Siết cho vay đặt cọc bất động sản: Thanh lọc thị trường nhưng khó khăn đè nặng lên vai người mua nhà

Nhà đầu tư và người mua nhà hoang mang, lo lắng

Một trong những nội dung được Ngân hàng Nhà nước đề cập trong dự thảo sửa đổi Thông tư 39/2016 về hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng với khách hàng, đó là sẽ cấm các ngân hàng cho khách hàng vay để thanh toán khoản tiền đặt cọc mua các dự án bất động sản hình thành trong tương lai khi chưa đủ điều kiện về pháp lý.

Cụ thể, các ngân hàng sẽ không được phép cho khách hàng vay để thanh toán tiền đặt cọc thực hiện những giao dịch mua bất động sản trong tương lai mà tại thời điểm đó dự án vẫn chưa đủ điều kiện về mặt pháp lý; vay bù đắp vốn tự có hoặc hoàn tiền vay để mua bất động sản, hàng hoá.

Theo lý giải từ Ngân hàng Nhà nước, các nhà băng cấp tín dụng cho khách hàng để đặt tiến hành đặt cọc mua dự án bất động sản hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, hầu hết những dự án này sẽ chuyển nhượng khi chưa có đủ điều kiện pháp lý như chưa có giấy phép xây dựng, chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất... Sau khi ngân hàng tiến hành cấp tín dụng, khách hàng và các chủ đầu tư có thể sẽ hủy hợp đồng đặt cọc do không hoàn thiện được các thủ tục về pháp lý. Do đó, các ngân hàng sẽ gặp rất nhiều khó khăn trong việc kiểm soát chính xác mục đích sử dụng vốn, tiềm ẩn rất nhiều rủi ro.

Đây sẽ là bước đi tiếp theo của cơ quan quản lý trong việc kiểm soát, giám sát chặt chẽ dòng vốn chảy vào thị trường bất động sản, sau khi liên tục có động thái yêu cầu kiểm soát vốn đổ vào bất động sản mang tính chất đầu cơ, những dự án phân khúc cao cấp có nhiều rủi ro. Với quy định mới áp dụng này, những người có nhu cầu vay vốn ngân hàng mua nhà đất để đầu cơ, lướt sóng kiếm lời sẽ gặp khó.

Thực tế, việc ngân hàng siết chặt cho vay để đặt cọc dự án bất động sản hình thành trong tương lai sẽ khiến cho đối tượng nhà đầu tư lo lắng. Chị Kim Anh, một nhà đầu tư có kinh nghiệm lâu năm cho hay, tại một số dự án căn hộ chung cư có tiềm năng, chị thường cùng đồng nghiệp, người thân, bạn bè đặt cọc mua một số căn hộ. Số tiền đóng cho chủ đầu tư ban đầu chị lấy từ số vốn mình sẵn có trong tay, số còn lại sẽ vay ngân hàng. Chờ đến khi đơn vị chủ đầu tư ký kết hợp đồng mua bán thì lại tìm khách hàng thực hiện giao dịch chuyển nhượng để thu tiền lãi chênh lệch. Việc có thông tin ngân hàng siết cho vay đặt cọc bất động sản đã khiến cho chị Kim Anh vô cùng lo lắng, với tình hình này chị đang tính cách để xả bớt hàng, thu hồi tiền về.

Không chỉ có dân đầu tư bất động sản lướt sóng mà ngay cả những người mua nhà ở thực cũng bày tỏ sự lo ngại trước thông tin về việc ngân hàng siết cho vay đặt cọc bất động sản hình thành trong tương lai. Anh Nguyễn Mạnh Hùng, cho biết, đang có dự định tìm mua nhà ở tại các dự án chưa hình thành trong khu vực thành phố Vũng Tàu để có giá bán ưu đãi và kéo dài tối đa thời gian trả nợ. Tuy nhiên, với thông tin về việc ngân hàng ra quy định không cho vay để đặt cọc nhà ở hình thành ở tương lai, anh cũng khá lo lắng vì khả năng tài chính bản thân có hạn.

