Lãi suất tiếp tục tăng tác động lớn đến thanh khoản bất động sản trong năm 2023 như thế nào?
FPTS đánh giá, thắt chặt tín dụng trong năm 2022 có ảnh hưởng tiêu cực tới ngành bất động sản hơn cả thắt chặt pháp lý từ năm 2019 tới nay vì việc này hạn chế cả nhu cầu mua sản phẩm mới và khả năng phát triển dự án hiện tại của doanh nghiệp. Khó khăn này cũng được thể hiện qua những biện pháp khắc phục của doanh nghiệp bất động sản hiện nay như thỏa thuận hoán đổi trái phiếu lấy nhà ở của dự án với chiết khấu lên đến 40 – 50%, tăng chiết khấu thanh toán sớm (lên đến 5 – 15% với nhà đất và 15 – 35% với chung cư), cắt giảm lương và số lượng nhân sự (lên đến 50%), thậm chí một số doanh nghiệp lớn đã chuyển nhượng dự án, bán cổ phần để tái cấu trúc.
Mới đây nhất, trong Báo cáo dự báo thị trường BĐS năm 2023, Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - BĐS Dat Xanh Services (FERI) cũng đưa ra 3 kịch bản cho thị trường BĐS 2023 là: tích cực, kỳ vọng và thách thức.
Ở mức tích cực, FERI dự báo GDP của Việt Nam năm 2023 đạt khoảng 5,5% - 6,5%, lạm phát 5%-5,5%, lãi suất 10%-11%, tỉ lệ hấp thụ trên thị trường BĐS sẽ ở mức trung bình và giá bán ổn định.
Trong kịch bản kỳ vọng, GDP đạt khoảng 4,5% - 5,5%, lạm phát 6%-7%, lãi suất 14-16%, mức hấp thụ thị trường có thể xuống thấp dưới mức bình quân và giá bán có khả năng điều chỉnh nhẹ. Ở kịch bản thách thức, khi GDP đạt khoảng 3,5%-4,5%, lạm phát khoảng 10%, lãi suất 18%-20%, tỉ lệ hấp thụ sẽ rất thấp và giá bán bị điều chỉnh giảm mạnh hơn.
Sang năm 2023, các chính sách liên quan như Luật Đất đai, Luật Nhà ở… đang dần hoàn thiện. Một số chủ trương về ổn định kinh tế, xã hội như Nghị quyết 43 (gói 350.000 tỉ đồng) và Nghị quyết 11 về Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội 2022-2023 để thúc đẩy phát triển đồng bộ các ngành của nền kinh tế; hỗ trợ người dân thu nhập thấp sở hữu nhà thông qua gói hỗ trợ phục hồi thị trường BĐS trở thành những điều kiện thuận lợi mở lối cho thị trường bất động sản nói chung.
Tuy nhiên, điểm quan trọng khiến giới đầu tư kinh doanh quan tâm nhất vẫn nằm ở bài toán đang được dự báo năm 2023 Việt Nam sẽ thắt chặt hơn nữa chính sách tiền tệ để chống lại khủng hoảng lạm phát toàn cầu thông qua tăng lãi suất và hạn chế tín dụng, ngành bất động sản nhìn chung sẽ gặp khó khăn.
Trong 2022 - 2023, ngành bất động sản nhìn chung sẽ gặp khó khăn khi Việt Nam phải thắt chặt chính sách tiền tệ để chống lại khủng hoảng lạm phát toàn cầu thông qua tăng lãi suất và hạn chế tín dụng, trái với giai đoạn nới lỏng từ 2015.
Theo nhóm phân tích, lãi suất cho vay trung bình đã tăng 1,5 điểm % trong năm 2022 và dự kiến tăng khoảng 1 – 2 điểm % trong năm 2023 trong bối cảnh chính sách tiền tệ của nhiều nước lớn đang thắt chặt để chống lại khủng hoảng lạm phát toàn cầu. Môi trường lãi suất tăng đặc biệt tiêu cực với cả khách hàng và doanh nghiệp bất động sản.
