Thị trường chứng khoán đã có phản ứng khá mạnh trước Quyết định số 1606/QĐ-NHNN về việc điều chỉnh lãi suất điều hành có hiệu lực từ ngày 23/9/2022 và Quyết định 65/2022/NĐ-CP sửa đổi bổ sung về phát hành trái phiếu riêng lẻ. Trong đó, các mã cổ phiếu của nhóm bất động sản giảm mạnh, sau 3 phiên đầu tuần ghi nhận mức giảm hơn 15% giá trị.
Động thái trên của thị trường được cho là không có sự bất thường, bởi các doanh nghiệp bất động sản đang rơi vào hoàn cảnh khó chồng khó. 
Cái khó thứ nhất đến từ việc lãi suất tăng khiến hoạt động đầu tư giảm, tiền đổ vào ngân hàng nhiều hơn. Vì vậy, doanh nghiệp huy động vốn khó khăn hơn, chi phí lãi vay cao hơn. Hơn nữa, nhiều người có nhu cầu ở thực cũng không còn giữ quyết định mua nhà khiến việc huy động vốn rẻ từ khách hàng mua nhà trả trước cũng thêm phần khó khăn.
Cái khó thứ hai đến từ lượng trái phiếu đến hạn của các doanh nghiệp phát hành trái phiếu trước kia. Với tình hình hiện tại, sẽ không dễ để các doanh nghiệp có thể phát hành thêm các đợt trái phiếu mới ra công chúng nhằm tái cơ cấu các khoản nợ trong một thời gian ngắn khi đã đến hạn trả nợ trái phiếu.

Chính vì vậy, các mã VHM của công ty Vinhomes, DXG của công ty Đất Xanh, GEX của công ty Gleximco, NVL của tập đoàn Novaland, DIG của tập đoàn DIC Corp cũng đều giảm điểm.
Ngoài ra, các mã thuộc nhóm xây dựng như HBC và CTD của hai tập đoàn Hòa Bình và Coteccons cũng có phản ứng giảm điểm tương tự. Nguyên nhân được nhận định bởi lãi suất tăng, chi phí vốn tăng và nguy cơ nợ xấu tăng lên đến từ khó khăn của các doanh nghiệp bất động sản.
Khi lãi suất tăng thì đầu tư giảm, dòng tiền sẽ chảy vào hệ thống ngân hàng nhiều hơn. Khi lãi suất thấp, dòng tiền sẽ đổ vào đầu tư, trong đó có bất động sản. Nhà đầu tư gia tăng mua nhà, đất vừa để sinh lời, vừa làm nơi trú ẩn. Điều này khiến giá bất động sản tăng lên.
Khi lãi suất tăng, đầu tư bị giảm, trong đó có đầu tư bất động sản. Đầu tư giảm khiến giá bất động sản giảm, thanh khoản giảm cũng giảm theo. Do đó, lãi suất tăng không chỉ khiến doanh nghiệp gặp khó khăn trong việc huy động vốn, chi phí lãi vay tăng lên mà còn làm giảm cầu, tạo thêm khó khăn cho các doanh nghiệp bất động sản.

Mặt khác, khi lãi suất huy động của ngân hàng tăng lên sẽ kéo theo lãi suất huy động của trái phiếu cũng phải tăng lên. Đứng trên một phương diện khác, lãi suất cho vay cũng sẽ tăng lên vì lãi suất huy động đầu vào mà tăng thì lãi suất đầu ra cũng sẽ phải tăng để đảm bảo lợi nhuận của các ngân hàng. Điều này tác động không tốt đối với các doanh nghiệp, đặc biệt là doanh nghiệp bất động sản và xây dựng trong bối cảnh hiện nay.
Mặc dù hiện nay Ngân hàng Nhà nước đã kêu gọi các ngân hàng thương mại tiết giảm tối đa các loại chi phí, tìm mọi cách để ổn định, thậm chí là giảm lãi suất cho vay nhằm hỗ trợ các doanh nghiệp và ổn định nền kinh tế. 
Tuy nhiên, việc này khá khó khăn vì trải qua 2 năm dịch bệnh, các ngân hàng đã tiết giảm tối đa các loại chi phí, thậm chí tinh giảm nhân sự để ổn định lãi suất. Đặc biệt, có những ngân hàng còn giảm lãi suất nhằm hỗ trợ cho các doanh nghiệp và người dân vượt qua giai đoạn dịch bệnh.

