Biệt thự, nhà liền kề Hà Nội: Điên cuồng tăng giá để hiện tại đóng băng giao dịch

Nhà liền kề, biệt thự rơi vào trầm lắng

Báo cáo tổng quan về tình hình thị trường bất động sản của Sở Xây dựng Hà Nội cho thấy, trong quý III, nguồn cung nhà ở tại Hà Nội có khoảng 3.600 sản phẩm, chủ yếu là hàng tồn kho từ những quỹ trước được chào bán ra thị trường. Nguồn cung này chủ yếu phân bổ tại các quận vùng ven như Long Biên, Hà Đông, Hoàng Mai…

Sở Xây dựng Hà Nội cho rằng, giá bất động sản nhà ở trong quý vừa qua tại Thành phố Hà Nội khá trầm, nhu cầu thấp nên không có nhiều biến động mạnh.

Về tình hình giao dịch bất động sản, từ đầu năm tới hết quý III năm nay, Sở Xây dựng cho biết, thị trường bất động sản Hà Nội trầm lắng hơn so với cuối năm ngoái vì nguồn cung chào bán mới ít, chính sách tín dụng bị thắt chặt, giá bán vật liệu đầu vào tăng… đã đẩy giá thành nhà ở tăng theo. 

Trong quý III/2022, giao dịch ước lượng trên thị trường này chỉ khoảng 10% lượng chào bán ra thị trường, đạt hơn 600 giao dịch.

Đáng chú ý là đối với sản phẩm nhà ở thấp tầng như liền kề, biệt thự đều có lượng giao dịch rất thấp, thậm chí gần như không có giao dịch vì mức giá bán đang quá cao. Một số dự án nhà ở thấp tầng tại quận Hoàng Mai hay Hà Đông hiện có giá khoảng 200 triệu đồng/m2. Còn tại Mê Linh - nơi rất nhộn nhịp với phân khúc đất nền đấu giá đang ghi nhận giá bán nhà ở thấp tầng khoảng 100 triệu đồng/m2.

Bán tháo, cắt lỗ cả tỷ đồng

Vào thời điểm "sốt nóng", giá nhà liền kề, biệt thự liên tục lập đỉnh mới. Tuy nhiên kể từ tháng 4 đến nay khi thị trường chung trầm lắng đã gây áp lực lên những người sử dụng đòn bẩy tài chính, nhất là với nhóm đầu tư vào bất động sản có giá trị lớn như biệt thự, đất nền.

Anh Sơn - Nhà đầu tư bất động sản tại Hà Nội cho hay, vào khoảng cuối năm 2021, thị trường lúc đó rất sôi động nên anh Sơn đã mua vào một căn nhà liền kề tại khu đô thị An Khánh (huyện Hoài Đức, Hà Nội) với giá là 12 tỷ đồng. Anh Sơn chỉ có sẵn 4 tỷ đồng và 1 tỷ vay mượn từ người quen, nên đã phải vay ngân hàng 60% giá trị căn nhà liền kề này.

"Khi đó, theo dự tính của tôi thì để một thời gian bán sẽ lãi được tiền tỷ, hoặc cho thuê lại cũng được vài chục triệu mỗi tháng. Nào ngờ chỉ một thời gian sau, thị trường bắt đầu có độ chững. Tôi đã rao bán luôn nhưng rất ít người hỏi mua hay muốn thuê lại cả. Hiện khu vực này có nhiều người cũng rao bán nhà liền kề, mức giá bình quân cũng rẻ hơn thời điểm tôi mua vào" - Anh Sơn nói.

Đầu tháng 9 vừa qua, thị trường ngày càng ảm đạm và phải chịu áp lực tài chính lớn nên anh Sơn quyết định cắt lỗ 1,5 tỷ đồng, rao bán 10,5 tỷ đồng. Như vậy, sau 9 tháng thì nhà đầu tư này đã mất khoảng 2 tỷ đồng nếu cộng cả tiền lãi ngân hàng, bằng nửa số vốn ban đầu của mình.

Anh Yên - Chủ một văn phòng giao dịch bất động sản tại khu vực cho hay, Hà Nội hiện có nhiều khu vực rơi vào tình trạng giảm giá bán. Chẳng hạn như khu An Khánh vào đầu năm nay có giá bán khoảng hơn 12 tỷ đồng cho loại hình liền kề, với căn diện tích trên 90m2. Tuy nhiên hiện tại bán ra thì chỉ quanh mức 10 tỷ đồng. Hay một số khu ven Hà Nội, giá đất nền cũng đang giảm từ 15 - 20% so với đợt đầu năm.

Một lãnh đạo công ty địa ốc khu vực Hà Nội thừa nhận, thị trường đang có nhiều trường hợp mua nhà chỉ giữ được ngắn hạn (khoảng 1 năm), sau đó âm thần xả hàng, chấp nhận giảm giá sâu hơn hoặc bằng giá lúc mua vào.

Theo tính toán, nếu cộng cả thuế, phí thì nhà đầu tư phải chịu lỗ ít nhất từ 7 - 8%. Thậm chí sẽ có những người là nhà đầu tư tay ngang nên phải chấp nhận bán lỗ hơn 10% vì không chịu được áp lực tài chính.

Nhóm khách hàng tay ngang hầu hết đều thiếu kiến thức mua nhà và có kỳ vọng cao với việc bán nhanh chốt lời như những kịch bản mà cò đất vẽ ra. Tuy nhiên từ lúc bán hàng thì họ không thể thực hiện được bởi thị trường giai đoạn này thanh khoản quá kém, từ đó dẫn tới nhiều trường hợp phải bán cắt lỗ để thu hồi vốn.

Đưa ra dự báo cho phân khúc biệt thự, liền kề, chuyên gia nhận định, các dự án nằm ngoài trung tâm Hà Nội, nhất là tại khu phía Đông sẽ hưởng lợi lớn từ các dự án hạ tầng giao thông như Vành đai 2 kéo dài, cầu Vĩnh Tuy 2. Đồng thời, tới đây là dự án quy hoạch đường Vành đai 4 và cầu Trần Hưng Đạo. 

Các công trình hạ tầng sẽ giúp quãng đường di chuyển từ các khu vực về trung tâm được rút ngắn và tăng thêm sức hấp dẫn cho các dự án địa ốc, chẳng hạn như tại Hưng Yên.

Giám đốc Savills Hà Nội - Ông Matthew Powell cho hay: "Nguồn cung từ những vùng lân cận đang hưởng lợi từ những dự án cơ sở hạ tầng mới như cao tốc, đường vành đai… chúng tôi thấy một lượng lớn nguồn cung nhà ở từ những khu vực này. Đây sẽ là đối thủ xứng tầm với các dự án tương lai dự kiến tại Hà Nội".

Trong khi đó, Hà Nội dự kiến nguồn cung nhà ở trong quý IV khoảng 955 căn tới từ 7 dự án. Những dự án này có vị trí và giá bán kém hấp dẫn sẽ khá khó khăn để cạnh tranh được với đối thủ tại những tỉnh lân cận có hạ tầng giao thông đang phát triển rất mạnh.