Thị trường bất động sản có thể phục hồi vào 2024 và sẽ rất khác trước đây

Thị trường đã thoát khỏi giai đoạn khó khăn nhất?

Trải qua hơn một năm trầm lắng, thị trường bất động sản có diễn biến sáng – tối khác nhau ở nhiều phân khúc. Dù vậy, nhu cầu thực và mức độ quan tâm đối với thị trường bất động sản vẫn khá lớn, còn nhu cầu đầu cơ, lướt sóng kiếm lời chóng vánh như giai đoạn trước đây đã không còn.

Anh Nguyễn Hoàng Hiệp, một môi giới bất động sản tại Thọ Xuân, Thanh Hóa cho biết, thị trường bất động sản gần một năm qua cũng không thoát khỏi tình trạng ảm đạm chung với lượng giao dịch rất thấp, dù gần đây đã bắt đầu có sự cải thiện khi “đỉnh sốt” tạm qua, lãi suất có dấu hiệu hạ nhiệt.

Tuy nhiên, theo anh Hiệp, nhà đầu tư cũng như người dân đã rút được kinh nghiệm, họ sẽ không lựa chọn những sản phẩm giá cao, tăng mạnh giai đoạn trước, vì rất khó thanh khoản. Người mua chỉ xuống tiền với những sản phẩm thực sự có tiềm năng và có khả năng sinh lời ngay hiện tại như làm nhà xưởng, kinh doanh hoặc để ở.

“Việc mua một khu đất rộng để phân lô, tách thửa bán hiện nay đã không còn, bởi gần như không thể thanh khoản được”, anh Hiệp nói.

Báo cáo của các đơn vị nghiên cứu thị trường cũng cho thấy, phân khúc đầu cơ giá sụt giảm mạnh, thậm chí có nơi giảm đến 30-50%, đặc biệt với những nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính lớn thì việc bán tháo xảy ra ở rất nhiều khu vực từng sốt đất trước kia. Các chuyên gia cho rằng phân khúc ở thực, vừa túi tiền vẫn luôn được chú ý, nhưng phân khúc đầu cơ sẽ tiếp tục trầm lắng ở giai đoạn này.

Tuy nhiên, dù còn nhiều khó khăn nhưng nhiều ý kiến nhận định, thị trường bất động sản đã qua giai đoạn khó khăn nhất.

Trong báo cáo mới công bố, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho rằng, vẫn có nhu cầu thực đối với bất động sản và các chính sách hỗ trợ thị trường vừa qua đã tạo ra “cú hích” cho thị trường. Do đó, ông Tuấn đánh giá thời điểm khó khăn nhất của thị trường đã qua và nguồn cung lẫn lượng quan tâm bất động sản đã khả quan hơn ngay đầu tháng 5.

Chung nhận định, trong báo cáo mới phát hành, dù đánh giá thị trường bất động sản vẫn còn nhiều khó khăn nhưng đại diện Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, việc thắt thắt chặt tiền tệ của Ngân hàng Nhà nước đang có dấu hiệu chậm lại và khả năng sẽ kết thúc ở cuối quý 2 năm nay. Trong khi đó, trong năm 2022, tổng lượng tiền gửi của các tổ chức và cá nhân vào hệ thống ngân hàng tăng thêm gần 900.000 tỉ đồng và số tiền này sẽ đáo hạn vào quý 3/2023. Nếu lãi suất tiếp tục giảm, thị trường có dấu hiệu khởi sắc thì dòng tiền đáo hạn này có thể sẽ quay lại thị trường bất động sản, tác động tích cực đến thị trường.

Thị trường sẽ rất khác trước kia

TS Lê Bá Chí Nhân cho rằng, thị trường bất động sản lâm vào khủng hoảng cũng là cơ hội để các nhà đầu tư “tỉnh táo” lại và thay đổi phương cách đầu tư, tránh chộp giật, đầu cơ.

Ông Nhân chia sẻ, trên thế giới, không quốc gia phát triển nào lại dựa vào bất động sản. Trong khi tại Việt Nam, thị trường bất động sản Việt Nam thời gian qua phát triển rất mất cân đối, nặng về đầu cơ – đây là vấn đề rất nhức nhối.

“Giai đoạn vừa qua, nhiều chù đầu tư có lúc thổi giá sản phẩm lên cao ngất ngưởng, dù có thể họ biết giá cao như vậy không có ai mua, nhưng họ cần thổi giá để phát hành trái phiếu hoặc vay vốn. Việc tăng giá này kéo theo làn sóng tăng giá chung cư khủng khiếp, làm giấc mơ sở hữu nhà ngày càng xa tầm với của người lao động”, ông Nhân nói.