Cụ thể, theo FPTS, đối với các khách hàng đã mua, tiền trả góp mua nhà hàng tháng có thể tăng khoảng 5,5% với mỗi điểm phần trăm lãi suất tăng, với giả định lãi suất ban đầu 9% và thời hạn 15 năm (lãi suất ban đầu càng nhỏ hoặc thời gian vay càng dài thì mức tăng trên càng lớn).
Đối với doanh nghiệp bất động sản, không chỉ làm chi phí tài chính tăng, lãi suất tăng còn trực tiếp hạn chế nhu cầu bất động sản khi các khách hàng tiềm năng sẽ rời quyết định mua nhà lại.
Bên cạnh đó, việc tiếp cận tín dụng đã bắt đầu thắt chặt từ quý 2/2022, thể hiện qua tổng dư nợ tín dụng kinh doanh bất động sản tăng cao hơn toàn hệ thống trong quý 1/2022 (tín dụng bất động sản tăng xấp xỉ 8,4% so với toàn hệ thống ở xấp xỉ 6%) nhưng đã chững lại và giảm sau đó. Việc thắt chặt tín dụng ở cả tổ chức tài chính và trái phiếu doanh nghiệp cũng là ảnh hưởng đến thị trường bất động sản. Các doanh nghiệp bất động sản sẽ gặp thách thức lớn về nguồn vốn khi (bên cạnh nhu cầu sụt giảm) tín dụng từ hai kênh chính đều sẽ bị kiểm soát chặt hơn trong 2022 – 2023.
Các động thái thắt chặt tín dụng trong năm 2022 – 2023 xuất phát từ tổ chức tín dụng: Tiếp tục thắt chặt với tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn giảm từ 34% xuống 30% từ ngày 01/10/2022, theo TT 22/2019/TT/NHNN, và hạn chế tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống và tại từng ngân hàng bởi Ngân hàng Nhà nước.
Từ Trái phiếu doanh nghiệp, Chính phủ sẽ thắt chặt pháp lý phát hành trái phiếu và đảm bảo quyền lợi của trái chủ, theo Nghị định 65/2022/NĐ-CP. Ngay từ khi có thông tin dự thảo Nghị định này, giá trị phát hành trái phiếu nhìn chung đã sụt giảm mạnh (riêng bất động sản chỉ đạt gần 16 nghìn tỷ trong tháng 5-9/2022, thấp hơn 54% so với riêng quý 1/2022, tương ứng giá trị phát hành trong 9 tháng 2022 giảm 63% so với cùng kỳ).
Trái với giá trị phát hành, giá trị trái phiếu mua lại trước hạn toàn hệ thống tăng tới 67% so với cùng kỳ (đạt 142 nghìn tỷ) trong 9 tháng 2022 (một phần do yêu cầu mua lại trái phiếu vi phạm trong Nghị định 65), càng làm tình hình tài chính doanh nghiệp khó khăn hơn, đặc biệt từ các doanh nghiệp có năng lực tài chính và hồ sơ pháp lý kém.
Thêm nữa, một phần lớn từ lượng trái phiếu đã phát hành trước đó. Bên cạnh trái phiếu đã mua lại, giá trị trái phiếu đáo hạn của doanh nghiệp bất động sản ước tính lên tới 141 nghìn tỷ trong quý 4/2022 - 2023 (gần 31% tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đang lưu hành) và 200 nghìn tỷ trong 2024 – 2025.
Ông Tín Nguyễn, Trưởng Phòng Nghiên cứu Thị trường, Colliers Việt Nam cũng đưa ra nhận định cho rằng phân khúc BĐS nhà ở tiếp tục đối diện với khó khăn về pháp lý, thanh khoản, nguồn vốn và dự kiến sẽ kéo dài đến ít nhất quý III/2023.