Bất động sản cao cấp lần đầu giảm giá: “Cơn thoái trào” của phân khúc hạng sang?

“Hụt hơi”

“Cuộc đua” bất động sản hạng sang, siêu sang một thời gian dài trở nên vô cùng “nóng” trên toàn thế giới. Nhiều tòa cao ốc, biệt thự hạng sang, siêu sang được xây dựng, giá cả liên tục bị bị phá vỡ kỷ lục. Không ít giới thượng lưu trên thế giới coi bất động sản hạng sang là thước đo cho sự giàu có, đẳng cấp và lối chơi sành sỏi của mình.

Khi nhắc đến “cuộc đua” những căn hộ siêu sang, người ta có thể kể đến các dự án đình đám thế giới như Căn hộ Sky tại Tòa tháp Tour Odéon, Monaco - 9.592 tỷ đồng; Căn hộ One Hyde Park ở Knightsbridge, London - 4.948 tỷ đồng; Căn hộ tại khách sạn Pierre, New York - 2.725 tỷ đồng. Và, mới đây nhất là căn hộ 1.625 m2, trải dài trên 3 tầng từ 129 đến 131 của tòa chung cư cao nhất thế giới - Central Park Tower tại Mỹ có giá 250 triệu USD tương đương với 5.750 tỷ đồng. Tuy nhiên, năm 2023 ghi nhận sự “thoái trào” của phân khúc bất động sản cao cấp.

Mới đây, Knight Frank đã đưa ra một con số thống kê khá chú ý về phân khúc căn hộ cao cấp trên toàn thế giới. Theo đó, trong quý I, chỉ số giá nhà cao cấp tại 46 thành phố lớn đã giảm 0,4% so với cùng kỳ năm ngoái. Đây là một sự đảo chiều lớn so với mức tăng trưởng 10% trong quý IV/2021.

Tại nhiều “đại đô thị” lớn trên thế giới chứng kiến sự sụt giảm của bất động sản. Cụ thể, tại New Zealand, giá nhà phân khúc cao cấp tại các thành phố như Wellington, Auckland và Christchurch đều có mức giảm lên tới hai chữ số. Trong khi  đó, bất động sản San Francisco (Mỹ) và Vancouver (Canada) cũng giảm lần lượt 10% và 9% ở phân khúc cao cấp.

Tại Việt Nam, phân khúc chung cư cao cấp giảm cả về mức độ quan tâm và giá bán. Một số liệu của Batdongsan.com.vn cho thấy, giá rao bán nhà phố đến quý 1/2023 đã giảm. Giá rao bán trung bình trong quý 1/2023 đối với nhà mặt phố là khoảng 335 triệu đồng/m2 tại Hà Nội, và 220 triệu đồng/m2 tại TP. Hồ Chí Minh.

Theo khảo sát của phóng viên, tại các sàn giao dịch bất động sản Hà Nội, thanh khoản của các chung cư cao cấp, chung cư hạng sang đã chững lại từ đầu năm 2023. Thậm chí, nhiều sản phẩm đã chào bán thời gian dài,, thậm chí là giảm giá lên đến cả tỷ đồng nhưng vẫn không ai mua.

Cụ thể, vào tháng 2 năm nay, một dự án chung cư tại quận Hoàng Mai, Hà Nội đã đưa ra mức chiết khấu rất lớn để bán hàng. Theo đó, chủ đầu tư sẵn sàng để mức chiết khấu 38% cho khách hàng thanh toán trước 95% giá trị căn hộ. Một căn hộ 2 phòng ngủ diện tích 74 m2 giảm từ 3,2 tỷ đồng xuống còn 1,9 tỷ đồng. Trong khi đó, căn 3 phòng ngủ diện tích hơn 100 m2 mức thấp nhất 4,7 tỷ đồng, giảm còn 2,9 tỷ đồng (giảm gần 2 tỷ đồng). Mặc dù đưa ra mức giảm giá “chưa từng có” như vậy nhưng dự án này vẫn không có nhiều người mua.

