Condotel hết thời: Đã đến lúc "buông tay" căn hộ nghỉ dưỡng?

"Bài học" hàng trăm tỷ đồng

Theo Vietnamnet, Condotel có bước khởi đầu khá thuận lợi với tư cách là một sản phẩm đầu tư hấp dẫn trong giai đoạn 2016 - 2017. Ngay khi vừa xuất hiện, loại hình này đã gây tiếng vang lớn trên thị trường bằng các chiến dịch quảng bá rầm rộ kết hợp với những siêu sao trong nước cùng loạt cam kết lợi nhuận khủng.

TS. Mai Huy Tân - Chủ tịch một công ty chế biến xúc xích chia sẻ, khi đó đã bỏ số vốn 600 tỷ đồng để đầu tư vào dự án Cocobay Đà Nẵng. Chủ đầu tư Thành Đô cam kết nhận trách nhiệm chi trả thu nhập với 10% giá trị căn biệt thự trước thuế VAT đối với khối biệt thự; Đối với khối condotel là 12%. Trong 2 năm 2016 - 2017, đơn vị này đã trả đúng như cam kết, mỗi năm là 67,7 tỷ đồng và chia làm hai lần, cuối tháng 6 và cuối tháng 12.

Tuy nhiên, đến cuối năm 2019, Cocobay là một trong những dự án đầu tiên "vỡ trận", thông báo không thể chi trả lợi nhuận cho khách hàng theo cam kết. Ông Tân cho biết, khi Cocobay Đà Nẵng thông báo không thể thực hiện cam kết cho khách hàng, ông đã rất sốc. Thành Đô đưa ra 3 hướng giải quyết vấn đề để bảo đảm quyền lợi cho nhà đầu tư thì ông Tân chọn giải pháp lấy lại tài sản để chủ động khai thác kinh doanh.

Một chủ sở hữu căn hộ tại dự án này cũng chia sẻ: "Nhà đầu tư nào bỏ tiền vào Cocobay Đà Nẵng thì đều hướng tới mục đích thu về đồng lợi nhuận như mong muốn. Với tôi, khi đó vay ngân hàng để đầu tư với kỳ vọng về lợi nhuận để nuôi gia đình. Bây giờ lại phải gánh thêm tiền lãi thế này thì không biết sau này phải làm sao". 

Sau sự cố của Cocobay, loại hình condotel như một gánh nặng không chỉ của riêng khách hàng. Tại Đà Nẵng hiện tại có thể thấy, trên những tuyến đường như Lý Thường Kiệt, Trường Sa, Võ Nguyên Giáp, Ngô Quyền,... rất nhiều chủ sở hữu sản phẩm bất động sản này đang rao bán cắt lỗ phổ biến khoảng 200 - 500 triệu đồng/căn.

Tuy nhiên, anh Hoàng Hải - Môi giới bất động sản cho hay, kể từ giữa tháng 3/2022 đến nay, nhiều nhà đầu tư đã dừng ký gửi rao bán các căn condotel để nghe ngóng thị trường. Kể cả những căn đang được rao bán gấp, bán cắt lỗ tới gần 1 tỷ đồng. 

Tại Nha Trang, trên các trục đường như Trần Phú, Nguyễn Thị Minh Khai, Nguyễn Tất Thành, Phạm Văn Đồng,... vẫn có rất nhiều căn hộ nghỉ dưỡng được rao bán cắt lỗ phổ biến từ 100 - 300 triệu đồng/căn. Một số căn trên trục đường Lê Thánh Tôn còn được rao cắt lỗ tới 400 - 500 triệu đồng mà vẫn chưa có người mua.

Chờ đợi "băng tan"

Bà Lan Hương - Nhà đầu tư tới từ Hà Nội chia sẻ, trước thời điểm dịch bệnh bùng phát, chị đã mua một căn hộ nghỉ dưỡng có giá trị 1,6 tỷ đồng. Nhưng ngay khi hoàn tất giao dịch thì dịch bệnh bùng lên khiến ngành du lịch như "đóng băng". Tới giữa năm 2021, chị phải ký gửi môi giới rao bán cắt lỗ 400 triệu đồng, nhưng suốt thời gian qua vẫn chưa có người hỏi mua.

