Cải tạo chung cư cũ là câu chuyện đã kéo dài quá lâu và mãi không giải quyết triệt để được. Trong đó, vấn đề làm thế nào để hài hòa lợi ích giữa ba bên Nhà nước, chủ đầu tư và người dân vẫn đang là nút thắt quan trọng để tháo gỡ được vấn đề này.

Hà Nội vốn là địa bàn “nóng” tập hợp các khu chung cư cũ đang ở trong tình trạng xuống cấp trầm trọng, ở mức nguy hiểm. Đặc biệt là tại các quận Ba Đình, Hai Bà Trưng, Hoàn Kiếm,… đều thuộc trung tâm Hà Nội, nơi tồn tại các dãy nhà tập thể có chiều cao hạn chế, thuộc diện nguy hiểm cần triển khai sửa chữa và di dời sớm.

Câu chuyện cải tạo xây dựng chung cư cũ đã được TP. Hà Nội đưa ra suốt 20 năm qua nhưng tiến độ triển khai vẫn chưa được thực hiện hiệu quả do còn nhiều trở ngại, đặc biệt nan giải nhất vẫn là vướng mắc về cơ chế, chính sách và lợi ích hài hòa giữa doanh nghiệp và người dân. Trong đó phải điều chỉnh sao cho phù hợp với sự phát triển của xã hội mà không làm ảnh hưởng đến đô thị, cơ sở hạ tầng.

Trong khi các doanh nghiệp không mấy “mặn mà” với nhà chung cư cũ do nhiều cản trở đến từ bài toán lợi nhuận khi vừa phải trả diện tích cho chủ căn hộ, vừa bán nhà thương mại nhưng quỹ căn hộ không nhiều do vướng phải quy định về mật độ xây dựng, độ cao ở những khu vực nội đô.

Về phía người dân, họ đã nhiều lần kiến nghị chính quyền về việc cải tạo, xây dựng lại những hạng mục xuống cấp trầm trọng tại nơi họ sống, nhưng nhiều năm qua do vướng mắc ở nhiều khía cạnh cho nên công tác này vẫn chưa được triển khai, kéo dài chậm trễ. Do điều kiện kinh tế hạn hẹp nên đa phần người dân buộc phải chấp nhận cảnh “sống chung với lũ”, tiếp tục sinh sống trong những căn hộ cũ, không đảm bảo chất lượng. 
Để tìm hiểu sâu câu chuyện trên, phóng viên đã có cuộc gặp gỡ và trò chuyện với ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội để có cái nhìn rõ hơn về vấn đề này.

PV: Thưa ông, lý do tại sao cải tạo chung cư cũ năm nào cũng hô hào quyết liệt nhưng vẫn mãi dậm chân tại chỗ?

Ông Nguyễn Thế Điệp: Cải tạo chung cư cũ là câu chuyện đã kéo dài quá lâu và mãi không giải quyết triệt để được. Trong đó, vấn đề làm thế nào để hài hòa lợi ích giữa ba bên Nhà nước, chủ đầu tư và người dân vẫn đang là nút thắt quan trọng để tháo gỡ được vấn đề này.

Theo quy định của cơ chế quản lý Nhà nước, đối với các chung cư có dấu hiệu hư hỏng, xuống cấp trầm trọng thì sẽ lựa chọn chủ đầu tư, phương án và kế hoạch cải tạo, bồi thường, hỗ trợ tái định cư để xây dựng chung cư mới. Nếu quá thời hạn mà không lựa chọn được nhà đầu tư thì Nhà nước cần có trách nhiệm tháo dỡ và lựa chọn nhà đầu tư mới.

Thế nhưng thực tế là đại bộ phận người dân đang ở những nơi cũ thường không muốn chuyển đi nơi khác. Nhiều người dân không chịu thỏa hiệp với phương án bồi thường, tái định cư với chủ đầu tư. Có những trường hợp ban đầu người dân đồng thuận nhưng sau đó lại đổi ý, chuyển từ nhận tiền sang nhận nhà tái định cư hoặc ngược lại. Chính những điều này gây khó dễ cho các doanh nghiệp muốn thực hiện cải tạo chung cư.

Trong khi đó, theo quy chế dân chủ thì bắt buộc 100% người dân phải đồng tình mới được di dời. Mặc dù, người dân đang sinh sống tại các chung cư cũ đều mong muốn tu sửa nơi ở của mình, nhưng chỉ khi nào đảm bảo được quyền lợi của mình thì việc cải tạo và di dời mới diễn ra suôn sẻ. 

Thêm nữa là việc phá dỡ xây dựng các chung cư cũ còn gặp phải khó khăn, bất cập ở chỗ như là thiếu quy định cụ thể về hệ số bồi thường tái định cư tại chỗ hay trình tự thủ tục bị kéo dài,… khiến cho quá trình cải tạo chậm trễ.

Bên cạnh đó, nhiều doanh nghiệp không mặn mà với việc xây dựng lại các chung cư cũ do vướng phải quy hoạch về hạn chế chiều cao đối với các nhà cao tầng trong nội thành. Chính điều này đã làm hạn chế việc thu hút các doanh nghiệp tham gia cải tạo, khiến tỷ lệ cải tạo chung cư vẫn ở mức rất thấp.

PV: Ông có thể phân tích thêm về vướng mắc mà các chủ đầu tư đang đối mặt khi thực hiện công tác cải tạo chung cư cũ?

