Ông Nguyễn Văn Đính: Dù giá BĐS có giảm trong những tháng cuối năm nhưng vẫn gấp nhiều lần so với thời điểm 2018

Hiện nay, giá bất động sản đang bị đẩy quá cao

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam đưa ra nhận định về thị trường thị trường bất động sản 5 năm trở lại đây và chia sẻ tại diễn đàn bất động sản với chủ đề Proptech - Xu hướng tất yếu của thị trường cho hay: “Kể từ năm 2018, nguồn cung mới đang giảm rõ rệt và chủ yếu là sản phẩm cao cấp, giá trị lớn”. 

Và theo số liệu của Hội môi giới bất động sản Việt Nam thu thập cho thấy, năm 2018 có gần 200.000 sản phẩm mới được cung cấp cho thị trường. Vào năm 2019, thị trường bất động sản cũng đã có dấu hiệu chững lại, có nhiều dự án đang được chính quyền tập trung rà soát pháp lý lên không thể nào triển khai đúng theo tiến độ nên đã dẫn đến việc thiếu nguồn cung. Điều này cũng khiến cho nguồn cung sụt giảm gần 1 nửa và chỉ còn 110.000 sản phẩm.

Vào năm 2020, thời điểm dịch bệnh COVID-19 bùng phát, nguồn cung cũng đã tiếp tục có sự khan hiếm và giảm còn hơn 90.000 sản phẩm (đây là mức tương đương 50% năm 2018). Cũng theo đó, công tác triển khai cũng như mở bán, ra mắt dự án phải dừng hoặc là lùi thời hạn, giao dịch cũng đã sụt giảm. Vào cuối năm 2020, các ngân hàng cũng đã đồng loạt giảm lãi suất cực thấp, Nhà nước cũng đã triển khai nhiều gói kích cầu với mục đích hấp dẫn các nhà đầu tư. 

Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam nhấn mạnh rằng: “Sự thiếu hụt nguồn cung sản phẩm bất động sản tại thị trường Việt Nam dẫn đến cơn sốt đất trong dân và số lượng nhà đầu tư tăng cao "chóng mặt". 

Cũng theo đó, vào đầu năm 2021, thị trường đã đón nhận hàng loạt cơn sốt đất ở trên diện rộng, số lượng các nhà đầu tư bất động sản tham gia vào thị trường tăng cao chưa từng có và tỉ lệ thuận với số lượng các nhà đầu tư tham gia vào thị trường chứng khoán. Trái phiếu doanh nghiệp cũng đã nở rộ còn doanh nghiệp bất động sản ghi nhận chiếm đến 27,7% tổng khối lượng phát hành. 

Và cũng trong năm nay, thị trường đã tiếp tục chịu ảnh hưởng vô cùng nặng nề của dịch bệnh COVID-19 và nhiều dự án vẫn phải dừng thì công hay như các vướng mắc về cơ chế chính sách vẫn chưa thể được tháo gỡ một cách triệt để. Điều này cũng đã khiến cho nguồn cung căn hộ mới đã tiếp tục giảm xuống còn hơn 50.000 sản phẩm.

Và tính đến hết thời gian 9 tháng năm 2022, nguồn cung của thị trường bất động sản ghi nhận đạt mức 41.886, tương đương chỉ bằng 24% so với năm 2018. Cũng theo đó, tỷ lệ hấp thụ ở trong quý 3/2022 cũng chỉ đạt mức 33,5%, so với giai đoạn nửa đầu năm ghi nhận giảm mạnh, so với cùng kỳ năm ngoái lượng giao dịch giảm hơn 50%. Và tỷ lệ hấp thụ trung bình ghi nhận chỉ đạt mức 43%. Chỉ tính riêng trong quý 3 cũng đã giảm mạnh so với quý 1 và quý 2, ghi nhận chỉ đạt 33,5%; so với cùng kỳ năm ngoái lượng giao dịch giảm hơn 50%.