Trước diễn biến phức tạp của tình hình kinh tế - chính trị thế giới, các chuyên gia đều có nhận định sẽ có thêm những đợt tăng lãi suất mới đến từ FED và một số quốc gia khác.
Lãi suất ngân hàng của chúng ta cũng chịu ảnh hưởng bởi sự biến động lãi suất của các nước trên thế giới. Khi lãi suất của các nước tăng thì lãi suất trong nước cũng phải tăng theo để có thể triệt tiêu sự cách biệt quá mức giữa lãi suất của các quốc gia với mức lãi suất của chúng ta. Qua đó, ổn định tâm lý và thu hút được vốn đầu tư từ nước ngoài vào Việt Nam.
Trước áp lực tăng lãi suất liên tục của FED, chúng ta đã không thể giữ được sự ổn định của lãi suất nhằm giúp nền kinh tế phục hồi sau đại dịch. Vì vậy, vừa qua chúng ta đã phải tăng lãi suất thêm 1%, mức tăng này được đánh giá là cao và sớm hơn dự kiến do những diễn biến của tình hình kinh tế trong nước cũng như thế giới.

Hiện nay, mức lãi suất điều hành của Ngân hàng Nhà nước đã bằng với thời điểm tháng 03/2020 khi đại dịch Covid-19 mới bắt đầu. Ngoài ra, với mức lạm phát bình quân của Việt Nam ở mức 4 - 4,5% trong giai đoạn 2022 – 2023, mức lãi suất như hiện nay vẫn ở mức an toàn.
Tuy nhiên, vấn đề nằm ở nguy cơ, mức độ suy thoái của nền kinh tế Mỹ và các nước khác cũng như chính nền kinh tế Việt Nam trong thời gian tới. Về nguyên lý, chúng ta không thể vừa ổn định lãi suất lại vừa ổn định tỷ giá cùng một lúc. Nếu FED và các ngân hàng trung ương của EU, Nhật Bản, Hàn Quốc,… tăng lên thì lãi suất của chúng ta cũng phải tăng lên theo.
Nếu chúng ta cố níu giữ mức lãi suất thấp quá lâu, sự chênh lệch lãi suất này tác động đến tỷ giá, ảnh hưởng đến hoạt động xuất nhập khẩu và giá cả trong nước. Từ đó, làm tăng nguy cơ bất ổn cho kinh tế. Vì vậy, để tránh cho nền kinh tế không bị sốc trước diễn biến của kinh tế - chính trị thế giới, đồng thời đạt được các mục tiêu về mặt lạm phát và ổn định kinh tế vĩ mô đã đặt ra trước đó, Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước buộc phải điều chỉnh lãi suất cho phù hợp.

Qua đầu năm 2023, các quốc gia có thể vẫn tiếp tục tăng lãi suất, ví dụ như Mỹ, họ vẫn có thể tiếp tục tăng thêm. Hy vọng, từ nay đến giữa năm sau họ sẽ không tăng nhiều, chỉ từ 0,75-1,5%. Đối với tình hình trong nước, từ nay đến cuối năm, lãi suất của chúng ta nếu có tăng thì chỉ ở mức 0,5-1%. Mức tăng này vẫn trong giới hạn kiểm soát nhằm ổn định kinh tế vĩ mô. Đồng thời hỗ trợ cho các doanh nghiệp hồi phục và tăng trưởng tốt trong giai đoạn tiếp theo.
Mặc dù khó khăn nhưng vẫn hy vọng, các ngân hàng sẽ có những giải pháp phù hợp để ổn định được lãi suất cho vay hay giảm được thì càng tốt. Trường hợp bắt buộc phải tăng thì tăng chút ít thôi. Tất nhiên, ở đó có vai trò của Ngân hàng Nhà nước phải giúp các ngân hàng thương mại bằng cách cho vay các gói lãi suất thấp hoặc giảm dự trữ bắt buộc … giúp họ giảm được chi phí. Từ đó, các ngân hàng thương mại mới có thể giảm hoặc ổn định lãi suất cho vay được.

