Nhà đầu tư bất động sản sẽ có động thái lạ vào quý cuối năm?

Theo Nhịp sống thị trường, động thái này được dự đoán sẽ xuất hiện vào quý cuối năm nay, thế nhưng sẽ không tạo ra được làn sóng giảm giá mạnh hay bán tháo trên thị trường bất động sản.

Mặt bằng giá chung khó giảm như kỳ vọng

Thống kê trong quý I/2023 cho thấy nếu tính riêng về nhóm dự án khu đô thị, nhất là những khu đô thị quy mô lớn thì có 8-10 dự án tung ra trên dưới 20.000 sản phẩm ra thị trường. Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Giám đốc bộ phận phát triển nhà ở CBRE nhận định, trong bối cảnh áp lực như hiện tại thì đây quả là con số tích cực của thị trường nhà ở. Con số về nguồn cung này cũng đã đi đúng với những dự báo trước đó liên quan đến thị trường nhà ở Hà Nội.

Nhìn vào từng khu vực, có thể thấy động lực phát triển hạ tầng kết nối giữa bờ Tây và bờ Đông khu vực sông Hồng đã thúc đẩy hàng loạt dự án ra đời tại hai khu vực này. Theo dự báo của CBRE, khu vực phía Đông và phía Tây của Hà Nội trong thời gian sắp tới sẽ là 2 khu vực trọng tâm tạo ra nhiều dự án nhà ở, nhất là nhà ở cao cấp. Trong khi, khu vực phía Bắc và Nam sẽ có rải rác các dự án khu đô thị lớn. 

Tính về mức giá, ông Kiệt cho hay giá nhà ở tại các khu vực của Hà Nội tính đến quý I/2023 đã duy trì mức bình ổn, chưa thể tăng giá cao, tuy nhiên cũng sẽ khó giảm như kỳ vọng.

Trong khi tình trạng tài chính của nhà đầu tư chưa có chuyển biến tích cực thực sư, các chủ đầu tư cũng sẽ xem xét quyết định về việc điều chỉnh giá.

Theo Giám đốc CBRE, trong năm 2023, mức giá nhà ở tại thị trường sơ cấp sẽ ổn đinh, có thể biến động nhẹ vào giai đoạn cuối năm. Ngoài ra, mức giá trên thị trường thứ cấp sẽ có những thay đổi liên quan tới tài chính và câu chuyện vay ngân hàng.

Một số nhà đầu tư trước đó đã buộc phải vay ngân hàng nhằm tham gia thị trường và lãi suất cho vay của ngân hàng tính đến thời điểm hiện tại đang ở mức khá cao, do vậy họ buộc phải đưa ra quyết định khó khăn, đó là bán một số khoản mục đầu tư của mình với mức giá thấp hơn so với lúc mua vào. Điều này sẽ xảy ra vào quý cuối năm nay, thế nhưng sẽ không tạo nên được làn sóng bán tháo hoặc giảm giá mạnh.

Sức hấp dẫn của nhà ở chung cư cao cấp tăng

Theo ông Kiệt, số lượng căn hộ chào bán thời gian qua thành công lớn khi thị trường rơi vào khó khăn, điều này chỉ ra rằng nhu cầu sở hữu sản phẩm hộ của người dân vẫn đang được duy trì ở mức khá tốt. Tính riêng tại thị trường Hà Nội, tốc độ gia tăng dân số và mức độ dân nhập cư rất cao, do đó nhu cầu mua nhà ở và mua nhà để đầu tư tại đây vẫn luôn ghi nhận ở mức cao. Đáng chú ý, hiện tại, nguồn cung chỉ có vài chục ngàn sản phẩm được đưa ra thị trường hàng năm nên cũng khó có thể đáp ứng được nhu cầu ngày càng cao của khách hàng và nhà đầu tư.

Tỉ trọng phân khúc trung cấp trong những năm trước có nguồn cung cao hơn phân khúc giá rẻ và cao cấp hạng sang. Thế nhưng, CBRE quan sát năm 2022 và nhận thấy rằng phân khúc cao cấp chiếm 55% trong tổng nguồn cung mở bán, tiếp theo là phân khúc trung cấp 44%. Những con số này chỉ ra rằng thị trường nhà ở chung cư đang ghi nhận sự dịch chuyển dần sang loại hình căn hộ cao cấp.

Cách đây chừng 3 năm, xu hướng này đã hình thành tại TP Hồ Chí Minh và đến thời điểm nay có tới hơn 90% căn hộ được tung ra thị trường đa phần là cao cấp, hạng sang, do vậy giữa các phân khúc bất động sản càng có sự chênh lệch và mất cân đối về nguồn cung.

