Đất đai là nguồn tài nguyên, tài sản quan trọng của quốc gia, do đó việc sử dụng và điều tiết cần phải hợp lý, hiệu quả, tiết kiệm. Mặc dù, các chủ trương, chính sách về đất đai của Đảng và Nhà nước đã được áp dụng đưa nguồn tài nguyên trở thành nguồn lực phát triển kinh tế - xã hội, tuy nhiên các công cụ thực thi chính sách này lại chưa được sử dụng thực sự hiệu quả.

Bên cạnh đó, các thông tin, dữ liệu về đất đai còn chậm và thiếu minh bạch, hệ thống pháp luật về đất đai còn chồng chéo, chưa rõ ràng và thiếu đồng bộ dẫn đến sự quản lý lỏng lẻo của các cấp chính quyền, làm nảy sinh những mâu thuẫn, tranh chấp đất đai tồn tại ở các địa phương trong nhiều năm qua.

Đây là một trong những nguyên nhân góp phần làm cho thị trường bất động sản trở nên rối ren và ảm đạm như trong thời gian qua. Trong lần sửa đổi Luật Đất đai 2013 tới đây, rất nhiều người kỳ vọng vào việc tháo gỡ những bất cập, hạn chế còn tồn đọng cũng như nâng cao hơn nữa công cụ kiểm soát quyền lực, giám sát thực hiện, lãng phí trong quản lý, sử dụng đất.

Năm 2023 được coi là năm đặc biệt vì sẽ có nhiều chính sách mới về đất đai, minh bạch thị trường sẽ có tác động lớn đến thị trường bất động sản cũng như nền kinh tế, xã hội và đời sống nhân dân. Liên quan đến hệ thống, công cụ quản lý và chính sách pháp luật về đất đai trong thời gian qua chưa được sử dụng hiệu quả và đề xuất những giải pháp, phóng viên đã có cuộc trò chuyện với PGS. TS. Doãn Hồng Nhung, Phó Trưởng ban Pháp chế, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam.

PV: Đất đai là nguồn lực lớn nhất của nền kinh tế, tuy nhiên thời gian qua việc quản lý đất đai của chính quyền lại chưa được sử dụng một cách hiệu quả, nhất là 3 công cụ tài chính, quyền lực và thông tin. Bà đánh giá như thế nào về các công cụ này?

PGS. TS. Doãn Hồng Nhung: Đất đai là tài nguyên quý giá của quốc gia vì thế Nhà nước đã ban hành các chính sách, văn bản pháp luật để điều chỉnh các quan hệ xã hội, quản lý các hoạt động trong lĩnh vực đất đai, tuy nhiên các công cụ thực thi các chính sách, văn bản pháp luật này lại chưa được sử dụng hiệu quả, nhất là công cụ quyền lực và công cụ tài chính, công cụ thông tin.

Thứ nhất, công cụ quyền lực. Nhà nước sử dụng công cụ quyền lực để giải quyết các tranh chấp, phòng chống tham nhũng trong lĩnh vực đất đai. Đặc biệt là việc kiểm soát quyền lực trong cơ chế thu hồi đất tại Việt Nam vẫn còn nhiều bất cập. Đây là vấn đề được xã hội hết sức quan tâm, tuy nhiên vẫn còn hiện tượng lạm quyền, lộng quyền khi thu hồi các tư liệu sản xuất của người dân để phục vụ cho lợi ích của một nhóm xã hội nào đó. Chưa có sự công bằng hay hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, lợi ích nhà đầu tư và lợi ích người có đất bị thu hồi. Người sử dụng đất chưa được bảo vệ quyền lợi chính đáng của mình, việc cưỡng chế thu hồi đất này có thể ngừng sản xuất kinh doanh của người dân đang triển khai và đây cũng để lại một hệ quả ảnh hưởng đến sản xuất, kinh doanh.