Theo nhận định từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, nguyên nhân lớn nhất khiến loại hình condotel thất bại trong thời gian qua là khung pháp lý vẫn chưa được quy định rõ ràng, cộng thêm những ảnh hưởng nặng nề của đại dịch Covid - 19 kéo dài đến 2 năm.

"Hiện tâm lý khách hàng vẫn lo ngại, mất niềm tin vào loại hình này vì sự phá vỡ cam kết của một số dự án BĐS du lịch - nghỉ dưỡng" - Báo cáo của Hội Môi giới phân tích. Những địa phương đang dẫn đầu về phát triển thị trường condotel như Đà Nẵng, Quảng Ninh, Bình Thuận, Phú Quốc,... đều ghi nhận số lượng giao dịch hiện tại rất thấp.

Thị trường này xuất hiện hàng loạt tình trạng xấu như nguồn cung, giao dịch sụt giảm và những bất ổn khi lượng khách du lịch lưu trú đã giảm mạnh chưa từng có. Điều này khiến cho một số chủ đầu tư phải hoãn lại cam kết trả lợi nhuận cho chủ sở hữu.

Trong khi đó, ông Trần Khánh Quang - Chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản nhận định, khách hàng đầu tư vào căn hộ condotel đã quên mất việc phải mua đúng với giá trị thực. Giai đoạn trước, giá trị condotel bị đẩy lên quá cao, ngang với căn hộ chung cư cao cấp hay trung cấp tại các thành phố lớn và cũng bị đánh bóng giá trị thái quá.

Trên thực tế, đất của các dự án này đều là đất thuê, tiền sử dụng thấp. Điều này cho thấy, dường như chủ đầu tư cơ bản đã hồi lại vốn ngay từ khi huy động vốn, bán sản phẩm ra thị trường. Do đó, nếu quá trình khai thác không hiệu quả thì chủ đầu tư cũng không có quá nhiều thiệt hại, mà người lãnh hậu quả sẽ là chủ sở hữu.

Ông Kai Marcus Schroter - Tổng giám đốc Hospitality Tourism Management (HTM) phát biểu tại một hội thảo rằng: “Trên thế giới, mức cam kết lợi nhuận 10-15% rất ít được nhắc đến. Ở Việt Nam có mức cam kết này vì họ chưa hiểu cách vận hành của loại hình condotel. Để có được lợi nhuận 10-15% phải tốn rất nhiều chi phí vận hành. Tôi nghĩ ở Việt Nam, người ta tạo ra lợi nhuận này để quảng bá hơn là để hiện thực”.

Vị lãnh đạo này nói thêm, condotel chỉ đạt được mức lợi nhuận như cam kết nếu dự án đó nằm ở điểm du lịch rất nổi tiếng và thu hút được du khách quay trở lại. Để làm được điều này thì điểm đến phải mất tới hàng thập kỷ để đầu tư và quảng bá.

Bà Nguyễn Thị Lan Anh - Một nhà đầu tư chia sẻ mối lo ngại: "Tình hình này thì chưa biết đến bao giờ mới kết thúc. Để càng lâu thì tôi càng phải gồng mình trả lãi cho ngân hàng. Hai vợ chồng tôi đã từng cãi nhau rất căng thẳng vì mãi chưa bán được để thoát lỗ". 

Trong khi đó, nhiều chủ đầu tư cũng mệt mỏi: "Nếu tình trạng này cứ kéo dài thì doanh nghiệp chưa chắc đã cầm cự được. Bởi dự án đã hoàn thiện nhưng chưa bán hết, mà tiền vay ngân hàng thì lãi mẹ đẻ lãi con. Những căn hộ đã bàn giao cũng vắng khách, khó khăn liên tục chồng chất".