Nhiều khó khăn khi tìm kiếm mặt bằng cho thuê của ngành bán lẻ

Việt Nam trở thành bến đỗ của thị trường bán lẻ?

Châu Á nói riêng và Việt Nam nói chung đang là một trong những thị trường tiềm năng đối với các nhà bán lẻ quốc tế. Nếu như trước đại dịch, Trung Quốc, Ma Cao hay Hồng Kong đang là một trong những thị trường phát triển mạnh mẽ ngành bán lẻ thì sau đại dịch Covid-19, khi các chính sách nới lỏng dịch chuyển giữa các quốc gia thì các thị trường kể trên lại áp dụng chính sách nghiêm ngặt. Zero-COVID thực sự đã gây không ít cản trở cho các nhà bán lẻ khiến cho tình trạng hoạt động kinh doanh trở nên khó khăn. Điều này đã khiến Đông Nam Á là một trong những thị trường bán lẻ được “nhắm tới” khi ở đây đang có chính sách thu hút giao thương khi mở cửa sớm các hoạt động thương mại cũng như ứng phó tốt với đại dịch.

Ông Nick Bradstreet, Giám đốc Bộ phận Bán lẻ khu vực Châu Á – Thái Bình Dương tại Savills – người từng đồng hành cùng nhiều thương hiệu, tập đoàn lớn như Apple, Lululemon, Victoria Secret’s đã có những chia sẻ về mức độ quan tâm của doanh nghiệp quốc tế. Theo ông Nick Bradstreet, hai thị trường nổi bật nhất tại Đông Nam Á phải kể tới Việt Nam và Thái Lan. Nhiều doanh nghiệp bán lẻ toàn cầu, nhất là các công ty có văn phòng tại Singpapore hiện tại đang nghiên cứu cơ hội đầu tư tại hai nước này. Thế nhưng một trong những điểm hạn chế chính là Thái Lan đã chịu ảnh hưởng nặng nề bởi dịch bệnh xuất phát từ sự sụt giảm trong doanh thu bán lẻ đối với khách quốc tế trong hai năm Covid.

Và Việt Nam đang trở thành một “điểm sáng” của ngành này khi sở hữu nguồn cầu nội địa mạnh mẽ. Hơn nữa, ngành bán lẻ Việt Nam ít bị phụ thuộc vào các yếu tố nước ngoài. Không những thế, những khó khăn trong việc di chuyển quốc tế đã thay đổi thói quen tiêu dùng người Việt. Việc hạn chế di chuyển một thời gian khiến người Việt đã hình thành thói quen mua sắm trong nước thay vì bay đi quốc tế như trước kia. Chỉ số tiêu dùng bán lẻ ở Việt Nam cũng đã có những dấu hiệu phục hồi kể từ giai đoạn 2021. 7 tháng đầu năm 2022, chỉ số bán lẻ đã có những tín hiệu khả quan, tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng đã tăng 16% so với cùng kỳ năm trước.

Có thể thấy, ngành bán lẻ quốc nội đang dần bắt kịp với tốc độ tăng trưởng trong giai đoạn tiền COVID. Nền kinh tế của Việt Nam hiện tại vẫn đang giữ được đà tăng trưởng với mức 6,4% tron nửa năm 2022 và đây cũng là một trong những tín hiệu đáng mừng để thu hút các thương hiệu bán lẻ lựa chọn Việt Nam làm bến đỗ và tạo dựng được lòng tin về tiềm năng phát triển quốc gia.

“Thị trường Việt Nam đang có lợi thế để bật cao hơn so với những thị trường lớn trong Đông Nam Á như Singapore và Thái Lan. Hầu hết các thương hiệu nổi tiếng quốc tế đều đã có mặt tại những thị trường này. Từ các hãng bình dân như H&M, Zara đến những nhãn hàng cao cấp như Louis Vuitton, Dior đều đã có 5 đến 6 cửa hàng tại Singapore và Bangkok. Trong khi đó, các thương hiệu này chỉ mới mở khoảng 1 đến 2 cửa hàng tại các thành phố lớn của Việt Nam. Đây chính là cơ hội cho các nhãn hãng, thương hiệu đến Việt Nam và mở rộng thị trường”, ông Nick Bradstreet nhận định.