Thứ hai, công cụ tài chính. Nhà nước sử dụng công cụ tài chính liên quan đến đất đai như thu thuế, lệ phí. Tuy nhiên, hiện nay tình trạng khai hai giá trong chuyển nhượng bất động sản đã phản ánh các giao dịch không trung thực trên thị trường, làm cho thị trường bất động sản phát triển một cách méo mó. Bằng hành vi gian dối này, những người mua bán bất động sản dễ dàng trốn thuế, khiến Nhà nước thất thu ngân sách thuế.

Thứ ba, công cụ thông tin. Thực tế là chúng ta đã triển khai công cụ này nhưng vẫn còn chậm, thiếu tính minh bạch. Trong đó, đặc biệt là về các thông tin quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giá đất, phương án bồi thường cho người dân vẫn chưa được rõ ràng, chưa phản ánh đúng thực trạng. Đây cũng là nguyên nhân gây nên những tranh chấp, mâu thuẫn và bất đồng trong thực tiễn.

PV: Về áp dụng công nghệ số trong quản lý đất đai, liệu có phải là một công cụ quản lý đất đai hiệu quả trong thời gian tới hay không, thưa bà?

PGS. TS. Doãn Hồng Nhung: Trong lần sửa đổi Luật đất đai 2013 này, tôi rất kỳ vọng vào các vấn đề pháp luật tiếp cận đất đai trong công nghệ 4.0. Để Nhà nước quản lý đất đai một cách hiệu quả thì rất cần việc ứng dụng công nghệ bằng mã số hay sử dụng các “app” công nghệ để đưa ra những thông tin, con số phản ánh trung thực hiện trạng đất đai tại Việt Nam, giúp mọi người có thể nhanh chóng nắm bắt số liệu kịp thời. Đặc biệt là về việc công khai các quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất trên các trang thông tin điện tử, các ứng dụng điện tử.

Bên cạnh đó, việc áp dụng công nghệ để công khai thông tin là một trong những cách để minh bạch hóa thông tin, tài sản góp phần phòng chống tham nhũng tại Việt Nam trong thời gian tới. Đây cũng là một trong những công cụ giúp chúng ta triển khai nhanh việc tuyên truyền về sửa đổi Luật đất đai, đồng thời đồng bộ với các Luật Quy hoạch, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản.

PV: Theo bà, cần phải sửa đổi như thế nào các công cụ quản lý trong hoạt động đất đai để sử dụng một cách hiệu quả?

PGS. TS. Doãn Hồng Nhung: Đây là sự phối hợp đồng bộ giữa các cơ quan, ban ngành, trong đó vai trò của Quốc hội, Chính phủ và Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng cùng với vai trò của các doanh nghiệp, hiệp hội để hỗ trợ các công cụ quản lý đất đai hiệu quả, giúp thị trường bất động sản phát triển.

Trong đó, vấn đề kiểm soát quyền lực trong cơ chế thu hồi đất tại Việt Nam là một trong những nội dung trọng tâm mà Nhà nước đang lấy ý kiến nhân dân. Cần phải làm rõ hơn nữa vai trò của Nhà nước trong quản lý với đất đai, các hoạt động kiểm soát bên trong và bên ngoài. Bên cạnh đó, cần xây dựng thiết chế kiểm soát từ chính nhân dân để xây dựng và ổn định quá trình phát triển thị trường bất động sản.

Về công cụ tài chính, trong lần sửa đổi Luật đất đai lần này phải làm sao để giá bất động sản phản ánh trung thực, phải sát với thị trường. Vấn đề giá cả trên thị trường cần được điều chỉnh để tránh tình trạng bong bóng bất động sản, bị đẩy giá lên quá cao, lướt sóng trục lợi gây hậu quả nghiêm trọng cho nền kinh tế đất nước.

Bên cạnh đó, các cuộc đấu giá cần công khai, minh bạch và bảo đảm việc đấu giá đất phù hợp với thị trường. Bài học từ những cuộc đấu giá trong thời gian qua đã đặt ra cho các nhà quản lý trong việc tổ chức đấu giá, tránh những hoạt động mang tính lũng đoạn thị trường, trục lợi bất chính.

