Sẽ siết cho vay đặt cọc mua bất động sản hình thành trong tương lai

Cần thiết để giảm đầu cơ, nợ xấu

Theo VnExpress, tại Điều 105, Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về tài sản có nêu rõ: tài sản gồm bất động sản và động sản. Theo quy định này, cả hai loại hình tài sản trên đều có thể tồn tại dưới dạng hiện có hoặc hình thành trong tương lai. Trong điều 108 Bộ luật Dân sự 2015 nêu rõ: Tài sản hiện có là tài sản đã hình thành và chủ thể đã xác lập quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản trước hoặc tại thời điểm xác lập giao dịch.Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm: Tài sản chưa hình thành; Tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch”.

Từ đó có thể thấy rằng, tài sản hình thành trong tương lai là tài sản chưa hình thành hoặc tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch. Nhà ở cũng có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai.

Thực tế hiện nay việc giao dịch các bất động sản hình thành trong tương lai diễn ra rất phổ biến. Khách hàng muốn mua loại hình bất động sản này vì giá rẻ, có thể lựa chọn các vị trí phù hợp ngay từ khi dự án mới đi vào khởi công. Nhà đầu tư cũng muốn “chốt lời” nhanh chóng để lấy vốn thực hiện dự án. Do đó, hoạt động giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai diễn ra rất sôi động, đặc biệt là tại các thành phố lớn khi nhu cầu tăng cao.

Hoạt động giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai cũng đã xuất hiện những bất cập, thậm chí là biến tướng. Mặc dù pháp luật đã có những quy định rất chặt chẽ về việc giao dịch loại hình này. Tuy nhiên, thực tế người mua luôn đối mặt với những rủi ro. Điển hình là nhà đầu tư nhận cọc, sau đó không triển khai hoặc triển khai dự án không đúng tiến độ khiến người mua luôn ở trong tâm thế thấp thỏm. Tình trạng này được gọi là mua “lúa non”.  

Có thể dễ dàng nhận thấy một điểm chung ở các dự án hình thành trong tương lai thiếu uy tín, thiếu cơ sở pháp lý là chủ đầu tư tay trái huy động tiền, tay phải mang chính dự án đó đem thế chấp để vay tiền ngân hàng để sử dụng cho mục đích khác. Theo một chuyên gia tài chính, đây là lỗ hổng của hệ thống tài chính mà cần thiết phải khắc phục triệt để. 

Tại một số quốc gia, nếu muốn mua nhà ở, khách hàng có thể đóng trước số tiền theo quy định, từ 20-50%. Tuy nhiên, khi khách hàng nộp tiền, chủ đầu tư không thể sử dụng số tiền này, ngân hàng sẽ đứng ra phong tỏa tài khoản cho đến khi khách hàng đóng đủ tiền, chủ đầu tư sẽ được vay ngân hàng. Chủ đầu tư sẽ dùng số tiền này để trả khoản vay cho ngân hàng, ngược lại ngân hàng sau khi nhận đủ tiền sẽ giải chấp dự án để chủ đầu tư có thể cấp sổ cho người mua.

Tại Việt Nam, khi chủ đầu tư vừa huy động vốn, vừa đi vay tiền sẽ dẫn tới tình trạng dự án trở thành nợ xấu, bị ngân hàng phong tỏa tài sản thế chấp. Cuối cùng người chịu thiệt hại là khách hàng đi mua nhà. 

