Nhà liền kề, biệt thự "ế ẩm" sau khi liên tục tăng giá

Giá biệt thự, liền kề có khu vực tăng gấp 3 lần

Thông tin về thị trường bất động sản nhà ở gắn liền với đất, CBRE Việt Nam cho biết, giá chào bán biệt thự tại TP. Hồ Chí Minh trong quý III trung bình vào khoảng 285-400 triệu đồng/m2, tăng gấp 3 lần so với cùng kỳ năm 2021. Bên cạnh đó, loại hình nhà phố thương mại cũng ghi nhận mức giá sơ cấp tăng 13%, giá thứ cấp tăng 18% so với cùng kỳ. 

Tuy nhiên, đơn vị này cũng cho rằng, xét về thanh khoản, trong quý vừa qua tại TP. Hồ Chí minh ghi nhận hơn 800 căn nhà liền thổ mở bán nhưng chỉ có chưa đến 40% nguồn cung được tiêu thụ. Nguyên nhân khiến tính thanh khoản của sản phẩm này khá thấp được cho là do giá mở bán của bất động sản liền thổ còn cao, chưa phù hợp với nhu cầu chung của thị trường.

Cũng trong quý vừa qua, tại Hà Nội có gần 5.000 căn từ 10 dự án mở bán mới. Trong đó, các sản phẩm mở bán mới phần lớn đều thuộc các dự án cao cấp, được phát triển bởi các chủ đầu tư lớn. Do đó, mức giá trung bình ở mức tương đối cao, khoảng 211 triệu đồng/m2, tăng 36% so với cùng kỳ năm 2021.

Tương tự, giá bán sơ cấp của nhà liền kề, biệt thự trong quý III tại Hà Nội cũng tiếp tục tăng với mức tăng từ 18-25% so với cùng kỳ năm trước, tùy vào loại hình nhà và khu vực.

Trước đó, trong báo cáo về thị trường bất động sản quý III trên địa bàn, Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, kể từ đầu năm đến hết quý III, tình hình giao dịch trên thị trường Hà Nội trầm lắng hơn so với thời điểm cuối năm 2021. Nguyên nhân do lượng sản phẩm chào bán ra trên thị trường hạn chế, chính sách tín dụng thắt chặt, giá nguyên, vật liệu tăng cao... đã đẩy giá sản phẩm bất động sản tăng theo.

Riêng với sản phẩm nhà ở thấp tầng (nhà liền kề, biệt thự), lượng giao dịch rất thấp, thậm chí gần như không có giao dịch do giá bán cao. Một số dự án nhà ở thấp tầng tại quận Hà Đông, Hoàng Mai có giá khoảng 200 triệu đồng/m2, giá bán một số dự án tại huyện Mê Linh cũng bị đẩy lên đến 100 triệu đồng/m2...

Việc giao dịch không dễ dàng

Bà Dương Thùy Dung - Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam cho biết, trong bối cảnh siết tín dụng và lãi suất tăng cao, việc biệt thự, nhà liền kề quá đắt đỏ khiến số lượng người mua hạn hẹp đi. Bên cạnh đó, giá bán sơ cấp ở mức rất cao, thậm chí còn xuất hiện mức giá ảo đãng khiến lợi nhuận đầu tư của dòng sản phẩm này chịu nhiều ảnh hưởng.

Vị đại diện CBRE cũng cho rằng, nhìn chung biệt thự và nhà phố đang là phân khúc chịu nhiều ảnh hưởng nhất trong giai đoạn hiện nay. Nếu thực trạng này tiếp tục kéo dài sẽ khiến không ít nhà đầu tư phải cân chỉnh lại thị trường đầu tư nếu vẫn muốn tiếp tục tham gia phân khúc này.

Đồng quan điểm trên, ông Troy Griffiths - Phó tổng giám đốc Savills Việt Nam nhận định, ở góc độ vĩ mô, khi lãi suất gửi tiết kiệm ngân hàng tương đối thấp sẽ có lợi cho thị trường bất động sản nhà liền kề và biệt thự. Ngược lại, khi lãi suất tiền gửi tại ngân hàng gia tăng trong bối cảnh thị trường đầu tư đang có nhiều biến động, ngân hàng khi đó lại trở thành kênh đầu tư có lợi hơn.

Vị chuyên gia này cho biết thêm, giá bất động sản nhà liền kề, biệt thự liên tục tăng cao trong thời gian qua đã khiến sức hấp thụ thực tế của phân khúc này rất khó đoán, chưa kể việc sang nhượng trên thị trường thứ cấp cũng không hề dễ dàng. Mặc dù loại hình bất động sản nhà liền kề, biệt thự luôn là kênh gửi gắm dòng tiền trong bối cảnh lạm phát, tuy nhiên với mức giá như hiện tại, nếu không có sự hỗ trợ từ dòng vốn ngân hàng, sẽ rất hạn chế và khó khăn cho khách hàng muốn mua sản phẩm này tại TP. Hồ Chí Minh.

Đánh giá về thị trường bất động sản những tháng cuối năm, nhiều đơn vị nghiên cứu cho rằng, thị trường sẽ không có thay đổi lớn về nguồn cung nhà ở. Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, mặc dù nhu cầu rất lớn nhưng thị trường bất động sản đang phải đối mặt với nhiều điểm nghẽn khó khăn như các quy định của pháp luật, thủ tục pháp lý khiến nhiều dự án nằm chờ, chưa thể triển khai. Ngoài ra, việc kiểm soát chặt nguồn tín dụng vào các lĩnh vực rủi ro cao, bao gồm cả bất động sản cũng khiến thị trường co hẹp hơn, người mua nhà cũng khó tiếp cận vốn.

Tuy nhiên, với việc Chính phủ cố gắng tháo gỡ những rào cản khó khăn trong thời gian qua, ông Đính tin rằng thị trường bất động sản sẽ dần lấy lại sự cân bằng tốt hơn trong năm 2023.

Còn theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn dự đoán, động thái kiểm soát hạn mức tín dụng từ phía ngân hàng vẫn được áp dụng mạnh mẽ trong năm 2023, lãi suất sẽ phải điều chỉnh tăng dưới sức ép của lạm phát cũng như nguy cơ suy thoái kinh tế toàn cầu. 

Nhưng ở một khía cạnh tích cực, tăng trưởng kinh tế của Việt Nam vẫn duy trì xu hướng hồi phục khả quan. Dòng vốn được kỳ vọng sẽ khơi thông trong năm 2023 là có cơ sở nếu xét đến vấn đề tín dụng từ năm 2011 đến nay, mặc dù Chính phủ áp hạn mức tín dụng để duy trì sự phát triển ổn định cho thị trường cũng như dòng vốn vào bất động sản vẫn tăng trưởng theo từng năm chứ không suy giảm.

Bên cạnh đó, các chuyên gia cho rằng mặc dù có dấu hiệu sụt giảm nhưng thị trường bất động sản vẫn chưa đi vào suy thoái bởi sự quan tâm cũng như nhu cầu vẫn ở mức cao. Các chủ đầu tư vẫn đang tích cực triển khai và kích hoạt các dự án, nhưng do các rào cản về pháp lý nên nhiều địa phương chậm trễ trong việc phê duyệt dự án. Do đó, nguồn cung hiện chưa vào thị trường chứ không phải không còn trên thị trường và lúc nào cũng sẵn sàng để bùng nổ trở lại.