Có nên cấp “giấy khai sinh” cho hơn 100.000 căn hộ condotel?

100.000 condotel không “giấy khai sinh”

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) lại vừa có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ liên quan đến phân khúc bất bất động sản căn hộ du lịch. Cụ thể, HoREA đã góp ý về Khoản 6 Điều 1 Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai, bổ sung Điều 32a Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Trong văn bản của mình, HoREA đã đưa ra một thực trạng là 8 năm qua, các địa phương vẫn chưa thể cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình không phải nhà ở các công trình không phải là nhà ở.  Lãnh đạo HoREA cho rằng, việc chậm cấp “sổ hồng” cho các công trình xây dựng phục vụ mục đích lưu trú, du lịch, không phải nhà ở mà trong đó có Condotel nguyên nhân chủ yếu do Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh bất động sản thiếu quy chế cụ thể.

Vì thế, HoREA đề nghị sửa khoản 6 Điều 1 Dự thảo Nghị định" bổ sung "Điều 32a" Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau: "Điều 32a. Theo đó, đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng căn hộ khách sạn, biệt thự du lịch… Chủ sở hữu những công trình này để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu phải đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về xây dựng, về kinh doanh bất động sản.

Đây không phải lần đầu tiên HoREA có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ liên quan đến condotel. Trước đó, vào tháng 7/2020, Hiệp hội này cũng có văn bản gửi Thủ tướng và các bộ ngành liên quan về việc hoàn thiện khung pháp lý để điều chỉnh loại hình condotel.

Khi đó, HoREA kiến nghị cần thống nhất trong việc sử dụng khái niệm căn hộ du lịch trong các văn bản quy phạm pháp luật. Thống kê của HoREA cho thấy, tính đến thời điểm 2020, cả nước có khoảng gần 83.000 condotel, hơn 28.000 biệt thự du lịch, gần 16.000 nhà phố du lịch. Tuy nhiên, các loại hình bất động sản này vẫn chưa có quy định phần sở hữu riêng và sở hữu chung để làm căn cứ cấp sổ đỏ.

Ngoài ra, HoREA cũng cho rằng, không nên hợp thức hóa các dự án condotel thành nhà ở, bởi sẽ phá vỡ quy hoạch. Ngoài ra, việc này sẽ làm tăng áp lực lên hệ thống giao thông đô thị.

Còn nhớ, vào tháng 6/2019, UBND TP.Đà Nẵng đã đưa ra phương án thu hồi sổ đỏ cấp lâu dài cho một dự án condotel tại địa phương. Sau khi thông tin này được đưa ra, nhiều người từng đặt cọc hoặc xuống tiền mua condotel cảm thấy hoang mang, lo lắng.

Cụ thể, UBND TP.Đà Nẵng đã thu hồi sổ đỏ lâu dài của chủ đầu tư là công ty 586 và cấp lại sổ đỏ chỉ có thời hạn 39 năm. Mọi chuyện bắt đầu tư năm 2008, UBND TP.Đà Nẵng đã cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ condotel có thời hạn ổn định lâu dài. Tuy nhiên, sau đó, Thanh tra Chính phủ đã vào cuộc và đưa ra kết luận, việc cấp sổ đỏ lâu dài cho condotel là sai, gây thất thu ngân sách nhà nước.

Thời điểm đó, khi TP.Đà Nẵng nổ “phát súng” đầu tiên trong việc cấp lại sổ đỏ cho condotel khiến nhiều nhà đầu tư sôi sục. Thị trường condotel trước đó sôi động bao nhiêu thì lúc đó chìm lắng bấy nhiêu. Nhiều chủ đầu tư ngồi khóc trên đống tài sản của mình.

Câu chuyện mua bán condotel cũng từng làm nóng nghị trường Quốc hội. Tại phiên chất vấn chiều ngày 16/3, kỳ họp thứ 9, Ủy ban Thường vụ Quốc hội, ĐBQH Huỳnh Thị Ánh Sương (đoàn Quảng Ngãi) đã đặt vấn đề về các dự án căn hộ khách sạn. ĐB Sương nói rằng, thời gian qua có nhiều dự án dạng căn hộ khách sạn, nhà phố văn phòng… được triển khai khi khung pháp lý chưa được hoàn chỉnh. Đại biểu này lo lắng về rủi ro và tiềm ẩn nguy cơ tranh chấp sau này. Vậy, Bộ TN&MT có tham mưu tháo gỡ vướng mắc về pháp lý cho các loại hình bất động sản này?

