Nhận diện 5 khó khăn chính trong việc cải tạo chung cư cũ

5 khó khăn trong việc cải tạo chung cư cũ hiện nay

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nguyên Phó Chủ tịch UBND Thành phố Hà Nội - TS. Nguyễn Văn Khôi chia sẻ ở Hội thảo “Giải pháp cải tạo chung cư cũ và quản lý, vận hành nhà chung cư” vừa diễn ra mới đây rằng, hiện nay trên cả nước có khoảng 2.500 khối nhà chung cư cũ được xây dựng từ trước năm 1994 (tương đương với hơn 3 triệu m2 sàn) và hơn 100.000 hộ dân sinh sống. 

Tại miền Bắc, chung cư cũ chủ yếu được xây dựng trong giai đoạn từ thập kỷ 60 đến thập kỷ 80 của thế kỷ trước và phổ biến chính là các nhà chung cư 3 - 5 tầng. Còn ở phía Nam thì chung cư cũ chủ yếu là được xây dựng từ trước năm 1975 và có cả nhà chung cư đơn lẻ, các khu chung cư dùng cho các cán bộ, công chức và viên chức ở. Một số địa phương ghi nhận có nhiều quỹ nhà chung cư cũ hiện nay như: Hà Nội, TP HCM, Hải Phòng, Quảng Ninh, Nghệ An, Thanh Hóa,...

Cũng theo Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nguyên Phó Chủ tịch UBND Thành phố Hà Nội, có 5 khó khăn chính trong việc cải tạo chung cư cũ hiện nay. 

Đầu tiên là doanh nghiệp chưa đầu tư bởi vì chi phí phải bỏ ra lớn nhưng lại mang đến lợi ích không cao và cụ thể là bị hạn chế về tầng cao xây dựng, nhất là tại khu vực trung tâm - nơi đây có mật độ dân số cao cần giảm tại áp lực về hạ tầng và giảm dân số cũng như cần diện mạo đô thị mới hài hòa phát triển với bảo tồn.

Thứ hai đó là cơ chế bồi thường cũng như giải phóng mặt bằng thực thực sự chưa thỏa đáng với một số người dân. 

Thứ ba đó chính là trình tự triển khai các dự án cải tạo khu chung cư cũ vẫn còn phức tạp và có nhiều điều chỉnh, chưa có quy định trình tự đặc thù. 

Thứ tư đó là hiện nay chưa xác định được rõ về trách nhiệm của chủ đầu tư với xã hội cũng như chưa có cơ chế để tạo điều kiện trong việc đầu tư xây dựng, cải tạo chung cư cũ dành cho doanh nghiệp.

Cuối cùng chính là quá trình quản lý vận hành sử dụng vẫn còn nhiều bất cập giữa chủ đầu tư và đơn vị quản lý, ban quản trị cũng như khu dân cư. 

Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội - ông Nguyễn Thế Điệp cho rằng, cải tạo lại chung cư cũ cũng là một trong những nhiệm vụ khó khăn nhất hiện nay. 

Ông Nguyễn Thế Điệp nói rằng: “Tại Hà Nội, trong thời gian 10 năm mới cải tạo được 1,5% số lượng chung cư cũ thì theo tôi, con số này vẫn còn quá khiêm tốn và đáng tiếc. Hiện tại, khó khăn trong công tác cải tạo chung cư cũ cũng chủ yếu là xung đột lợi ích giữa các bên, song song với đó là những vướng mắc về chính sách”. 

Ông cũng lấy ví dụ, ở Hà Nội có 4 quận nội thành không tăng mật độ dân số và không tăng chiều cao, không tăng được mật độ xây dựng và đây rõ ràng là bài toán khó dành cho doanh nghiệp khi làm sao có lời trong việc làm ăn. Bên cạnh đó thì nếu như nhất định lấy được 100% sự đồng tình của cư dân cũng có lẽ mãi mãi không làm được. 

