PGS.TS Nguyễn Thị Nga: "Luật Kinh doanh bất động sản phụ thuộc quá nhiều vào Luật Đất đai"

Cần những quy định cụ thể, linh hoạt

Cùng với Dự thảo Luật Đất đai, Luật Nhà ở thì Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản cũng đang được sửa đổi và lấy ý kiến rộng rãi từ các đối tượng chịu tác động như người dân, doanh nghiệp, các hiệp hội nghề nghiệp, địa phương và các bộ, ngành trong suốt nhiều tháng qua.

Việc sửa đổi Luật Kinh doanh Bất động sản hoàn thiện được kỳ vọng sẽ tạo lập hành lang pháp lý đầy đủ đồng bộ, thống nhất để quản lý thị trường bất động sản, hỗ trợ, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, công khai, minh bạch.

Tuy nhiên, theo PGS.TS Nguyễn Thị Nga, Phó Trưởng Khoa pháp luật Kinh tế (Trường ĐH Luật Hà Nội), dự thảo sửa đổi Luật kinh doanh bất động sản vẫn còn nhiều điều khoản khiên cưỡng, gò bó gắn với nhiều chế định khuôn mẫu, mang dáng dấp của sự kiểm soát.

Bà Nga lấy ví dụ, tại khoản 2 Điều 7 dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản quy định “Hồ sơ, giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất và giấy tờ có liên quan đến việc đầu tư xây dựng bất động sản; hợp đồng bảo lãnh, văn bản cho phép bán, cho thuê mua của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với việc bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai”. Quy định này chưa thực sự rõ ràng, cụ thể, sẽ gây khó khăn cho doanh nghiệp khi thực hiện. 

“Luật Kinh doanh bất động sản phụ thuộc quá nhiều vào Luật Đất đai. Chúng tôi đề xuất cần tách riêng hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất, kinh doanh nhà, công trình xây dựng gắn với các hình thức cụ thể, tương ứng. Không gộp chung các nội dung này để đảm bảo sự chuẩn xác”, bà Nga kiến nghị.

Bên cạnh đó, tại khoản 1, Điều 16 dự thảo Luật quy định như sau: “Tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở để sử dụng, được thuê nhà ở để sử dụng. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua, thuê, thuê mua công trình xây dựng để sử dụng theo đúng công năng của công trình xây dựng”.

Theo bà Nga, theo quy định trên, thì chỉ người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài là các đối tượng được quyền mua công trình xây dựng không phải là nhà ở tại các dự án kinh doanh bất động sản. Nhưng đối với tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài thì không được mua công trình xây dựng (bất động sản du lịch và thương mại dịch vụ).

“Quy định nêu trên chưa thực sự hợp lý, gò bó, khiên cưỡng, chưa đảm bảo quyền bình đẳng và thu hút được đầu tư, đặc biệt hạn chế quyền đối với chủ thể có yếu tố nước ngoài được mua các công trình xây dựng tại Việt Nam”, bà Nga nhận xét.

Để khắc phục sự khiên cưỡng này, tạo đà cho thị trường bất động sản được phát triển, vị chuyên gia này cho rằng cần phải đa dạng hàng hoá bất động sản trên thị trường, kích thích thị trường phát triển sôi động, có tính thanh khoản cao, Nhà nước vẫn kiểm soát tốt thị trường và tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước thì cần thiết phải: cho phép tổ chức nước ngoài và cá nhân nước ngoài được mua các công trình xây dựng, trừ trường hợp khu vực hạn chế về an ninh, quốc phòng (pháp luật không cho phép).

Bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn

Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội các Nhà thầu Xây dựng Việt Nam, dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản lần này đã đề cập chi tiết, đầy đủ hơn những vấn đề của thị trường bất động sản so với Luật 2014 trước đây.

Ông Hiệp cũng nhận định rằng, một số quy định còn quá cứng nhắc. Cụ thể, trong Điều 57 quy định trong Dự thảo: “Các giao dịch bất động sản phải thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định của Luật này” trong khi Điều 60 quy định sàn giao dịch bất động sản chỉ cần có “cơ sở vật chất kỹ thuật đáp ứng yêu cầu, có năng lực về tài chính”.

Theo ông Hiệp, hiện nhiều chủ đầu tư là các công ty đầu tư bất động sản đều sử dụng linh hoạt việc phối hợp giữa lực lượng bán hàng trực tiếp của chủ đầu tư và một số sàn. Từ thực tế thì khối lượng hàng bán được của bộ phận bán hàng của chủ đầu tư luôn lớn hơn lượng hàng do các sàn giao dịch bên ngoài bán được. Chi phí hoa hồng cho các sàn bên ngoài luôn ở mức gấp 2 lần phí hoa hồng cho bộ phận của chủ đầu tư tự bán.

“Đây là một thực tế mà Ban Soạn thảo cần cân nhắc về việc có nên đưa ra thêm một nấc trung gian, trong khi chúng ta đang cố gắng giảm bớt các thủ tục trung gian để giảm chi phí cho doanh nghiệp", ông Hiệp bày tỏ.

Ông Hiệp cũng đề xuất sửa lại Điều 57: “Các giao dịch bất động sản phải công khai minh bạch qua các sàn giao dịch do các chủ đầu tư tự tổ chức hoặc qua các sàn giao dịch trung gian (nếu các chủ đầu tư không tự tổ chức được).

Ông Hiệp kiến nghị, cần cụ thể hơn các tiêu chí của các sàn giao dịch, cần phải trang bị cơ sở vật chất kỹ thuật đáp ứng yêu cầu đối với sàn giao dịch điện tử hoặc trực tiếp.

Theo các chuyên gia, thay vì luật hóa hay bắt buộc thì chỉ nên khuyến khích giao dịch sản phẩm bất động sản qua sàn và có cơ chế bảo đảm quyền lợi cho người mua và người bán. Đồng thời, đặt thêm trách nhiệm, các tiêu chuẩn hành nghề chuyên nghiệp cho đơn vị môi giới.