Cần sửa Luật để "cởi trói" cho condotel

Bộ TN&MT vừa công bố dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai. Điểm đáng chú ý là trong dự thảo nghị định này, Bộ TN&MT đề xuất chứng nhận quyền sở hữu cho sản phẩm căn hộ - khách sạn (condotel), văn phòng lưu trú (officetel) sau thời gian “treo” số phận pháp lý. Phóng viên đã có cuộc trao đổi với LS Đàm Bảo Hoàng – VP luật sư Đàm Bảo Hoàng để làm rõ hơn về vấn đề này.

- Thưa luật sư, tại sao việc cấp sổ đỏ cho condotel lại gặp khó và khó gỡ rối trong nhiều năm qua đến như vậy?

Condotel là một khái niệm hoàn toàn mới, không nằm trong luật đất đai. Theo luật đất đai, căn cứ vào mục đích sử dụng đất chia thành 3 loại đất: đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất kinh doanh thương mại dịch vụ, hoàn toàn không có đất nào là đất condotel. Đây là điều dẫn đến việc các cơ quan chức năng lúng túng không biết cấp chủ quyền cho loại đất này như thế nào.

Cái khó hiện nay là về thời hạn sử dụng đất, ví dụ như: các dự án giao cho chủ đầu tư để thực hiện dự án kinh doanh thương mại có thời hạn sử dụng 50 năm hay 70 năm thì đương nhiên khi cấp chủ quyền cho condotel cũng phải có thời hạn, không thể có thời hạn lâu dài như vừa rồi ở Nha Trang – Khánh Hòa, cấp đất ở không hình thành đơn vị ở với thời hạn sử dụng lâu dài là hoàn toàn mâu thuẫn, sai với luật. Vì trong khi đất của chủ đầu tư thì có thời hạn còn cấp chủ quyền cho condotel lại không có thời hạn như là đất ở được.

Vấn đề thứ hai là sở hữu công trình trên đất. Quy định của chúng ta là công trình trên đất đó được công nhận cho chủ đầu tư hay là người sở hữu thứ cấp mua lại condotel đó. Nếu công nhận cho chủ đầu tư thì người mua họ không an tâm vì họ bỏ tiền ra mua mà lại không được sử dụng, sở hữu công trình trên đất. Nhưng nếu cấp chủ quyền đó cho người sở hữu thứ cấp công trình trên đất thì rất rễ xảy ra tranh chấp. Họ có thể tùy ý sử dụng, tùy nghi sửa chữa thay đổi, tự ý kinh doanh hay thay đổi mục đích … Như vậy sẽ rất dễ xảy ra tranh chấp giữa chủ đầu tư và người mua condotel. 

- Có một loại hình phổ biến ở thành thị gần giống với condotel là các căn hộ chung cư. Vậy tại sao chung cư lại được cấp sổ đỏ, còn condotel lại không, thưa luật sư?

Trong các căn cứ để cấp chủ quyền cho một bất động sản nào đó, bao giờ cũng phải xác định được sở hữu chung, sở hữu riêng. Vì dụ, đối với căn hộ chung cư có sự phân biệt rất rạch ròi phần nào là sở hữu chung của chủ đầu tư và phần nào là sở hữu riêng của người mua. Nhưng đối với condotel, theo nghị định mới đây, cũng không quy định rạch ròi, thế nào là sở hữu chung, thế nào là sở hữu riêng. Nếu không phân định rõ phần nào là sở hữu chung, phần nào là sở hữu riêng thì không thể nào căn cứ được diện tích và không thể nào cấp được chủ quyền cho condotel được.

- Thưa ông, với những vướng mắc như hiện nay, những dự thảo sửa đổi luật đất đai hiện nay có thể nào gỡ vướng cho việc cấp sổ đỏ cho condotel và officetel được không?

Mục đích của dự thảo mới của Bộ Tài nguyên môi trường cũng đang muốn tháo gỡ, sửa đổi các vấn đề. Thứ nhất là sửa đổi cấp chủ quyền sở hữu công trình đối với condotel, officetel… nhưng kèm theo điều kiện, cấp chủ quyền cho loại hình bất động sản này phải phù hợp với Luật nhà ở và Luật kinh doanh bất động sản.

Sửa đổi bổ sung thứ hai, đó là thời gian cấp chủ quyền cho condotel phải phù hợp với mục đích sử dụng đất và thời gian sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

- Vậy, Dự thảo mới có phải là một tín hiệu tích cực đối với thị trường và có thể tháo gỡ những vướng mắc về mặt pháp lý như hiện nay không, thưa luật sư?