Một nhân viên kinh doanh của dự án này chia sẻ: “Mức chiết khấu này là rất lớn đối với một dự án chung cư. Tuy nhiên, vẫn không nhiều người mua vì chủ đầu tư đưa ra điều kiện phải thanh toán trước 95% giá trị sản phẩm. Mà người mua nhà kể cả để ở hoặc đầu tư, họ chủ yếu dùng đòn bẩy tái chính là nhiều. Vì thế, yêu cầu họ thanh toán trước số tiền trên sẽ rất khó khăn để xoay sở. Bên cạnh đó, việc các ngân hàng siết tín dụng đối với bất động sản cũng khiến nhiều nhà đầu tư không có nguồn tiền để mua hàng”.

3 nguyên nhân khiến bất động sản cao cấp “thoái trào”

Trao đổi với phóng viên về vấn đề này, ông Vũ Tiến Lộc, Chủ tịch Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam chia sẻ việc phân khúc bất động sản cao cấp đang gặp khó khăn có nhiều nguyên nhân. Tuy nhiên, việc khó khăn này cũng sẽ không kéo dài.

Theo ông Lộc, hiện nay do khó khăn về nguồn tiền và một số vấn đề pháp lý, các dự án chung cư đang trở nên khann hiếm, trong đó có cả chung cư trung và cao cấp chứ không nói riêng gì chung cư bình dân. Vì thế, do không có dự án mới dẫn đến việc cung – cầu bị chênh lệch. Cầu tăng, cung giảm, các dự án sẽ bán hết hàng trong khi đó nguồn cầu vẫn còn. Vì thế, việc khó khăn của bất động sản cao cấp sẽ không kéo dài nhưng tùy vào sự điều chỉnh chính sách của Chính phủ và các cấp chính quyền địa phương.

Cùng quan điểm, chuyên gia bất động sản Nguyễn Khắc Vinh, CEO SENLAND cho rằng, việc các sản phẩm bất động sản cao cấp gặp nhiều khó khăn đã được dự báo trước. Người ta hay nói đây là thời điểm phân khúc này thoái trào sau nhiều năm phát triển như “vũ bão”. Ông Vinh phân tích, việc khó khăn, thoái trào này xuất phát từ 3 nguyên nhân.

Thứ nhất, chính sách tiền tệ thời gian vừa qua bị siết chặt trên toàn thế giới, trong đó có lĩnh vực bất động sản. Tại Việt Nam, việc siết chặt cho vay đối với bất động sản cũng diễn ra trong một thời gian dài dẫn đến cả chủ đầu tư và nhà đầu tư, người dân đói vốn. Mới đây, Chính phủ đã có nhiều động thái gỡ khó cho bất động sản trong đó nổi bật nhất là gói tín dụng được bợm ra thị trường, giảm lãi suất cho vay và một số chính sách liên quan đến trái phiếu doanh nghiệp. Tuy nhiên, để các chính sách này phát huy được hiệu quả thì phải có độ trễ nhất định.

Thứ hai, sau một thời gian phát triển nóng, mất cân đối giữa nhà ở cao cấp và nhà ở bình dân. Trong khi nhà ở bình dân, nhà ở xã hội sạch bóng thì chung cư thương mại cao cấp quá nhiều. Điều này dẫn đến thừa và ế chung cư và các sản phẩm cao cấp. Khi chủ đầu tư cần nguồn tiền, phải gồng lãi ngân hàng quá lớn thì chắc chắn phải giảm giá bán. Đây là điều tất yếu.

Thứ 3, khủng hoảng kinh tế khiến cho nhiều nhà đầu tư, người dân bỏ ý định đầu tư hoặc mua nhà hoặc họ dừng lại để quan sát thị trường. “Như cá nhân chúng ta, khi đang có ý định mua nhà, phải sử dụng đòn bẩy tài chính mà thu nhập không ổn định, không đảm bảo được mỗi tháng từng này tiền thì chẳng bao giờ dám vay để mua nhà. Khủng hoảng kinh tế khiến các doanh nghiệp “cá mập” còn phải sa thải hàng chục ngàn nhân viên. Vì thế, khi mua nhà thời điểm này, các nhà đầu tư, người dân phải cân đối rất kỹ lưỡng trước khi xuống tiền”, ông Vinh nhấn mạnh.