Hiện tại, tại thị trường Hà Nội chưa ghi nhận việc mất cân đối xảy ra khá lớn hay quá mức nghiêm trọng. Thế nhưng, khi cao cấp hóa các sản phẩm căn hộ về dài hạn thì sản phẩm nhà ở giá rẻ sẽ bị hạn chế.

Do đó, Chính phủ và Bộ ngành thời gian vừa qua đã đưa ra các chiến lược để thúc đẩy phát triển nhà ở giá rẻ nhằm mục đích có thể cân đối sản phẩm nhà ở tại thủ đô Hà Nội trong tương lai, qua đó, đáp ứng nhu cầu nhà ở và đầu tư của các tầng lớp khác nhau trong xã hội.

Đối với khách hàng của sản phẩm nhà ở hạng sang và cao cấp, người mua sản phẩm là người có tầng lớp địa vị trong xã hội, có thu nhập cao. Họ mua nhà để ở, và một phần lớn chủ yếu là những nhà đầu tư mua để đầu tư cho thuê lại. Như vậy, nhà đầu tư tại phân khúc này trong dài hạn sẽ chịu tác động từ những diễn biến của thị trường và của tình hình tài chính từng người.

Ông Kiệt cho biết mức độ hấp thụ sản phẩm căn hộ cao cấp ở cả hai miền Bắc và Nam hiện nay vẫn duy trì ở mức tốt, chưa xuất hiện dấu hiệu cho thấy có sự đổi thay hay lượng giao dịch quan tâm quá sụt giảm. Một phần lý do chính là do nguồn cung mới trên thị trường còn thiếu bởi vậy, mức độ lấp đầy vẫn tốt. Giao dịch của sản phẩm căn hộ có giá trị khai thác thương mại tốt vẫn xuất hiện.

Thị trường nhà ở chung cư tại Hà Nội ghi nhận được nhiều sự chú ý hơn, trong khi đó, thị trường nhà ở liền thổ lại khá u ám, và thiếu sức hấp dẫn. Lý do thứ nhất là vì giá trị của sản phẩm nhà ở liền thổ cao hơn đáng kể so với nhà ở chung cư. Theo số liệu mới nhất của CBRE, trên thị trường thứ cấp trong quý IV năm ngoái, trung bình giá bán nhà ở liền thổ rơi vào khoảng 6.800 USD/ m2, trong khi đó, mức giá trung bình của loại hình chung cư là 1.303 USD/ m2.

Xu hướng chính là nhu cầu mua nhà ở thực

Cách đây nhiều năm, những dự án lớn của chủ đầu tư khi thực hiện mở bán ra thị trường có pháp lý đầy đủ, chất lượng tốt luôn có được sự hấp thụ tốt. Thế nhưng, việc một số dự án của chủ đầu tư vướng vào yếu tố pháp lý và chậm tiến độ dự án trong 2 năm gần đây khiến nhà đầu tư cảm thấy e ngại và không muốn xuống tiền.

Do đó, khách hàng ở thời điểm hiện tại sẽ xem xét nhiều yếu tố hơn. Cụ thể, họ ưu tiên lựa chọn các dự án sản phẩm, đầu tiên là pháp lý tốt, thứ hai là có giá phù hợp với nhu cầu, và thứ 3 là các sản phẩm có phương thức hỗ trợ liên quan tới vấn đề tài chính, trong đó có những hỗ trợ về phía ngân hàng, chẳng hạn như vấn đề ân hạn lãi gốc, vấn đề vay… Bên cạnh đó là việc chủ đầu tư cũng có những chính sách liên quan tới câu chuyện thanh toán là giảm hay giãn tiến độ thanh toán tốt nhất để khách hàng dễ dàng có thể tiếp cận với sản phẩm hơn.

Nhu cầu mua ở thực năm 2023 được cho sẽ là xu hướng chính trong bối cảnh lãi suất tăng cao và khách hàng vẫn gặp nhiều khó khăn khi vay từ các ngân hàng. Đáng chú ý, nếu có sẵn tiền mặt, khách hàng có nhu cầu mua nhà để ở sẽ mua rất nhanh với nhiều lựa chọn như mua nhà từ thị trường sơ cấp và mua ở thị trường thứ cấp.

Theo ông Kiệt nhận định, mức giá trên thị trường thứ cấp hiện tại đang tốt hơn rất nhiều so với giai đoạn trước đây khi sản phẩm đã có sẵn và pháp lý cũng đã sẵn sàng. Khách hàng và nhà đầu tư có thể chấp nhận đồng ý mua căn hộ mức giá cao hơn ở một dự án đã hoàn thành hơn là dự án chưa hoàn thiện, hay chọn được sản phẩm từ người thứ cấp có nhu cầu bán thấp hơn hay bằng giá gốc để lấy được dòng tiền… Chung quy lại, việc mua chung cư để ở là câu chuyện rất dễ dàng trong thời gian tới nếu người mua ở thực có tiền mặt.