Nhu cầu về mặt bằng cho thuê ngày càng cao

Thực tế ghi nhận, kể từ đầu năm 2022, trên các tuyến phố lớn đang dần xuất hiện nhiều hơn các thương hiệu bán lẻ mới cũng như tăng số lượng cửa hàng. Ở phân khúc bình dânphục vụ nhu cầu đại chúng như siêu thị, cửa hàng tiện lợi, đồ gia dụng, dịch vụ sức khỏe, ăn uống đều hoạt động tốt và đang tiếp tục mở rộng. Nhiều nhãn hàng mới cũng đang bước đầu gia nhập thị trường với các cửa hàng trực tuyến trước khi mở các cửa hàng truyền thống như Sephora, Perfect Diary và Maje. Ở phân khúc cao cấp hơn, thị trường xa xỉ tại Việt Nam đã tăng lên tới 34% và sẽ tăng trung bình 4% mỗi năm cho tới năm 2022 (theo ước tính của Statista). Thế nhưng điều này cũng đã gây ra việc khó khăn trong quá trình tìm kiếm mặt bằng một cách phù hợp.

Với những phân khúc cao cấp, các thương hiệu này có nhu cầu tìm kiếm các địa điểm tập trung các khách hàng cao cấp, thường là những khu vực trung tâm đô thị. Savill cũng đã nhận định, các thương hiệu này thường có thói quen đặt cửa hàng tại các trung tâm thương mại trên những trục phố “đắt giá”, ví dụ như IFC Mall của Hồng Kông hay IAPM Mall của Thượng Hải như họ đang từng làm. Thế nhưng, nguồn cung về bất động sản cho thuê phù hợp với tiêu chuẩn này của Việt Nam lại là một bài toán khó khi còn hạn chế.

Nếu như ở thị trường TP.HCM, chỉ có Union Square tại thành phố Hồ Chí Minh đáp ứng được nhu cầu này khi tọa lạc tại vị trí đắc địa ngay giữa trung tâm thành phố, ở góc giao bốn tuyến đường chính Nguyễn Huệ, Đồng Khởi, Lê Lợi và Lê Thánh Tôn Quận 1 và quy tụ nhiều thương hiệu xa xỉ nổi tiếng thì ở Hà Nội ngay các khu vực trung tâm quận Hoàn Kiếm, việc thiếu hụt mặt bằng lại đang trầm trọng. Giá thuê nhà ở khu vực trung tâm Hà Nội cũng trở nên cạnh tranh hơn khi có những tuyến phố ghi nhận mức tăng 15% giữa năm 2020 và 2021.

Mặt bằng cũng là điểm nghẽn lớn nhất mà các doanh nghiệp hiện đang gặp phải khi gia nhập thị trường. Việc thiếu hụt các không gian trung tâm mà không phù hợp với các tiêu chí về thương hiệu hay kĩ thuật làm phức tạp hoá quá trình mở địa điểm khiến nhiều nhãn hàng chần chừ khi đưa ra quyết định. Chính vì thế, họ thường lựa chọn các trung gian để làm cầu nối cho các chủ đầu tư khi lựa chọn một thị trường mới. Một ví dụ cực đơn giản, trong quá trình tìm mặt bằng phù hợp cho cửa hàng flagship mang thương hiệu Louis Vuitton và Dior tại Hà Nội. Tập đoàn LVMH đã bổ nhiệm Savills để lựa chọn địa điểm và làm việc trực tiếp với bên cho thuê. Đội ngũ Savills cùng chủ đầu tư đã thực hiện các phương án cải tạo, kết hợp nhiều nhà phố thành một mặt bằng lớn. Từ đó, không gian được nâng cấp để đáp ứng đúng tiêu chuẩn của thương hiệu.

Có thể thấy, giải pháp để ngành bán lẻ Việt Nam hút các thương hiệu quốc tế, đặc biệt ở phân khúc cao cấp, nằm ở vấn đề nguồn cung. Chủ đầu tư cần chú ý để xây dựng các mặt bằng đạt tiêu chuẩn quốc tế. Bên cạnh nhà phố bán lẻ, thị trường cần bổ sung thêm trung tâm thương mại cao cấp tại khu vực trung tâm thành phố. Những dự án này cần được thiết kế và vận hành một cách chuyên nghiệp để đáp ứng yêu cầu khắt khe từ các nhãn hàng quốc tế.