Nguồn cung tiếp tục khan hiếm, giá chung cư Hà Nội khó giảm trong thời gian tới

Nguồn cung đáp ứng nhu cầu ở thực vẫn thiếu

Theo số liệu thống kê của Savills, giá bán căn hộ bình quân ở Hà Nội trong năm 2022 đã tăng bình quân khoảng 5% theo quý và tăng khoảng 30% so với năm 2021. Trên thị trường sơ cấp, trung bình, giá căn hộ chung cư ở mức 47 triệu đồng/m2. Nếu so với đầu năm 2019, sau 16 quý tăng liên tục, mức giá sơ cấp năm 2022 đã tăng tới 53%.

Trong năm 2022, Hà Nội gần như “tuyệt chủng” căn hộ có mức giá dưới 25 triệu đồng/m2. Tại một số dự án thuộc khu vực ngoại thành, vốn bị nhiều người đánh giá khá xa khu vực trung tâm cũng có giá trên 40 triệu đồng/m2. Cá biệt, có một số tòa, giá căn hộ đã lên tới 70 triệu đồng/m2.

Mặc dù nửa cuối năm 2022, thị trường trở lên trầm lắng khi mức độ quan tâm và lượng giao dịch của phân khúc căn hộ giảm mạnh, đặc biệt là ở quý IV/2022. Tuy nhiên, mức giá gần như không giảm, hoặc giảm nhẹ ở phân khúc cao cấp khi một số nhà đầu tư gặp khó khăn về dòng tiền và phải đối mặt với những diễn biến khó lường của thị trường nên buộc phải thoát hàng. Đối với phân khúc bình dân, giá vẫn chưa có dấu hiệu giảm. Một hiện tượng hiếm gặp là giá những căn hộ thuộc khu đô thị HH Linh Đàm, một khu chung cư giá rẻ, hầu như chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu và đầy tai tiếng lại tăng giá mạnh.

Do đó, mặt bằng giá của phân khúc căn hộ vẫn ở mức cao đối với những khách hàng có có nhu cầu ở thực với mức thu nhập trung bình. Các dự án được mở bán mới trong quý 4/2022 và đầu năm 2023 có mức giá dao động từ 2.300 – 4.200 USD/m2.

Mặt khác, theo nhận định  của Colliers, trước những diễn biến không thuận lợi của thị trường bất động sản thời gian qua, một số chủ đầu tư đã buộc phải hoãn mở bán một số dự án vốn được dự kiến ra mắt trong thời gian này nhằm chờ đợi những tín hiệu mới từ thị trường. Do đó, nguồn cung căn hộ trong giai đoạn cuối năm 2022 đã không được cải thiện.

Trước những động thái tích cực từ phía Chính phủ ở thời điểm cuối năm 2022, nhiều người kỳ vọng sang năm 2023 giá chung cư sẽ giảm. Tuy nhiên, các chuyên gia dự báo, giá phân khúc căn hộ chung cư sẽ khó giảm, thậm chí có thể còn tăng nhẹ. Một trong những nguyên nhân chính khiến giá chung cư khó giảm là do nguồn cung chưa được cải thiện.

Ngoài ra, quỹ đất ở khu vực trung tâm ngày càng khan hiếm khiến giá đất và chi phí đền bù tăng; thời gian xin cấp phép, phê duyệt dự án kéo dài và chưa được cải thiện làm tăng chi phí đầu tư cũng như tình hình nguồn cung chậm được cải thiện; tình hình lạm phát được dự báo tăng cao trong năm 2023 sẽ làm giá nguyên vật liệu leo thang, giá nhân công, lãi suất cho vay biến động, ...

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cũng nhận định, thời gian tới, các phân khúc căn hộ trung cấp, bình dân đáp ứng nhu cầu ở thực và bất động sản có tiềm năng khai thác thương mại đem lại dòng tiền tốt vẫn sẽ có giao dịch. Trong khi nguồn cung tiếp tục khan hiếm nên khả năng giá giảm là rất khó.

Bên cạnh đó, nhu cầu ở thực của người dân vẫn rất cao trong khi quỹ đất ở khu vực nội thành gần như đã hết, nếu có thì giá quá cao vượt quá khả năng chi trả của người dân. Đồng thời, nhờ hạ tầng giao thông được đầu tư mạnh trong thời gian qua giúp việc di chuyển từ ngoại thành vào nội đô thuận lợi hơn nhiều. Vì vậy, một bộ phận lớn người dân sẽ dịch chuyển ra ngoại thành khiến giá chung cư ở các khu vực ngoại thành đã và sẽ tiếp tục tăng mạnh hơn khu vực trung tâm.

