Những chuyển mình của bất động sản nghỉ dưỡng sau đại dịch

Quá khứ huy hoàng và chao đảo 

Giai đoạn 2014-2018 là thời kỳ huy hoàng của condotel. Phân khúc này chiếm lĩnh nguồn cung và giao dịch của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng. Các chủ đầu tư ồ ạt xây dựng, mở bán condotel, nhà đầu tư cũng bị cuốn vào vòng xoáy đầu tư condotel với cam kết lợi nhuận lên tới 10-12%, thậm chí có chủ đầu tư cam kết lợi nhuận lên tới 15%. Giá bán nhiều dự án condotel bị đẩy lên tới 60-70 triệu đồng/m2, thậm chí có dự án chạm mức 100 triệu đồng/m2.  Theo số liệu của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, từ năm 2015 đến tháng 9/2017, cả nước đã có 71 dự án condotel, officetel được cấp phép với tổng số 25.639 căn. Năm 2016, tổng nguồn cung căn hộ condotel đã lên đến 16.000 căn. Trong hai năm 2018, 2019, dự kiến trung bình mỗi năm sẽ có khoảng 20.000 căn hộ condotel được mở bán, với diện tích căn hộ khoảng trên dưới 45m2.  

Tuy nhiên sự phát triển nóng của condotel chỉ duy trì được đến đầu năm 2018, sau đó, phân khúc này bắt đầu “giảm tốc”. Nguyên nhân là bởi sự phát triển quá nóng dẫn đến bão hòa nguồn cung. Báo cáo thị trường của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết trong năm 2018, nguồn cung mới và giao dịch condotel bắt đầu giảm mạnh, đặc biệt là ở các thị trường trọng điểm như Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc, Quảng Ninh... Quý III/2018 ghi nhận lượng giao dịch condotel cả nước chỉ đạt khoảng 1.000 sản phẩm, trong khi tồn kho lên đến hơn 20.000 căn. Riêng các thị trường trọng điểm như Đà Nẵng và Nha Trang (Khánh Hòa), ở các đợt ra hàng, con số hấp thụ chỉ đạt từ 20-30% giỏ hàng chào bán trên thị trường.  

Sự ảm đạm của condotel chưa dừng lại ở đó, cuối năm 2019, condotel đón thêm một “đòn giáng chí tử” khi dự án condotel đình đám Cocobay vỡ cam kết lợi nhuận kéo theo hàng loạt các vụ kiện cáo giữa nhà đầu tư và chủ đầu tư ; cùng với đó, khung pháp lý cho phân khúc này chưa hoàn thiện khiến condotel thực sự bước vào giai đoạn khủng hoảng khi giao dịch gần như tắt ở các thị trường. Báo cáo thị trường của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết 2019 là năm giao dịch condotel thấp kỷ lục trong các năm.  

Ở thời điểm đó, nhiều chuyên gia nhận định Cocobay chỉ là hiện tượng cá biệt, không đại diện cho cả diện mạo thị trường nghỉ dưỡng. Cũng theo một số chuyên gia, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam tiềm năng rất lớn, condotel là loại hình cần thiết đáp ứng cho tiềm năng chưa được khai phá hết, vấn đề chỉ là cần sự “định danh” cho condotel về mặt pháp lý.  Thế nhưng, những phát ngôn truyền thông đó vẫn không ngăn được cuộc tháo chạy của giới đầu tư với condotel. Nhiều nhà đầu tư đã “bỏ cọc”, rao bán cắt lỗ nhưng không có người mua. Nhà đầu tư “tháo chạy”, tất yếu môi giới, các sàn giao dịch cũng lần lượt rời bỏ phân khúc, rời bỏ các thị trường phát triển mạnh condotel - vốn được họ ngợi ca là “gà đẻ trứng vàng” ở thời hoàng kim.  

Những chuyển biến của căn hộ khách sạn 

Hai năm đại dịch khiến condotel - căn hộ khách sạn tiếp tục đối mặt với khó khăn khi khách du lịch, đặc biệt là khách du lịch quốc tế - vốn đóng góp hơn 50% vào tăng trưởng du lịch Việt Nam không thể đến du lịch. Bức tranh u ám tiếp tục bao trùm condotel nói riêng và bất động sản nghỉ dưỡng nói chung. Nhưng đó là sự ảm đạm của thị trường cho thuê lưu trú.  