Không chỉ chung cư, ông Nhân cũng cho hay, ở nhiều phân khúc bất động sản khác, đặc biệt là đất nền, tính đầu cơ còn mạnh mẽ hơn. “Một đám đất được phân lô ra bán, qua người này nâng giá, người kia nâng giá tiếp…, giá tăng gấp đôi, gấp 3 trong thời gian rất ngắn, trong khi chưa hề có đầu tư gì trên mảnh đất. Thị trường bị lũng đoạn liên tục và người mua cuối cùng “lãnh đủ” khi thị trường bước vào khó khăn.

“Nhức nhối nhất là câu chuyện phát hành trái phiếu vô tội vạ thời gian qua. Nhiều chính sách tháo gỡ khó khăn cho thị trường trái phiếu được ban hành, nhưng những khó khăn vẫn còn đó và niềm tin của nhà đầu tư vào thị trường này vẫn chưa trở lại. Cuối năm nay, một lượng lớn trái phiếu đáo hạn sẽ tiếp tục gia tăng áp lực đến các doanh nghiệp. Nếu được gia hạn nợ thì với tình hình thị trường ảm đạm như hiện nay, thanh khoản èo uột, vướng mắc pháp lý chưa được tháo gỡ thì dù 1-2 năm sau, doanh nghiệp cũng chưa chắc đã trả được nợ cho trái chủ”, ông Nhân nêu.

Tuy nhiên, theo ông Nhân, thị trường bất động sản khủng hoảng hiện đang được tháo gỡ các vướng mắc, khó khăn và nhà điều hành cũng nhìn ra nhiều vấn đề của thị trường để xây dựng giải pháp. Dù thị trường không hồi phục nhanh chóng trong một sớm một chiều, nhưng từ 2024 trở đi, thị trường có thể bước đầu phục hồi và sẽ có sự phát triển ổn định hơn, không còn hiện tượng sốt đất “khủng khiếp” như giai đoạn vừa qua.

“Khi đó, các thành phần tham gia thị trường buộc phải chuyên nghiệp hơn, nghiên cứu bài bản hơn thay vì hy vọng làm giàu nhanh chóng qua vài lần “lướt sóng” như giai đoạn trước”, ông Nhân chia sẻ.

TS Đinh Thế Hiển cũng cho rằng, trong tài chính đầu tư, thì đầu tư bất động sản vẫn là thị trường lớn nhất, nhiều nhu cầu nhất. Tuy nhiên, thị trường giai đoạn tới đây sẽ khác với trước kia, do đó, nhà đầu tư cần chuẩn bị kiến thức đầy đủ, bởi thị trường nên một “tầm” mới, chuẩn mực hơn, bớt “bát nháo, lộn xộn” thì đó là lúc dành cho những người có kiến thức và tính chuyên nghiệp.

“Từ giữa năm 2022, nguồn vốn từ ngân hàng thương mại được kiểm soát, thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn, nhiều ý kiến đề xuất cung tiền cho nền kinh tế, nhưng tôi luôn cho rằng "cần chữa bệnh cho dứt mầm, rồi mới lên cho ăn uống bồi bổ", nếu đang xử lý bệnh mà lại cung tiền thì rất có thể sau đó là khủng khoảng”, ông Hiển nêu.

Theo chuyên gia này, từ tháng 4.2022, khi Bộ Tài chính đặt vấn đề xử lý trái phiếu doanh nghiệp thì đã có dấu hiệu cho thấy sự đổi khác trong đầu tư bất động sản, chứ không còn theo kinh nghiệm “gặp khó rồi phục hồi và tăng giá theo kiểu cũ. Nhà nước sẽ xử lý đầu cơ bất động sản một cách thực sự”.

PGS-TS Đinh Trọng Thịnh (Học viện Tài chính) cho rằng, giai đoạn 2020-2022, kinh tế tăng trưởng không cao nhưng giá bất động sản lại tăng rất mạnh, có năm tới 60%, liên tục thiết lập mặt bằng giá mới. Trong khi đó, phân khúc cao cấp dư thừa sản phẩm, còn phân khúc bình dân, vừa túi tiền lại rất thiếu nguồn cung.

Do đó, theo ông Thịnh, tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản cũng cần tái cấu trúc lại thị trường để thị trường phát triển bền vững hơn. Ngoài ra, nhiều phân khúc bất động sản cần phải giảm giá thực chất thì mới có thể kích thích được giao dịch.