Tương tự như đất nền, phân khúc chung cư cũng đang có sự “nghịch lý”

Thị trường bất động sản đã có thời gian tăng nóng liên tục nhưng lại ghi nhận nghịch lý ở phân khúc đất nền từ đầu năm 2022. Cụ thể, thanh khoản đi xuống trong khi giá liên tục tăng cao. Mặc dù giá tăng, tuy nhiên nhiều chủ đất cũng không sang tay được trong suốt một thời gian dài. Lý do gây ra điều này là nhiều nơi giá đất nền đã vượt qua giá trị thực, thậm chí mức giá của những mảnh đất ở nơi hoang vắng cũng chạm ngưỡng tiền tỷ.

Đối với chung cư ở trước những năm 2021-2022, hầu hết những người bán lại chung cư cũ đều phải chịu lỗ tới hàng trăm triệu đồng. Thế nhưng, giá chung cư thứ cấp và sơ cấp hiện tăng liên tục, và thậm chí đã tăng tới nửa tỷ đồng chỉ trong thời gian ngắn.

Ở mọi phân khúc từ bình dân đến cao cấp, giá bán chung cư đều tăng, trong đó chung cư trung cấp có giá tăng mạnh nhất. Giá bán phân khúc bình dân, trung cấp và cao cấp tại Hà Nội lần lượt tăng 7%, 18% và 10% trong 3 tháng qua. Trong khi chung cư tại TP.HCM có mức tăng thấp hơn, giảm 1%, tăng 4% và tăng 5% tương ứng.

Theo anh Tùng, Giám đốc văn phòng môi giới bất động sản tại Hà Nội, nguồn cung chung cư những năm trở lại đây thường xuyên giảm, nhất là ở phân khúc vừa túi tiền. Cụ thể, nhiều người có thể sở hữu được nhà đã chuyển sang mua lại chung cư cũ.

Anh Tùng nói: “Trước khi, mọi người đều chấp nhận lỗ vài trăm triệu đồng. Thế nhưng, hiện chỉ cần so với đầu năm thì giá đã chênh lệch khoảng 20-40%. Nhiều người bán chung cư cũ rất bất ngờ”.

Thế nhưng, anh Tùng cũng cho biết rằng tính thanh khoản của phân khúc này ngày càng giảm dù giá rao bán vẫn đang tăng. 

Anh Nguyễn Khánh, môi giới bất động sản tại Hà Nội cho rằng giá nhà thời gian qua tăng liên tục, vượt quá khả năng chi trả của người mua. Do đó, thanh khoản giảm là điều có thể hiểu được. Anh cho biết lượng giao dịch chung cư hồi đầu năm đã giảm ½ ở thị trường thứ cấp.

Môi giới này nói: “Hiện nay, một căn chung cư 2 phòng ngủ ở vùng ven có giá tới 3 tỷ đồng. Hầu hết các gia đình muốn mua đều phải đi vay vì họ không đủ tiền chi trả. Do đó, nhiều người vẫn chọn cách thuê nhà. Mặt khác, người bán thứ cấp lại muốn có lãi mới sang nhượng. Ngoài ra, hiện nay nguồn cung đang thiếu hụt, và nhiều người lấy lý do này để bán với mức giá cao hơn”.

Theo ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội, giá tăng là do nguồn cung căn hộ giảm, trong đó dòng vốn phát triển dự án và khung pháp lý là 2 tác động chính.

Ông Điệp nói: “Nhiều chủ đầu tư dù đang làm dở dự án cũng thiếu vốn trong bối cảnh kênh huy động vốn từ tín dụng ngân hàng và trái phiếu bất động sản đều đang đối mặt với khó khăn. Bởi vậy, nguồn cung mới có thể bị trì hoãn. Và giá căn hộ liên tục tăng lên do nguồn cung thấp”.

Ông Điệp cho hay giá chung cư đang bị đẩy giá lên mức quá cao, khiến người có nhu cầu thực không thể chi trả. Ngoài ra, việc tiếp cận tín dụng ngân hàng của người mua nhà hiện cũng gặp khó. Người mua sẽ xem xét xuống tiền trong bối cảnh lãi suất tăng. Bởi vậy, dự báo thanh khoản vẫn suy giảm du đó là phân khúc phục vụ nhu cầu thực. Nhiều khả năng chung cư sẽ gặp nghịch lý giống như đất nền là thanh khoản đi xuống còn giá thì tăng.