Những khó khăn của doanh nghiệp là hiện hữu ở thời điểm hiện tại khi đã đến lúc phải trả trả nợ trái phiếu, một số sẽ đến hạn vào năm sau và năm sau nữa. Vì vậy, có 2 nhóm giải pháp để các doanh nghiệp có thể vượt qua cơn giôn bão này:
Nhóm giải pháp đầu tiên là từ phía nội lực của mỗi doanh nghiệp. Theo đó, các doanh nghiệp cần sử dụng hiệu quả các nguồn lực đang có nhằm tạo ra thêm tài sản để có thể trả được nợ đúng hạn. Đồng thời, cần tái cơ cấu hoạt động sản xuất kinh doanh, bán bớt tài sản và cắt giảm các hạng mục đầu tư kém hiệu quả. Từ đó, có thêm tiền trả nợ, giảm được áp lực về nguồn vốn cũng như nợ đến hạn.
Ngoài ra, trước kia nhiều doanh nghiệp phát hành trái phiếu có thời hạn ngắn từ 2-3 năm nhưng lại sử dụng cho mục tiêu dài hạn hơn. Vì vậy, bắt buộc họ phải lựa chọn phương án tiếp tục phát hành thêm đợt trái phiếu khác để đảo nợ. Trong nghị định 65/2022/NĐ-CP vừa được ban hành, Chính phủ vẫn cho phép các doanh nghiệp phát hành trái phiếu riêng lẻ với mục đích đảo nợ. 

Do đó, các doanh nghiệp cần xem xét, chấn chỉnh lại, chuẩn bị các nội dung để từ đó phát hành trái phiếu của mình ra công chúng được hiệu quả. Từ đó, doanh nghiệp có thể đảo được nợ, giải quyết được áp lực từ trái phiếu đến hạn. 
Trái phiếu phát hành riêng lẻ cũng không hoàn toàn dành cho các nhà đầu tư nhỏ lẻ hay các nhà đầu tư không chuyên nghiệp. Việc huy động vốn của các doanh nghiệp chủ yếu từ các nhà đầu tư chuyên nghiệp. Vì vậy, lãi suất ngân hàng tăng trong ngắn hạn sẽ không ảnh hưởng quá lớn đến việc phát hành trái phiếu của các doanh nghiệp. 
Một trong những lợi ích hay ưu điểm của việc huy động vốn từ trái phiếu là có mức lãi suất cao hơn lãi suất huy động nhưng thấp hơn lãi suất cho vay của các ngân hàng. Vì vậy, các doanh nghiệp không cần quá lo ngại về vấn đề này.
Nhóm giải pháp thứ hai là từ sự hỗ trợ của các công cụ điều hành vĩ mô của Nhà nước.
Trong bối cảnh phức tạp như hiện nay, mục tiêu ổn định kinh tế vĩ mô là ưu tiên hàng đầu của Chính phủ. Tuy nhiên, Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước và các bộ ngành đều nỗ lực trong việc giữ vững mặt bằng lãi suất, tránh những biến động lớn gây sốc cho các doanh nghiệp cũng như nền kinh tế.

Đồng thời, một nguồn vốn ưu đãi gần như chưa được giải ngân là gói hỗ trợ 2% lãi suất với quy mô 40.000 tỷ đồng. Trong giai đoạn hiện nay, nếu phân bổ tốt nguồn vốn này, chắc chắn sẽ giúp được đáng kể cho các doanh nghiệp  vượt qua khó khăn. Tuy nhiên, các doanh nghiệp bất động sản lại khó tiếp cận được nguồn vốn này.
Bên cạnh đó, Ngân hàng Nhà nước vẫn còn một số công cụ điều hành có thể khuyến khích các ngân hàng thương mại giữ mặt bằng lãi suất cho vay như: yêu cầu các ngân hàng thương mại cắt giảm tối đa chi phí vận hành và một phần lợi nhuận nhằm giúp lãi suất cho vay giảm hoặc không tăng hoặc tăng ít để hỗ trợ doanh nghiệp...
Mặc dù vậy, đối với các doanh nghiệp thuộc nhóm có rủi ro cao, không được ưu tiên vẫn sẽ phải đối mặt với những khó khăn về tiếp cận nguồn vốn và lãi suất tăng cao. Do đó, nhóm giải pháp dựa trên chính nội lực của doanh nghiệp cần được ưu tiên trước hết. 

PGS. TS. Đinh Trọng Thịnh,
Giảng viên cao cấp Học viện Tài chính