PV: Hiện nay vẫn chưa cụ thể, rõ ràng về các thể chế đất đai, cũng như chưa rõ khái niệm trong hệ thống pháp luật và quy định hành chính quản lý đất đai đã tạo nên những bất cập cả về phía doanh nghiệp lẫn nhà đầu tư. Bà có góp ý gì cho Luật Đất đai sắp tới hay không?

PGS. TS. Doãn Hồng Nhung: Để khơi thông được dòng chảy, nguồn lực đất đai cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, đúng hướng thì trong lần sửa đổi Luật Đất đai tới đây cần phải cụ thể hóa một loạt các mô hình bất động sản mới được đưa vào kinh doanh. Ví dụ như condotel, officetel, resort villa, shophouse,… phải đưa ra được các tiêu chí rõ ràng, chi tiết bằng các định nghĩa, mô tả được đặc thù của các loại hình bất động sản đó, để từ đó có các chính sách quản lý đất đai phù hợp.

Hiện giờ, những thuật ngữ còn đang rất chung được quy định ở Điều 3 của dự thảo Luật đất đai cũng vẫn còn những tranh luận, bởi vì nó chưa được làm rõ chuyện bồi thường về quyền sử dụng đất hay bồi thường về đất là những khái niệm cần được làm rõ hơn nữa để cho người sử dụng đất cũng như các cơ quan quản lý Nhà nước thi hành chính sách một cách rõ ràng, không bị nhầm lẫn. Bên cạnh đó, các nội hàm của bất động sản cần phải chính xác nhất, phù hợp với pháp luật dân sự và thông lệ quốc tế.

Ngoài ra còn nhiều tồn tại trong Luật Đất đai đang là những vấn đề nhạy cảm, có nhiều nguyên nhân trực tiếp và sâu sa tác động khiến cho thị trường đảo lộn. Do đó, cần tìm gốc rễ của những vấn đề này để giải quyết các mẫu thuẫn, xung đột. Đặc biệt là trong vấn đề bồi thường, giải phóng mặt bằng, giá bất động sản,… là những điều đang gây bức xúc trong xã hội. Làm sao để người dân tin tưởng và thấy rằng là thay vì thuật ngữ như chúng ta vẫn thấy là “bị Nhà nước thu hồi đất” thành thuật ngữ mới là “người dân được Nhà nước thu hồi đất”.

PV: Trong thời gian sắp tới, chúng ta cần phải làm gì để huy động và phát huy nguồn lực đất đai cho đất nước?

PGS. TS. Doãn Hồng Nhung: Chúng ta có thể thu hút nguồn lực từ rất nhiều đối tượng, từ chính ngay trong nhân dân, doanh nghiệp, các nhà đầu tư nước ngoài, các quỹ tài chính quốc gia hoặc từ chính các nhà đầu tư bất động sản cá nhân. Đồng thời, phải có những quy chế chặt chẽ để ngăn chặn những hành vi gian dối, những vấn đề bất cập như trong thời gian qua như của tập đoàn FLC, Tân Hoàng Minh. Để từ đó, các vấn đề về trái phiếu bất động sản, chứng khoán để giảm bớt những tiêu cực, rủi ro của các nhà đầu tư nước ngoài khi tham gia vào thị trường bất động sản Việt Nam. Đây cũng là mong mỏi của người dân về thị trường chứng khoán là “trái tim” của thị trường vốn để thị trường bất động sản trở thành sân chơi bình yên cho người dân yên tâm đầu tư.

Bên cạnh đó, cần phải đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Cần rõ ràng trong khái niệm và các hoạt động của các mô hình mới như condotel, officetel, resort villa, shophouse,… để khơi dậy tiềm năng của đất đai tránh những vấn đề tồn đọng như trong thời gian qua để kinh doanh và phát triển kinh tế xã hội. Khi tất cả những “dòng sông đều chảy” sẽ làm cho thị trường bất động sản ấm lên và trở thành thị trường hấp dẫn và thu hút đầu tư trong và ngoài nước.