Tâm lý “phòng thủ” trên thị trường bất động sản tiếp tục lan rộng: Làm gì để khơi thông thanh khoản?

Nhà đầu tư “phòng thủ”, thị trường BĐS tiếp tục “tắc” thanh khoản

Diễn biến trái chiều trong tâm lý của các nhà đầu tư bất động sản đã xuất hiện khi thị trường biến động. Ở thời điểm giá bất động sản tăng mạnh, sau đó dần đi ngang, đã không ít nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh từng tuyên bố rằng, họ chờ đợi giá xuống để mua vào. Thậm chí, nhiều nhà đầu tư tay ngang cũng đợi giai đoạn thị trường giảm mạnh để “săn” tìm lô đất rẻ.

Đến thời điểm hiện tại, khi thị trường sụt giảm, khó khăn về thanh khoản, nhiều chủ đầu tư các dự án kích cầu bằng cách tăng mạnh chiết khấu và ưu đãi, một số khu vực ghi nhận làn sóng người bán bắt đầu hạ giá, thậm chí giảm giá rất mạnh…

Theo khảo sát, thị trường bất động sản đang tràn lan các sản phẩm giảm giá, cắt lỗ. Đơn cử tại vùng ven Hà Nội, nhiều “điểm nóng” thời gian qua đã ghi nhận giảm giá từ 20 - 30%, thậm chí nhiều hơn, tùy thuộc vào vị trí.

Tại một số khu vực như Sơn Tây, Sóc Sơn, Quốc Oai,...thời điểm đầu năm mức giá rao bán nhiều mảnh đất phân lô dao động khoảng 20 - 35 triệu đồng/m2, thì nay giá giảm còn khoảng 12 - 25 triệu đồng/m2. Hay tại huyện Thạch Thất, đầu năm nay nhiều lô đất có giá bán 20 – 25 triệu đồng/m2, nhưng hiện nay, các thông tin rao bán cắt lỗ, giảm xuống còn khoảng 12 - 17 triệu đồng/m2.

Về phía các doanh nghiệp bất động sản, việc giảm giá để thoát hàng, thu tiền về là yêu cầu bắt buộc trong bối cảnh dòng tiền tắc nghẽn. Dù vậy, thanh khoản thị trường cũng không mấy khả quan, và người mua vẫn “vắng bóng”.

Chủ đầu tư một một dự án chung cư tại quận 6 (TP HCM) cho biết, trong khoảng 3 tháng qua, dù doanh nghiệp đã tung nhiều chính sách ưu đãi, trong đó có mức chiết khấu cao nhất lên tới 33%, nhưng công ty chỉ bán được 11/130 căn mở bán. Người mua nhà tiếp tục trong trạng thái “chờ” đợi, chuộng phương án giữ tiền mặt, gửi tiết kiệm…

Nguyên nhân được cho là do tâm lý “phòng thủ”, e ngại xuất hiện và lan rộng trên thị trường bất động sản khiến thanh khoản sụt giảm mạnh. Trong đó, có nhiều yếu tố dẫn tới sự e ngại của nhà đầu tư như lãi suất tăng cao, giá bất động sản có chiều hướng đi xuống, một số khác gặp khó khăn do không tiếp cận được nguồn vốn tín dụng từ phía ngân hàng.

Bên cạnh các nhà đầu tư phòng thủ hoặc “cố thủ”, không dám xuống tiền mua bất động sản thời điểm này thì không ít trường hợp trong trạng thái “giằng co”. Tức, họ vừa muốn “săn” bất động sản giảm giá vì sợ lỡ cơ hội, vừa nghe ngóng và cố chờ đợi thêm tín hiệu từ thị trường vì sợ mua xong giá sẽ tiếp tục giảm…

Có trong tay khoảng 4 tỷ đồng tiền mặt nhưng anh Nguyễn Hoàng (Tây Hồ, Hà Nội) quyết định dừng kế hoạch mua nhà để gửi tiết kiệm ngân hàng với kỳ hạn 6 tháng. Anh Hoàng cho rằng, lãi suất tiết kiệm ngân hàng hiện đang ở mức hấp dẫn, trong khi giá nhà đang trong xu hướng giảm, thời gian tới có thể làn sóng khuyến mãi, chiết khấu giảm giá sẽ diễn ra mạnh hơn, giá nhà cũng sẽ giảm sâu hơn.