Đáng chú ý là khi tiến hành cải tạo chung cư cũ thì mục tiêu đảm bảo an sinh xã hội là vô cùng quan trọng, bên cạnh chỗ ở còn phải tính đến công ăn việc làm và chỗ để cho người dân có thể kinh doanh. Đây cũng chính là những vấn đề nổi cộm và nếu như không tháo gỡ được thì rất khó để có thể giải quyết. 

8 nhóm giải pháp đối với việc cải tạo chung cư cũ

Còn ở góc nhìn của TS. Nguyễn Văn Khôi, trước mắt cũng có 8 nhóm giải pháp để có thể xem xét cho vấn đề này, cụ thể: 

Đầu tiên chính là các địa phương bố trí ngân sách cũng như chỉ đạo Sở Xây dựng tổ chức rà soát kiểm định cũng như đánh giá chất lượng nhà chung cư để làm cơ sở để có thể xác định được các nhà chung cư thuộc diện cải tạo và xây dựng lại ở trên cơ sở đó sẽ lập kế hoạch hoặc điều chỉnh kế hoạch cải tạo và xây dựng nhà chung cư theo quy định. 

Thứ hai đó chính là khẩn trương lập cũng như phê duyệt hoặc là điều chỉnh quy hoạch chi tiết các khu vực có nhà chung cư cần cần cải tạo, xây dựng lại đồng thời cũng công bố công khai thông tin về quy hoạch này theo đúng quy định của pháp luật để cho các chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư hay các người liên quan biết, thực hiện. Có thể thấy, việc quy hoạch cải tạo và tái thiết chung cư cũ cũng cần phải được lập quy hoạch cho toàn khu và từ đó có thể xác định được rõ ràng phạm vi nghiên cứu cũng như phạm vi lập quy hoạch.

Thứ ba đó là sớm ban hành mức bồi thường làm cơ sở để cho các nhà đầu tư lập ra phương án bồi thường khi tham gia vào việc đăng ký làm chủ đầu tư của dự án. Bên cạnh đó cũng khẩn trương ban hành các tiêu chí lựa chọn chủ đầu tư cũng như tổ chức thực hiện lựa chọn chủ đầu tư để  tiến hành dự án theo quy định của Nghị định số 69/2021/NĐ-CP.

Thứ tư đó là quy định cải tạo chung cư cũ cũng cần phải tuân thủ quy hoạch của thành phố như quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, cho đến quy hoạch ngành với các tiêu chí chính như: Dân số, không gian và hệ số sử dụng đất. Không những thế cũng tiến hành cấu trúc khu chung cư sau cải tạo không nhất thiết phải là mô hình đơn vị ở phổ biến mà có thể sẽ là khu đô thị chức năng. Có thể thấy, việc điều chỉnh quy hoạch cũng cần xem xét lại đặc thù của vị trí. 

Thứ năm đó là cần có những phương pháp cải tạo vốn từ nhiều nguồn chứ không đơn giản là chỉ phụ thuộc vào các nhà đầu tư.

Thứ sáu đó là thành phố cũng cần phải tổ chức xây dựng nhiệm vụ thiết kế và lấy ý kiến cộng đồng và tổ chức thẩm định cũng như phê duyệt nhiệm vụ thiết kế. Để có được nhiệm vụ thiết kế phù hợp thì cần phải phân loại các khu chung cư hiện nay, căn cứ vào diện tích, vị trí, lợi thế cũng như quy mô dân số để có thể xác định các chỉ tiêu kỹ thuật đặc thù.

Thứ bảy là từ những quy hoạch chi tiết được phê duyệt cũng cần phải xây dựng nên kế hoạch triển khai thực hiện với xây dựng ưu tiên các ngôi nhà xuống cấp nguy hiểm, song song với đó là ban hành các quy định về phân công quản lý và trách nhiệm (cũng nên hình thành đơn vị quản lý chuyên trách về việc cải tạo chung cư).

Thứ tám đó là khẩn trương trong việc tạo lập nên quỹ nhà ở tạm thời để có thể bố trí chỗ ở tạm thời dành cho các chủ sở hữu trong thời gian thực hiện dự án cải tạo và xây dựng lại nhà chung cư.