Siết cho vay đặt cọc bất động sản: Góp phần thanh lọc thị trường và doanh nghiệp thiếu năng lực

Siết nguồn cho vay đặt cọc bất động sản

Theo Đại đoàn kết, Ngân hàng Nhà nước đang lấy ý kiến Dự thảo sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 39/2016/TT-NHNN quy định về hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đối với khách hàng.

Trong đó, Ngân hàng Nhà nước đề xuất quy định các tổ chức tín dụng không được cho vay để thanh toán tiền cọc cho các giao dịch bất động sản trong tương lai mà tại thời điểm đặt cọc chưa đủ điều kiện theo quy định; cấm cho vay để bù đắp vốn tự có, hoàn tiền vay để mua bất động sản, hàng hóa.

NHNN nhận định, tổ chức tín dụng cấp tín dụng cho khách hàng để đặt cọc bất động sản hình thành trong tương lai. Về cho vay thanh toán tiền đặt cọc, nhiều tổ chức tín dụng cấp tín dụng cho khách hàng để đặt cọc hướng đến các công ty này chuyển nhượng bất động sản hình thành trong tương lai. 

Tuy nhiên, đa số các dự án bất động sản sẽ chuyển nhượng đều chưa đủ điều kiện như chưa có giấy phép xây dựng, hay chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất... Sau khi ngân hàng cấp tín dụng, khách hàng và chủ đầu tư hủy hợp đồng đặt cọc do không hoàn thiện được thủ tục pháp lý để ký hợp đồng. Do đó khiến việc kiểm soát mục đích sử dụng vốn khó khăn, tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Thống kê cho thấy, tính đến cuối tháng 4/2022, tổng dư nợ cho vay đối với lĩnh vực bất động sản của các tổ chức vào khoảng 2,288 triệu tỷ đồng, tăng 10,2% so với thời điểm cuối năm 2021 và chiếm 20,44% tổng dư nợ đối với nền kinh tế. Trong đó, dư nợ đối với hoạt động kinh doanh bất động sản chỉ khoảng 800.000 tỷ đồng, chiếm 7% tổng dư nợ tín dụng.

Có thể thấy, thời gian qua, các doanh nghiệp bất động sản thông qua văn bản ký kết với người dân như một hình thức đặt cọc cho dự án nhằm huy động vốn. Nhiều chủ đầu tư đang "đánh tráo khái niệm" sử dụng hình thức góp vốn để thay thế cho việc bán bất động sản hình thành trong tương lai. Luật Kinh doanh bất động sản quy định, điều kiện để giao dịch đối với các bất động sản hình thành trong tương lai là phải xây dựng xong hạ tầng.

Còn theo quy định của Bộ luật Dân dự, các hợp đồng không phù hợp pháp luật sẽ không có hiệu lực thi hành. Theo đó, chủ đầu tư dự án cũng sẽ bị pháp luật xử lý, nhẹ có thể phạt hành chính mà nặng là hình sự. Trong trường hợp này, người góp vốn sẽ bị thiệt hại về tài chính bởi hợp đồng vô hiệu.

Cơ hội nhận ra doanh nghiệp thiếu năng lực

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) cho rằng, mục tiêu của Dự thảo là nhằm kiểm soát chặt chẽ mục đích sử dụng vốn của khách hàng vay cùng như kiểm soát rủi ro tín dụng.

Việc làm này là vô cùng cần thiết, giúp thanh lọc thị trường theo hướng phát triển bền vững và lành mạnh hơn, thanh lọc những doanh nghiệp thiếu năng lực, tài chính, chuyển cơ hội phát triển cho những doanh nghiệp làm ăn uy tín.

Thực tế, dự thảo không phải là động thái siết vốn thị trường bất động sản, bởi vẫn cho phép các tổ chức tín dụng cho vay thanh toán tiền cọc để thực hiện các giao dịch trong tương lai mà "có đủ điều kiện" tại thời điểm đặt cọc, giúp những doanh nghiệp bất động sản đủ tiềm lực, tuân thủ pháp luật không bị ảnh hưởng.

Ngược lại, những trường hợp phân lô, bán nền trái phép hoặc dự án chung cư chưa đủ điều kiện được huy động vốn theo quy định, khách hàng sẽ không được vay vốn để đặt cọc.

"Điều này nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của khách hàng mua, thuê mua bất động sản, nhà ở hình thành trong tương lai vừa góp phần xây dựng thị trường bất động sản lành mạnh", ông Lê Hoàng Châu cho biết.

Tuy nhiên, một số chuyên gia tài chính cho rằng, đề xuất này của Ngân hàng Nhà nước sẽ tác động lớn đến các doanh nghiệp bất động sản. TS Châu Đình Linh, Trường Đại học Ngân hàng TP Hồ Chí Minh nhận định, ở thời điểm nguồn vốn vay ngân hàng, trái phiếu lẫn cổ phiếu đều có sự trồi sụt thì các doanh nghiệp cần có sự tính toán rõ ràng với chiến lược vốn trong tương lai.

"Các doanh nghiệp BĐS cần nhận rõ tính rủi ro trong lĩnh vực, từ đó đa dạng hoá về nguồn vốn chứ không thể lệ thuộc mãi vốn vay ngân hàng. Trong bối cảnh hiện nay, doanh nghiệp phải có tính thích nghi, có kế hoạch vốn, chiến lược vốn dài hơi cho mình", TS Châu Đình Linh chia sẻ.

Thị trường bất động sản những năm gần đây liên tục "sốt" ở khắp nơi và khiến giá nhà đất không ngừng "leo thang" bất chấp ảnh hưởng của đại dịch Covid-19. Theo báo cáo mới đây của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), giá nhà đất ở nhiều nơi tăng nóng, nhất là phân khúc đất nền tại các khu vực sắp lên quận, sáp nhập hoặc có hệ thống hạ tầng giao thông chạy qua... tăng giá đột biến. Ngoài ra, giá nhà chung cư tăng 5-7%, nhà ở riêng lẻ có nơi tăng 30%.

Từ thực tế trên, các cơ quan ban ngành, địa phương đã có những động thái chấn chỉnh lại thị trường bất động sản như “phanh” tín dụng vào bất động sản từ ngân hàng, kiểm soát phát hành trái phiếu, siết thuế bất động sản… Thị trường bất động sản nhiều nơi ngay lập tức đã có dấu hiệu hạ nhiệt, tuy nhiên giá vẫn neo ở mức cao. 

Nhận định về thị trường hiện nay, ông Đặng Hoài Nam - Giám đốc kinh doanh CTCP BĐS Tiến Phước chia sẻ: “Qua dữ liệu một số báo cáo cho thấy thị trường có dấu hiệu chậm lại tuy nhiên chậm nhưng không có đứng. Chậm lại cũng là sự thức tỉnh, sàng lọc về phía khách hàng, nhà đầu tư. Đây chính là thời điểm cho những sản phẩm mang lại giá trị thực cho nhà đầu tư, khách hàng lên ngôi”.

Bên cạnh đó, vị này cũng cho rằng, thời điểm này là cơ hội để những doanh nghiệp bất động sản nhìn nhận lại thị trường để có những rà soát, điều chỉnh phù hợp và đặc biệt hướng đến việc xây dựng mang lại những sản phẩm có giá trị thực cho nhà đầu tư cũng như các khách hàng nhu cầu để ở.