Giá bất động sản liệu có thể giảm

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) cho hay, quy định mới được đưa ra gần đây vẫn cho phép ngân hàng cấp vốn cho vay thanh toán tiền đặt cọc để thực hiện những giao dịch mua bất động sản hình thành trong tương lai mà tại thời điểm đặt cọc đã "có đủ điều kiện" pháp lý, giúp doanh nghiệp bất động sản hoạt động làm ăn đàng hoàng, tuân thủ quy định pháp luật không bị ảnh hưởng. Với những dự án kinh doanh bất động sản, loại hình nhà ở hình thành trong tương lai hội tụ đầy đủ điều kiện về huy động vốn, khách hàng vẫn sẽ được vay vốn để có thể thanh toán khoản tiền đặt cọc.

Như vậy, quy định mới vẫn sẽ cho phép các ngân hàng cấp các khoản vay thanh toán tiền đặt cọc để thực hiện các giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai mà tại thời điểm đặt cọc đã có đầy đủ yếu tố pháp lý.

Chỉ có những trường hợp đất bị phân lô, bán nền trái phép hoặc các dự án căn hộ chung cư chưa được xây dựng xong phần móng, chưa hội tụ đầy đủ các điều kiện để được tiến hành huy động vốn theo quy định pháp luật, thì khách hàng sẽ không được vay vốn ngân hàng để đặt cọc.

“Điều này là nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của các khách hàng mua, hoặc thuê mua bất động sản, nhà ở được hình thành trong tương lai đồng thời cũng góp phần xây dựng thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh hơn" - ông Lê Hoàng Châu chia sẻ.

Đồng tình với những nhận định của ông Châu, một số chuyên gia kinh tế cũng cho rằng, việc siết cho vay đặt cọc bất động sản còn góp phần vào việc thanh lọc thị trường, đẩy lùi tình trạng tích trữ đầu cơ, phân lô, bán nền sai quy định pháp luật đang diễn ra tràn lan hiện nay, hạn chế tối đa rủi ro nợ xấu… Chỉ có những đơn vị chủ đầu tư thực sự có nguồn lực tài chính mạnh và phát triển bền vững thì có thể tiếp tục tồn tại, hoạt động trên thị trường. Trong khi, các chủ đầu tư bị lệ thuộc vào vốn vay từ các tổ chức tài chính và không có kế hoạch, quy trình phát triển bền vững thì sẽ phải đối mặt với rất nhiều khó khăn.

Việc này cũng góp phần bảo vệ quyền lợi chính đáng của người mua nhà trước việc có một số dự án “phân lô, bán nền được hình thành trong tương lai” thông qua hình thức hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư lâu dài tiềm ẩn nhiều nguy cơ lừa đảo, chiếm đoạt tài sản, "dự án ma" xảy ra trong thời gian qua.

“Đứng về khía cạnh của người mua nhà, việc siết tín dụng có thể làm giảm bớt nhóm đối tượng người mua đầu cơ, lướt sóng ngắn hạn và không có nhu cầu ở thực, từ đó, giúp cho đối tượng người mua nhà có nhu cầu ở thực có thể đến gần hơn với cơ hội sở hữu nhà riêng. Hạn chế tối đa tình trạng không có tài chính cũng cố tranh nhau mua nhà, khiến đẩy giá bất động sản lên cao một cách vô lý” - Phó Giám đốc, Bộ phận Nghiên cứu Savills Việt Nam Võ Thị Khánh Trang nhận định.

Bên cạnh đó, nhiều chuyên gia cũng nhận định rằng, thị trường bất động sản trong nửa cuối năm 2022 có thể sẽ phải đối mặt với rất nhiều thách thức, khó khăn. Vì thế, các nhà đầu tư cần phải chủ động đa dạng hóa các nguồn vốn, tiếp cận vốn thông qua các kênh thay thế như quỹ đầu tư, từ đó giúp ổn định thị trường và giảm thiểu tối đa các rủi ro hệ thống.