĩ tới chuyện mua nhà nữa, đành tiếp tục đi thuê và chờ đợi vậy”, chị Hoa chia sẻ.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, nguồn cung các dự án mới trên cả nước vẫn còn hạn chế, trong khi giá nhà ở tại Việt Nam thực tế là giữ ở mức khá cao so với khả năng mua của người có nhu cầu. Mà những người có nhu cầu hiện nay chủ yếu là những gia đình trẻ, thu nhập ở mức thấp và trung nên rất khó có thể sở hữu được nhà.

Có thể dễ dàng thấy rằng, các dự án căn hộ được phê duyệt mới gần như không có trong 2 năm vừa qua tại các khu vực nội đô, trừ những dự án được cấp phép trước đó. Tốc độ đô thị hóa cao, dân số ngày một tăng lên sẽ đặt ra bài toán lớn về nhà ở cho xã hội, đặc biệt tại các thành phố lớn có số lượng người sinh sống và làm việc nhiều thì nhu cầu sở hữu bất động sản cũng tăng, đẩy giá nhà tăng cao. Hơn nữa, trong dự thảo sửa đổi Luật Đất đai 2013 có đề cập đến việc bỏ khung giá đất sẽ khiến chi phí đầu vào tăng cao, từ đó mà giá nhà cũng có nguy cơ tiếp tục tăng theo.

Làm gì để đưa thị trường bất động sản về với giá thực

Theo các chuyên gia bất động sản, thị trường chung cư tại Hà Nội đang có nguy cơ “tuyệt chủng” những căn hộ có giá dưới 30 triệu đồng/m2 giống như TP. Hồ Chí Minh khi nguồn cung sản phẩm mới có mức giá như vậy hầu như không còn. Đặc biệt là trong hoàn cảnh quỹ đất ngày càng khan hiếm, giá cả vật liệu đầu vào tăng cao, vì thế thị trường chung cư Hà Nội được dự báo có xu hướng tiếp tục tăng giá.

GS. TSKH. Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, giá nhà ở thị trường đang vượt xa với khả năng thanh toán của những người có nhu cầu mua ở thực. Hiện nay thị trường đang chia ra hai phân khúc rõ rệt là: Phân khúc nhà ở cao cấp tuy nhiều nhưng chỉ có khoảng 20% số lượng người có nhu cầu tại phân khúc này; Phân khúc nhà ở giá rẻ, bình dân hiện nay thì lại không đủ đáp ứng và cũng neo ở mức cao khiến người mua không thiết tha, do đó hiện nay 80% số lượng người có nhu cầu mua nhà đang đợi những dự án mới, phù hợp với túi tiền của người dân hơn.

Lý giải về việc giá nhà liên tục neo ở mức cao, ông Võ cho rằng thị trường bất động sản Việt Nam còn nhiều điểm “khuyết tật” chưa được làm rõ. Việc phát triển nhà ở tại Việt Nam còn gặp nhiều khó khăn, thuế phí chưa thực sự phù hợp, còn “nương tay” đối với những hiện tượng thu lời từ những hành vi kinh doanh bất động sản, đầu cơ bất động sản đẩy giá nhà tăng. Tuy nhiên, đây là giá ảo chứ không phải giá thực.

Nhận định từ nhiều chuyên gia đều cho rằng, hệ thống định giá nhà tại Việt Nam không mạnh cả về chuyên môn lẫn đạo đức, nguyên nhân chủ yếu là do việc xác định giá đất cụ thể thấp hơn so với giá thị trường gây thất thu ngân sách của Nhà nước. Trong thời gian qua, cơ chế xác định giá đất còn nhiều bất cập, tiêu cực là một trong những nguyên nhân làm đẩy giá bất động sản tăng cao.

Điều này khiến cho những người có mức thu nhập thấp và trung bình mong muốn sở hữu nhà ở thực tiếp tục rơi vào trạng thái hoang mang và lo lắng khi giá nhà nhiễu loạn, luôn ở trong xu hướng tăng cao, trong khi thu nhập của họ không được cải thiện là bao.

Do đó, để giá cả nhà ở trên thị trường trở về mức ổn định thì rất cần công tác định giá phải sát với giá thị trường. Giải pháp là giá đất sẽ do các tổ chức, cơ quan chuyên nghiệp về định giá độc lập tiến hành thực hiện. Bên cạnh đó, các tổ chức này phải có nghĩa vụ bảo đảm sự thống nhất về định giá, phản ánh trung thực giá thị trường, khách quan đánh giá và mang tính công khai.