Cũng theo Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, giá bất động sản hiện nay cũng đã bị đẩy quá cao, không phù hợp với người dân. Cũng theo đó, áp lực tăng giá đầu vào như vật liệu xây dựng, thiết bị,. máy móc và nhân công, giá đất, chi phí vốn,... hay như lạm phát tăng cao cũng đã gây áp lực lên giá thành của bất động sản. 

Ông Đính nhấn mạnh rằng: “Mặc dù giá bất động sản có giảm trong những tháng cuối năm nhưng vẫn gấp nhiều lần so với thời điểm 2018. Cắt lỗ chỉ đúng với nhà đầu tư ngắn hạn". 

Thị trường bất động sản năm 2023 sẽ diễn ra như thế nào?

Có thể thấy, nhận định về thị trường bất động sản trong năm 2022 có phải đang lặp lại chu kỳ khủng hoảng của năm 2008 - 2013, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng điểm giống nhau giữa hai giai đoạn trên đó là thị trường phát triển nóng, nguồn vốn chảy vào bất động sản mạnh và không thể kiểm soát được hoạt động đầu tư lẫn đầu cơ nên đã dẫn đến thị trường bất động sản bị đẩy giá, tạo sốt và bong bóng.

Mặc dù vậy thì ở hai giai đoạn nêu trên thị nền kinh tế của Việt Nam đều bị ảnh hưởng bởi sự bất ổn của nền kinh tế trên thế giới và đều phải áp dụng chính sách tiền tệ để có thể điều chỉnh vĩ mô. Cũng theo Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, cả hai giai đoạn này đều có hiện tượng bơm vốn vào thị trường bất động sản một cách ồ ạt, không kiểm soát nên đã dẫn đến sự bùng nổ bong bóng cũng như trầm lắng. 

Chính vì thế mà nếu ở thời gian năm 2008 đến năm 2013 thì là thời điểm nền kinh tế có dấu hiệu suy thoái, thị trường bất động sản cũng có dấu hiệu bị khủng hoảng bởi thừa cung nên chính sách vĩ mô lúc đó phải làm sao để có thể phá băng hàng tồn. Còn trong năm nay, nền kinh tế ổn định cũng như nguồn lực quốc gia tốt. Cũng theo đó, thị trường bất động sản cũng không có dấu hiệu khủng hoảng bởi vì lực cầu rất mạnh cũng như lượng cung yếu tạm thời.

Ông Đính nói thêm rằng: “Hiện tại ở trên thị trường cung ít nhưng chưa phù hợp với nhu cầu hiện tại. Trong tương lai thì nguồn cung mới có thể cung cấp vào thị trường lớn từ đó đáp ứng đủ nhu cầu thị trường". 

Và theo dự báo về diễn biến thị trường bất động sản ở trong thời gian tới, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng có 2 kịch bản xảy ra. 

Đầu tiên là thị trường bất động sản trong năm 2023 khả năng vẫn còn khó khăn bởi dòng vốn chưa được khơi thông. Thứ hai chính là sau Tết Quý Mão, Chính phủ cũng sẽ có một chính sách điều chỉnh. Cũng theo đó, thị trường bất động sản cũng sẽ dần ấm lên đồng thời cũng ổn định cho đến cuối năm. Kịch bản này cũng có thể xảy ra cao hơn. 

Cũng theo Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, để có thể thích ứng thì doanh nghiệp bất động sản sẽ chủ động cơ cấu lại sản phẩm ở các dự án đang phát triển theo một hướng phù hợp hơn với nhu cầu của thị trường. Song song với đó cũng chú trọng phát triển nhiều hơn các sản phẩm bất động sản có mức giá phù hợp ở các dự án mới. Lúc đó thì thị trường cũng sẽ lưu thông cũng như thanh khoản tốt hơn.

Ngoài ra, chuyển đổi số cũng được các doanh nghiệp lựa chọn, ứng dụng tích cực vào hoạt động sản xuất và kinh doanh. Cung cấp thông tin và dữ liệu về thị trường cũng giúp cho thị trường bất động sản minh bạch và phát triển bền vững hay củng cố niềm tin cho nhà đầu tư.