Trả lời câu hỏi của ĐB Huỳnh Thị Ánh Sương, Bộ trưởng TN&MT Trần Hồng Hà cho rằng, nếu quy hoạch là đất ở thì là đất ở, có tiêu chí rõ ràng. Nếu quy hoạch là đất thương mại dịch vụ thì cũng có tiêu chí rieeng. Mỗi loại đất đều có quy định để quản lý riêng. Bộ trưởng Trần Hồng Hà cũng lưu ý, nếu giao dịch các loại hình bất động sản trên dưới dạng hứa mua, hứa bán thì có thể có rủi ro. Nếu là đất thương mại dịch vụ thì trong thời gian thực hiện dự án vẫn cấp sổ hồng để phát huy tối đa giá trị tài sản. Tuy nhiên, việc cấp quyền sử dụng chỉ 50 năm, hết thời gian sẽ thu hồi.

Nhiều tranh cãi

Sổ hồng, sổ đỏ được coi như là “giấy khai sinh” của các loại hình bất động sản. Việc không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay quyền sở hữu tài sản khiến nhiều nhà đầu tư cảm thấy lo lắng.

Là người nghiên cứu khá sâu về loại hình condotel, vào năm 2019, Luật sư Trương Anh Tú (Giám đốc Công ty Luật TNHH Trương Anh Tú) từng gửi văn bản dài 150 trang đến Quốc hôi và Ủy ban Thường vụ Quốc hội về thực trạng của condotel tại Việt Nam. Ngoài ra, Luật sư này cũng đưa ra các giải pháp trong việc quản lý condotel tại Việt Nam.

Luật sư Trương Anh Tú khẳng định, việc các địa phương cấp sổ hồng cho căn hộ khách sạn gây ra nhiều phức tạp cho công tác quản lý đất đai, tiềm ẩn rủi ro cho thị trường BĐS và người dân. Bởi condotel không phải là đơn vị ở. Người mua condotel chỉ đến nghỉ dưỡng một thời gian nhất định rồi về. Hoặc họ cho người khác thuê lại để ở nghỉ dưỡng trong một thời gian thỏa thuận.

Vị luật sư này cũng chỉ ra nhiều bất cập, hệ lụy khi cấp sổ hồng và coi loại hình này là một tài sản. Nó rất dễ xảy ra tranh chấp, tiềm ẩn nhiều rủi ro và ảnh hưởng đến quy hoạch của các địa phương.

Cùng quan điểm, trao đổi với Phóng viên, Luật sư Nguyễn Huy An (Đoàn Luật sư Hà Nội) cho rằng, thời gian trước đây có những sự lẫn lộn về condotel khi chủ đầu tư hứa hẹn sẽ cấp sổ đỏ lâu dài cho những người mua. “Chúng ta phải nhìn nhận rõ ràng là condotel không thể hình thành đơn vị ở. Các căn hộ chung cư, nhà ở thì cấp sổ đỏ lâu dài nhưng condotel thì chỉ nên cấp giấy chứng nhận sở hữu công trình có thời hạn. Ví dụ là 30 năm, 50 năm hoặc 70 năm. Nếu cấp sổ đỏ lâu dài cho loại hình này sẽ nảy sinh nhiều vấn đề phức tạp”, Luật sư Huy An nói.

Về vấn đề này, phát biểu tại buổi hội thảo Thị trường bất động sản du lịch Việt Nam - Những nút thắt pháp lý, thực tiễn và giải pháp tháo gỡ, TS Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính – Tiền tệ Quốc gia cho rằng, loại hình bất động sản du lịch đang chịu nhiều thách thức lớn. Một trong những thách thức đó chính là chưa được định danh, chưa năm trong quy hoạch phát triển du lịch, chưa được cấp giấy chứng nhận sở hữu… Từ đó, vị này kiến nghị cần coi bất động sản du lịch là một lĩnh vực kinh tế, kinh doanh. Vì thế, việc cần giải quyết cấp bách chính là cơ quan có thẩm quyền ban hành các văn bản dưới luật để hướng dẫn các địa phương cấp giấy chứng nhận sở hữu tài sản cho các nhà đầu tư. Giải pháp này sẽ tháo gỡ hàng trăm ngàn tỷ đồng đang bị ứ đọng tại các dự án bất động sản du lịch.