Ông Nguyễn Thế Điệp: Thực tế là nhiều doanh nghiệp rất muốn tham gia cải tạo các chung cư cũ do những căn chung cư này nằm ở vị trí đắc địa, trung tâm thành phố và người dân thì không muốn di dời, đòi hỏi nhiều quyền lợi dẫn đến các dự án cải tạo chung cư cũ đứng giữa các bên liên quan.

Trong kinh doanh thì bất kể doanh nghiệp nào cũng đặt lợi nhuận lên hàng đầu. Các chủ đầu tư thì đều muốn xây dựng thêm số tầng, số phòng để gia tăng diện tích mặt sàn, kiếm lời nhiều hơn. Thế nhưng theo quy hoạch thì tại các khu vực trung tâm nội thành bị khống chế về độ cao cũng như mật độ dân số, cho nên nhiều chủ đầu tư không tạo ra được quỹ sàn để bù đắp chi phí. Còn nếu tuân thủ theo quy hoạch thì các doanh nghiệp triển khai sẽ dễ rơi vào lỗ vốn nên họ không thiết tha làm cũng là điều đương nhiên.

Về tỷ lệ đền bù cũng là vấn đề hóc búa, tỷ lệ 1 – 1 khiến các chủ đầu tư khó đàm phán với chủ hộ các căn chung cư cũ, nhất là đối với những hộ kinh doanh tầng 1 hay sát mặt đường. Khiến cho tỷ lệ đồng tình của người dân chưa đủ để thực hiện việc di dời. 

Những điều trên là nguyên nhân khiến công cuộc cải tạo kéo dài quá lâu và chẳng một doanh nghiệp nào muốn bản thân rơi vào thế khó khi chưa có những chính sách đảm bảo lợi ích cho mình khi thực hiện cải tạo chung cư cũ.

PV: Có một thực trạng, các căn hộ, ki ốt ở tầng 1 của chung cư cũ hầu như không đồng ý với việc cải tạo, di dời. Theo ông là vì sao và cần phải làm gì để tháo gỡ điều này? 

Ông Nguyễn Thế Điệp: Đúng như vậy. Trong các khu tái định cư khó nhất chính là những khu nhà tầng 1. Đối với những người ở tầng 2 trở lên thì họ rất đồng lòng việc cải tạo với hệ số gấp 1,5, 2 lần là tương đối phù hợp, còn ở tầng 1 họ đang có địa điểm kinh doanh thuận lợi, lâu năm bây giờ bảo họ đi chỗ khác, họ không thích là điều dễ hiểu.

Nếu các doanh nghiệp được gia tăng mật độ xây dựng, tăng chiều cao và mật độ dân số thì những người ở tầng 1 khi di chuyển đến nơi đền bù sẽ được một căn nhà tầng trên để ở, đồng thời cũng được cấp thêm một ki-ot bên dưới tầng 1 để kinh doanh. Nếu làm được điều này thì mọi vấn đề sẽ giải quyết được một cách tốt đẹp.

PV: Phải chăng các khu tập thể cũ cần một cơ chế rõ ràng? Ông có đề xuất giải pháp nào để đẩy nhanh tiến độ không? 

Ông Nguyễn Thế Điệp: Đúng là chúng ta cần xây dựng một cơ chế rõ ràng hơn. Bài toán khó hiện nay chính là việc làm sao hài hòa được lợi ích của doanh nghiệp và người dân. Chúng ta cần những giải pháp cụ thể với từng khu vực cụ thể chứ không áp đặt giống nhau hết được.

Rõ ràng nếu như các doanh nghiệp cải tạo được chung cư cũ được tăng chiều cao, tăng mật độ xây dựng, tăng dân số thì đương nhiên họ làm rất dễ, có thể thỏa thuận được với dân, không cần bàn cãi, nhưng nếu không làm được như thế thì sẽ khó trong chuyện hài hòa. 

Giải pháp “bia kèm lạc” có thể được áp dụng nếu như chúng ta giao cho doanh nghiệp cải tạo một khu vực không được tăng mật độ xây dựng thì chúng ta phải kèm thèm đất, khu vực khác cho doanh nghiệp ở ngoài khu vực nội đô được phép tăng mật độ xây dựng vừa làm thỏa đáng lòng dân, vừa làm cho nhà đầu tư có lời thì họ mới làm, bù lỗ được.

Mặt khác, theo Luật Nhà ở phải nhận được sự đồng thuận của 100% các hộ dân thì UBND TP Hà Nội mới được tiến hành cải tạo xây dựng. Theo tôi, đây là một quy định cứng nhắc, gây khó dễ cho các các chủ đầu tư, do đó chỉ cần 75% dân số đồng tình chũng ta có thể cưỡng chế, tiến hành cải tạo. 

Ngoài ra các chính sách, cơ chế cần sự quyết tâm hơn nữa của Chính phủ, chính quyền địa phương mới có thể chuyển động được các dự án cải tạo chung cư cũ. Chúng ta phải linh hoạt giải pháp “bia kèm lạc”, tức là giao cho doanh nghiệp cả khu khó và khu dễ để đôi bên cùng có lợi. Còn nếu cứ giữ nguyên cơ chế như hiện nay chúng ta vẫn cứ tiếp tục vướng mắc, không thể làm được.

Cảm ơn ông về cuộc trò chuyện!