Riêng ở thị trường mua bán, bất động sản nghỉ dưỡng có sự khởi sắc trong giao dịch. Tuy nhiên, sự khởi sắc chỉ diễn ra với loại hình mới của bất động sản nghỉ dưỡng. Đó là homeliday, loại căn hộ được định danh vừa là “home - nhà”, vừa là “holiday - kì nghỉ”. Dòng sản phẩm này có nhiều điểm khác biệt so với condotel: được xây trên đất ở (không phải đất thương mại - dịch vụ như condotel) nên có sổ đỏ sở hữu lâu dài; không có cam kết lợi nhuận. Với ý nghĩa vừa là nhà, vừa là kì nghỉ, homeliday được quảng cáo là có thể dùng vừa để ở, vừa có thể cho khách du lịch thuê.  

Các yếu tố mới mẻ mang tính chất “điểm cộng” trên của homeliday so với condotel, và đặc biệt là thời điểm xuất hiện trên thị trường gắn với biến cố đại dịch Covid-19 - bối cảnh khiến giới nhà giàu có xu hướng tìm kiếm ngôi nhà thứ hai để nghỉ dưỡng đã khiến loại hình này ghi nhận thanh khoản khá tốt. Tuy nhiên, thực tế là quỹ đất có mục đích ở thuộc các khu vực có tiềm năng phát triển du lịch nghỉ dưỡng dành để phát triển loại sản phẩm sở hữu lâu dài này không quá nhiều, chủ đạo vẫn là đất thương mại dịch vụ nên dòng sản phẩm có sổ đỏ không quá dồi dào. Song song với đó, dòng sản phẩm căn hộ nghỉ dưỡng sở hữu 50 hoặc 70 năm vẫn tiếp tục được tung ra thị trường nhưng không kèm các cam kết lợi nhuận khủng và giá bán mềm hơn hẳn so với trước đây.  

Nhận định về sự chuyển biến của bất động sản nghỉ dưỡng sau đại dịch, bà Lê Ngọc Anh, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty Cổ phần Bất động sản Times Pro cho rằng sự xuất hiện của những sản phẩm nghỉ dưỡng có sổ và dòng sản phẩm sở hữu 50 hoặc 70 năm với giá mềm, không có cam kết lợi nhuận cho thấy thị trường bất động sản nghỉ dưỡng đang chuyển biến theo những chỉ dấu tích cực là trở về giá trị thực. Trước đây, bất động sản nghỉ dưỡng được mua với mục đích đầu tư là chính, được cam kết trả lãi lên tới 10% - 12%. Mức cam kết lợi nhuận thực ra là cộng vào giá bán khiến giá bán của sản phẩm bị đẩy lên cao rồi lấy tiền đó để trả khách. Đây là cách kinh doanh không bền vững trên thị trường. 

Dịch bệnh đã tạo nên nhiều thay đổi, trong tâm lý, hành vi người dùng, việc liên tục phải work from home trong một thời gian dài khiến họ nhận ra vai trò, tầm quan trọng của không gian sống trong việc tác động tới thể chất và tinh thần. Xu hướng ngôi nhà thứ 2 gắn với trào lưu “bỏ phố về quê, bỏ phố về biển hay lên núi” xuất hiện nhằm tìm kiếm một không gian sống trong lành. Sản phẩm nghỉ dưỡng đi kèm với sổ đỏ đã ra đời, bắt nguồn từ việc kiếm tìm một không gian sống mang tính chất “trốn dịch” của người tiêu dùng . Dòng sản phẩm này vừa có thể ở vừa có thể cho thuê. Họ vừa có thể ở khi muốn có một không gian sống nghỉ dưỡng, thư giãn vừa có thể cho thuê khi không có nhu cầu ở. Bà Ngọc Anh cho rằng khi sản phẩm nghỉ dưỡng  quay về với giá trị thực, không kèm theo những cam kết ảo thì bài toán đầu tư trở nên khả quan hơn. Niềm tin của nhà đầu tư đang dần trở lại với căn hộ khách sạn, với bất động sản nghỉ dưỡng.