Chung cư tại Hà Nội: Có dự án ở trung tâm tăng giá bán đến 1 tỷ/căn, vùng ven cũng tăng tới 200-500 triệu đồng/căn

Bất động sản bán có xu hướng giảm còn cho thuê tăng dần

Báo cáo thị trường bất động sản quý 3/2022 của Batdongsan.com.vn cho biết, nếu so sánh dữ liệu giữa 3 quý của năm nay có thể thấy với mức độ quan tâm bất động bán giảm dần còn mảng bất động sản cho thuê lại đang có xu hướng tăng dần.

Trong quý 3, bất động sản bán ghi nhận mức độ quan tâm giảm giảm 3% so với quý 2. Trong khi đó, bất động sản cho thuê ghi nhận mức tăng tốt 58% so với quý 2/2022.

Cụ thể, với các phân khúc bất động sản bán tại Hà Nội từ biệt thự, nhà riêng cho đến đất nền đều ghi nhận mức độ quan tâm giảm mạnh trong quý 3 vừa qua. Trong đó, đất nền là phân khúc chịu mức độ giảm mạnh nhất lên đến 18%. Chỉ duy nhất 2 phân khúc ghi nhận mức độ tăng trưởng dương là chung cư và nhà phố với mức độ tăng lần lượt là 1% và 5%.

Với bất động sản cho thuê, đà tăng tiếp tục của quý 2 vừa qua cho thấy rõ nét bức tranh tăng trưởng tốt từ nhà riêng, nhà trọ, nhà phố, chung cư đến văn phòng cho thuê. Trong đó, nhà phố và cho thuê văn phòng ghi nhận mức độ quan tâm lớn nhất lần lượt là 40% và 51%.

Ông Lê Đình Hảo - Giám đốc khối kinh doanh của Batdongsan.com.vn nhận định cho biết, trong quý 2 và quý 3, thị trường bất động sản tại Hà Nội có sự trầm lắng và sụt giảm về mặt giao dịch đối với mảng bất động sản bán. Ngược lại, mảng bất động sản cho thuê lại khá sôi động. Qua đó cho thấy nền kinh tế đang hồi phục trong 2 quý vừa qua và đang hướng đến mức tiệm cận trước dịch.

Giá rao bán chung cư tăng mạnh

Phân tích kỹ hơn về phân khúc chung cư, vị giám đốc cho biết: “Thị trường chung cư bán tại Hà Nội có mức độ quan tâm tăng nhẹ, giá rao bán tăng mạnh nhất ở phân khúc trung cấp”.

Cụ thể, mức độ quan tâm bán chung cư tăng hầu hết ở tất cả các quận, huyện của Hà Nội. Trong đó, quận Ba Đình và Đống Đa ghi nhận mức độ quan tâm tăng lần lượt là 20% và 24%.

Ông Hảo cho biết thêm, mức độ quan tâm tăng đã kéo theo giá bán chung cư trong quý 3/2022 so với cùng kỳ năm ngoái có xu hướng tiếp tục tăng từ phân khúc bình dân cho đến phân khúc trung cấp và cao cấp. Trong đó, giá bán chung cư tại phân khúc trung cấp tăng 18%, phân khúc cao cấp tăng 10% và bình dân tăng 7%.

Theo ông Hảo, nguyên nhân khiến giá bán chung cư lại tăng mạnh trong thời gian qua là do nguồn cung mới tại Hà Nội rất hạn chế. Đa phần các dự án ở bán hiện tại đều là những dự án cũ mở bán thêm. Đặc biệt, những dự án hiện đang mở bán đều thuộc phân khúc trung cấp và cao cấp. Như vậy có thể thấy gần như trên thị trường bất động sản Hà Nội không có bóng dáng của phân khúc bình dân (tức phân khúc có giá dưới 25 triệu đồng/m2) mở bán ở thời điểm hiện tại.

Bên cạnh nguồn cung hạn chế thì giá vật liệu xây dựng tăng và nguồn cầu ngày càng lớn cũng là những yếu tố khiến giá bán chung cư tăng cao.

Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cũng nhận định, trong những năm trở lại đây, khu vực vùng ven Hà Nội liên tục xảy ra các cơn "sốt đất", qua đó đẩy mặt bằng chung của các phân khúc khác như chung cư tăng lên cao.

Ông Hảo cho biết, tính từ đầu năm đến nay, số lượng căn hộ chung cư được tung ra thị trường chỉ vào khoảng 20.000 - 25.000 căn, không tương quan so với nhu cầu. Nếu như các doanh nghiệp vẫn không tháo gỡ được pháp lý cũng như vốn để được giao đất làm dự án thì áp lực lên giá chung cư là vấn đề hiển nhiên. Có những dự án chung cư tại Hà Nội để chờ có giấy phép xây dựng đã mất 3-5 năm.

Vị chuyên gia cũng đưa ra nhận định, giá chung cư tại những dự án đã hình thành và có người ở một thời gian trong thời gian tới sẽ tiếp tục tăng giá nhưng mức độ tăng sẽ nhẹ hơn do đã neo ở mức cao. Đơn cử, có những dự án ở trung tâm Hà Nội, mức tăng giá đã lên đến trên dưới 1 tỷ đồng/căn. Còn mức giá tại vùng ven cũng đã tăng tới 200 - 500 triệu đồng/căn.

Còn tại những dự án đang xây dựng và mới mở bán, biên độ tăng giá sẽ cao hơn do các chủ đầu tư đang phải chịu áp lực lớn về chi phí đầu vào. Ngoài ra, phân khúc này cũng được người mua tìm kiếm nhiều hơn.

Ông Hảo nhấn mạnh, thống kê cho thấy, giá nhà ở tại Việt Nam thường cao hơn khoảng 20 lần so với thu nhập trung bình của xã hội. Trong khi tại những nước phát triển, giá nhà chỉ cao gấp khoảng 7 đến 10 lần so với thu nhập trung bình. Vì vậy, câu chuyện mua nhà đối với các cặp vợ chồng trẻ tại thành phố, đối tượng có thu nhập trung bình và thấp ngày càng trở nên xa vời, khó khăn hơn.

Đưa ra nhận định về thị trường bất động sản cuối năm, các chuyên gia cho rằng, tình hình địa chính trị thế giới hiện tại có nhiều yếu tố bất định, ảnh hưởng đến nền kinh tế cũng như thị trường bất động sản của Việt Nam.

Trong bối cảnh thị trường bất định, tâm lý người mua cũng có sự e dè, quan sát cẩn trọng hơn đối với cả đầu tư và nhu cầu thực. Tuy nhiên, việc Ngân hàng Nhà nước cho phép một số nhân hàng nới room tín dụng hồi tháng 9 vừa qua đã tạo lực đẩy cho thị trường. Dù vậy, chuyên gia đánh giá động thái này vẫn chưa thể giúp thị trường phát triển, bứt tốc nhanh được, nhưng có thể giúp thị trường có thanh khoản tốt hơn cũng như tạo đà tâm lý cho các chủ thể tham gia thị trường. Do đó, dự báo thanh khoản thị trường vẫn chậm trong đầu quý 4. Tuy nhiên, đến cuối quý 4 thị trường sẽ có những dấu hiệu, chỉ báo tốt hơn.