Theo Dự thảo sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 39/2016/TT-NHNN ngày 30/12/2016 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam có thêm quy định siết chặt hoạt động cho vay để đặt cọc mua bất động sản hình thành trong tương lai nếu tại thời điểm đặt cọc chưa đủ điều kiện để thực hiện theo quy định của pháp luật. Đây có thể coi là việc làm cần thiết nhằm bịt lỗ hổng, hạn chế tình trạng đầu cơ, nợ xấu trong kinh doanh bất động sản. Theo đó, Dự thảo sẽ cấm tổ chức tín dụng cho vay để thanh toán tiền đặt cọc nhằm thực hiện các giao dịch trong tương lai mà tại thời điểm đặt cọc chưa đủ điều kiện theo quy định; cấm cho vay để bù đắp vốn tự có, hoàn tiền vay để mua bất động sản, hàng hóa…

Đại diện Vụ Chính sách tiền tệ, Ngân hàng Nhà nước cho biết, việc các ngân hàng cho vay thanh toán đặt cọc nhằm hướng đến việc sau này doanh nghiệp sẽ chuyển nhượng bất động sản hình thành trong tương lai. Nhưng hầu hết các dự án trên thị trường lại tiến hành chuyển nhượng khi chưa đủ điều kiện. Điển hình là dự án chưa có giấy phép xây dựng, chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất...  Từ đó dẫn tới tình trạng hủy cọc, không hoàn thiện được thủ tục pháp lý để ký hợp đồng chuyển nhượng. 

Bước đi kiểm soát dòng vốn vào bất động sản

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA), Dự thảo thông tư hướng đến mục đích kiểm soát chặt chẽ mục đích sử dụng vốn của khách hàng vay và kiểm soát rủi ro tín dụng. Với quy định không được cho vay thanh toán tiền đặt cọc để thực hiện các giao dịch trong tương lai mà tại thời điểm đặt cọc chưa đủ điều kiện là cần thiết và đúng đắn, nhất là trong bối cảnh nguồn vốn vào thị trường bất động sản đang có nhiều rủi ro.

So với quy định cũ, Dự thảo lần này đã bổ sung thêm các nhu cầu vốn mà Ngân hàng Nhà nước cấm các tổ chức tín dụng cho vay. Cụ thể, các nhà băng sẽ không được cho vay thanh toán tiền đặt cọc để thực hiện các giao dịch trong tương lai mà tại thời điểm đó dự án chưa đủ điều kiện pháp lý; vay bù đắp vốn tự có hoặc hoàn tiền vay để mua bất động sản, hàng hoá.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA), với quy định được đề xuất tại Dự thảo lần này thì vẫn cho phép tổ chức tín dụng cho vay để thanh toán tiền đặt cọc để thực hiện các giao dịch trong tương lai mà tại thời điểm đặt cọc có đủ điều kiện để thực hiện theo quy định của pháp luật.

Do vậy, vị Chủ tịch HoREA kiến nghị, đối với các doanh nghiệp bất động sản làm ăn đàng hoàng, tuân thủ pháp luật sẽ không bị ảnh hưởng vì khi các dự án kinh doanh bất động sản, nhà ở hình thành trong tương lai hội đủ các điều kiện huy động vốn, khách hàng vẫn được vay tín dụng để thanh toán tiền đặt cọc. 

Ngược lại, tổ chức tín dụng chỉ không được cho vay để thanh toán tiền đặt cọc nhằm thực hiện các giao dịch trong tương lai như các trường hợp phân lô bán nền trái phép, hoặc các dự án nhà chung cư chưa xây dựng xong phần móng, chưa có đầy đủ các điều kiện để được huy động vốn theo quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 về “điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh” và Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định: “Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính”.

Liên quan tới vấn đề này, một chuyên gia của Savills Việt Nam cho rằng, liên quan đến vấn đề siết tín dụng vào bất động sản, vị chuyên gia cho rằng, việc Ngân hàng Nhà nước ban hành Thông tư này sẽ là điều tích cực cho thị trường. Điều này cho thấy thị trường đang phát triển theo hướng bền vững và lành mạnh. Chỉ những nhà đầu tư giàu tiềm lực tài chính và làm ăn đàng hoàng với có thể tồn tại trên thị trường. Ngược lại, nếu chủ đầu tư nào chỉ trông chờ vào vốn huy động sẽ gặp nhiều khó khăn và tự đào thải.