Cởi nút thắt pháp lý

Theo  đánh giá của các chuyên gia, bên cạnh những khó khăn về nguồn vốn, những vướng mắc về pháp lý là một trong những khó khăn lớn nhất của thị trường bất động sản hiện nay, chiếm 70% khó khăn của các doanh nghiệp bất động sản và các dự án.

Để cải thiện nguồn cung căn hộ, nhất là phân khúc trung cấp và bình dân đáp ứng nhu cầu ở thực, các chuyên gia đặc biệt nhấn mạnh vào giải pháp cởi nút thắt pháp lý nhằm tạo thuận lợi cho các dự án mới được triển khai một cách nhanh chóng. Rút ngắn thời gian phê duyệt dự án sẽ giúp doanh nghiệp giảm được rất nhiều chi phí cũng như làm tăng nguồn cung cho thị trường. Từ đó, giúp giá bán căn hộ được bình ổn, cơ hội sở hữu nhà của người dân được tăng cao.

Theo ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch thường trực Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, thời gian thẩm định pháp lý và xin cấp phép dự án kéo dài khiến chi phí triển khai dự án bị đội lên khá nhiều. Vì vậy, các dự án sau thường có giá cao hơn các dự án cùng phân khúc trước đó. Vì vậy, khi nguồn cung chưa được cải thiện, dòng vốn dành cho bất động sản còn tắc thì giá bán khó có thể giảm được. Giá căn hộ chung cư chỉ giảm khi nguồn cung được tăng cường, các rào cản được tháo gỡ.

Mặt khác, thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua một thời gian dài phát triển với sự lệch pha về cung cầu. Trong khi nhu cầu của thị trường đối với các phân khúc trung cấp và bình dân luôn ở mức cao đáp ứng nhu ở thực của đông đảo khách hàng thì các doanh nghiệp lại tập trung nguồn lực để phát triển phân khúc cao cấp, phục vụ một bộ phận nhỏ khách hàng.

Do đó, theo các chuyên gia, thị trường bất động sản nói chung và phân khúc căn hộ chung cư nói riêng để có thể hồi phục được ở thời điểm hiện nay rất cần sự can thiệp của Chính phủ bằng những chính sách vĩ mô. Đồng thời, bản thân các doanh nghiệp bất động sản cũng phải nỗ lực, tự thay đổi mình hơn nữa theo hướng cơ cấu lại tổ chức, hoạt động kinh doanh cũng như các danh mục đầu tư của mình theo hướng tinh gọn, phù hợp với nhu cầu của thị trường, lành mạnh và minh bạch hơn.

Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đánh giá, sau 20 xây dựng và phát triển, thị trường bất động sản đã đạt được sự phát triển vượt bậc. Tuy nhiên, trong quá trình phát triển, thị trường bất động sản cũng phải đối diện với rất nhiều thách thức và khó khăn.

Tuy nhiên, nhờ những nỗ lực của chính phủ và các doanh nghiệp, những khó khăn và vướng mắc đang dần được tháo gỡ. Trong đó, một Tổ công tác đã được thành lập theo Quyết định 1435/QĐ-TTg của Thủ tướng chính phủ nhằm rà soát thực trạng của thị trường bất động sản, tìm cách tháo gỡ những khó khăn của doanh nghiệp, địa phương có các dự án đang bị vướng mắc.

Bên cạnh đó, Thủ tướng Phạm Minh Chính đã ký, ban hành Nghị quyết 01 về Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội vào đầu năm 2023; Dự toán ngân sách và cải thiện môi trường kinh doanh, nâng cao năng lực cạnh tranh quốc gia năm 2023.

Cùng quan điểm, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV kiêm Giám đốc Viện Đào tạo và Nghiên cứu BIDV cũng cho rằng, nếu những vướng mắc hiện nay của thị trường bất động sản được tháo gỡ thì thị trường sẽ nhanh chóng phục hồi trong năm 2023. Chậm nhất là quý 4/2023, thị trường bất động sản sẽ có thể phục hồi.