“Các chương trình khuyến mãi, ưu đãi, chiết khấu nhà đất thời gian qua lên đến 30-40%, thậm chó có sản phẩm xuất hiện mức chiết khấu lên tới 50% đối với trường hợp thanh toán một lần, cộng với các thông tin từ thị trường, khiến tôi lo ngại nếu xuống tiền thời điểm có thể sẽ bị mua hớ nên quyết định gửi tiết kiệm ngân hàng và chờ đợi”, anh Hoàng nói.

Làm gì để khơi thông thanh khoản?

Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, thanh khoản thị trường đi xuống dưới tác động từ siết dòng tín dụng, thậm chí xuất hiện tình trạng nhiều nhà đầu tư phải bán tháo, cắt lỗ trong giao dịch sang nhượng thứ cấp vì ngộp vốn. Quý IV/2022 thường là mùa cao điểm đối với thị bất động sản, nhưng trước diễn biến lãi suất tăng cao, tín dụng hẹp cửa, tâm lý tiêu dùng yếu, rất khó để phán đoán thanh khoản thị trường.

Một khảo sát của Batdongsan.com.vn cũng chỉ ra tâm lý của khách hàng đang lo sợ thị trường gặp khó. Khoảng 36% môi giới tham gia khảo sát cho biết, khách hàng hoãn quyết định mua bán nhà đất vì lo sợ thị trường sẽ còn tiêu cực, 23% cho biết khách hàng không chốt giao dịch do hạn chế trong việc tiếp cận vốn vay để mua nhà.

Theo các chuyên gia, chính tâm lý lo sợ thị trường sẽ tiếp tục xấu đi đã tác động mạnh đến quyết định của các nhà đầu tư và cả người mua ở thực. Tâm lý phòng thủ kéo dài và lan rộng, người mua giằng co, lưỡng lự xuống tiền, không dám xuống tiền khiến thanh khoản càng thêm bế tắc.

Thị trường luôn trong tình trạng ảm đạm vì thanh khoản chậm, doanh số bán hàng sụt giảm và ước tính sẽ giảm thêm 5% vào năm 2023. Thay vì mất 2 tháng để bán được 1.000 căn nhà như trước đây, thì bây giờ phải mất tận 6 – 8 tháng.

Vì vậy, về lâu dài, để nhanh chóng loại bỏ tâm lý “phòng thủ” của khách hàng và khơi thông thanh khoản, các chủ đầu tư cần sớm thay đổi cách tiếp cận thị trường, trong đó cơ cấu lại sản phẩm nhằm hướng tới nhu cầu của người mua nhà ở thực. Bên cạnh đó, chia sẻ lợi nhuận với người mua nhà nhiều hơn, đưa giá nhà về sát giá trị thực.

Giới chuyên gia nhận định bất động sản năm 2023 tồn tại nhiều ẩn số. Giá được dự báo sẽ tiếp tục tăng nhưng thanh khoản vẫn ở mức thấp, nhiều dòng sản phẩm khó bán ra. Tình trạng giảm giá chỉ diễn ra cục bộ, và chỉ xảy ra đối với người gãy đòn bẩy tài chính. Để an toàn, các nhà đầu tư cần nắm chắc một số tiêu chí như hạ mức kỳ vọng và tăng thời gian “găm hàng” lên mức tối thiểu 3 năm.

Những phân khúc được chuyên gia khuyến nghị nhà đầu tư nên chú ý trong năm 2023 là sản phẩm căn hộ đã bàn giao, có sổ; sản phẩm nhà phố trong trung tâm ở những thành phố lớn; đất nền của các tỉnh, thành, vùng ven có hạ tầng, pháp lý tốt, chưa bị "thổi" giá…