Dưới góc độ tích cực, dự thảo này là một hướng rất tốt, thể hiện quan điểm của Nhà nước rất muốn tháo gỡ những vướng mắc hiện nay trong việc cấp chủ quyền sở hữu condotel. Tuy nhiên, theo tôi, dự thảo sửa đổi lần này có tháo gỡ được hay không là cả một vấn đề.

Việc cấp chủ quyền cho bất động sản liên quan rất nhiều cơ quan ban ngành. Trong khi Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn lại không có quy định về condotel.

Ví dụ, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và các văn bản đều không có quy định về condotel. Văn bản của Bộ Tài nguyên và Môi trường không giải thích được condotel thì các văn bản khác làm sao giải thích được? Các cơ quan khác cũng không có khái niệm, định nghĩa thế nào là condotel và gần như không có diễn giải chi tiết. Dẫn đến dự thảo của nghị định này cũng rất khó để triển khai. Ngoài ra, chưa có sự thống nhất giữa các cơ quan. Bên Tổng cục Thuế họ có đồng ý với quan điểm này không, tính thuế condotel như thế nào? Trong khi Luật Nhà ở thì đất đai giao cho chủ đầu tư thì tính thuế khác. Nhưng đối với kinh doanh thương mại thì tính thuế như thế nào để luật đi vào cuộc sống để có thể tháo gỡ các vướng mắc thì cần phải thay đổi rất nhiều, chưa thể nào cấp chủ quyền một cách đơn giản cho loại hình này ngay được.

- Theo ông, để cấp sổ đỏ cho loại hình condotel, officetel này, chúng ta phải sửa đổi những gì trong luật?

Các văn bản luật quy định về condotel của chúng ta hiện nay rất rời rạc, không đồng bộ và không thống nhất. Theo tôi, cơ bản chúng ta phải sửa lại Luật, cụ thể là Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở. Đồng thời thay đổi cả các văn bản hướng dẫn của các luật đó nữa.

Cụ thể, phải đưa ra đươc định nghĩa, khái niệm thế nào là condotel, thế nào là officetel, thế nào là shophouse… Có định nghĩa rồi, chúng ta phải dẫn giải như thế nào. Sau khi có định nghĩa về các loại hình này rồi, phải xếp các loại hình bất động sản này vào loại đất gì, đất phi nông nghiệp, đất kinh doanh thương mại hay môt loại đất nào đó. Khi xếp các loại hình này vào loại đất gì rồi thì các văn bản khác bắt buộc phải điều chỉnh theo. Khi nó đã danh chính ngôn thuận rồi thì các cơ quan chức năng mới dễ dàng cấp chủ quyền cho nó được. 

Bên cạnh đó, cần sửa đổi về thời hạn sử dụng đất. Nếu là đất ở thì có thể sử dụng không có thời hạn xác định, nhưng đối với loại hình condotel này thì phải có thời hạn vì nó được hình thành theo cách chủ đầu tư được giao đất để thực hiện dự án có thời hạn là 50 năm hay 70 năm.

Ngoài ra, cần sửa đổi về quy định sở hữu chung, sở hữu riêng đối với công trình trên đất được cấp để xây dựng condotel. Đồng thời quy định ai là người được sở hữu công trình trên đất, chủ đầu tư hay nhà đầu tư. Các quy định về thuế, loại hình condotel phải đóng thuế như thế nào,... là những điểm cần phải thay đổi.

- Để đồng bộ hóa các văn bản luật quy định về condotel hiện nay có khả thi hay không, thưa luật sư?

Nghị định của Chính phủ dựa trên sự tham mưu của Bộ Tài nguyên và môi trường. Tuy nhiên, Luật là văn bản cấp cao hơn nhưng lại chưa được thống nhất thông qua vì ban hành Luật phải thông qua Quốc hội. Có luật sửa đổi rồi thì mới sửa đổi các văn bản luật khác như Luật Nhà ở, Luật đất đai … Như vậy mới có cơ sở để cấp sổ đỏ được, còn nếu chỉ ban hành một nghị định không thì cũng chưa tạo được sự thống nhất, đồng bộ để có thể cấp chủ quyền cho condotel. Mặc dù rất lâu nhưng chúng ta cũng phải làm.

- Xin cảm ơn ông!