Khi nào thị trường bất động sản đến giai đoạn “dò đáy”?

Những xu hướng mới của thị trường

Ông Neil MacGregor, Giám đốc điều hành Savills Việt Nam cho biết, đây là một trong những thời điểm khó khăn nhất đối với các chủ đầu tư trong nước. Trong khi chờ những vấn đề về khung pháp lý được hoàn thiện, thì thị trường bất động sản sẽ chứng kiến quá trình xây dựng bị gián đoạn vì thiếu nguồn vốn xây dựng, doanh số bán hàng sụt giảm. Những vấn đề này sẽ kéo dài cho đến khi một số chủ đầu tư có thể cung cấp những sản phẩm mới ra thị trường, đặc biệt nhất là sản phẩm hạng B, hạng C.

Để chuẩn bị cho sự phục hưng của thị trường bất động sản, các doanh nghiệp trong lĩnh vực này cần phải đưa ra các sản phẩm “ngon, bổ, rẻ” nhằm tiếp cận được với đại đa số người có nhu cầu mua. Ông Nguyễn Thọ Tuyển, một chuyên gia bất động sản nhân định, đây là thời điểm thị trường bắt đầu đến giai đoạn “dò đáy”, hoạt động này sẽ rơi vào khoảng cuối năm 2023, doanh nghiệp của ông Tuyển chuẩn bị cho ra mắt những dự án rất lớn tại TP. Đà Nẵng và TP. Nha Trang, căn hộ có giá bán chỉ từ 700 triệu đến dưới 1 tỷ đồng. Đây là những sản phẩm bất động sản dành cho mọi đối tượng, với mức giá này, doanh nghiệp của vị chuyên gia này tự tin đây sẽ là sản phẩm mang tính đột phá cho thị trường trong năm tới.

Trong khi đó, theo báo cáo Branded Residences thuộc Savills, tại 3 thị trường đứng đầu toàn cầu về bất động sản hàng hiệu trong năm 2022 là Dubai, South Florida và New York. Những thị trường này đều có tốc độ phát triển nhanh trong lĩnh vực này còn có cả Việt Nam, Mỹ, Các Tiểu vương quốc Ả Rập và Mexico, với số lượng thương hiệu nổi tiếng đang gia nhập thị trường trong tương lai lớn nhất, ước tính có hơn 30 thương hiệu tại mỗi quốc gia. 

Theo đó, Việt Nam đang nổi lên là điểm đến du lịch, nghỉ dưỡng và làm việc, chạm tới rất nhiều nhu cầu của thị trường quốc tế. Hơn nữa,Việt Nam tiếp tục được ghi nhận sự tăng trưởng đối với nhóm những người giàu trong nước, với số lượng cá nhân có thu nhập cao trong vòng 5 năm qua đã tăng gần 86%, nhu cầu sở hữu cùng như đầu tư mô hình bất động sản hàng hiệu (branded residences) vì thế ngày càng mở rộng hơn.

Chuyên gia Matthew Powell cho biết, trong thời điểm nền kinh tế gặp rất nhiều khó khăn, người mua bất động sản sẽ tìm kiếm những tài sản đảm bảo được các giá trị đầu tư lâu dài. Đây là một trong các lợi thế của nhà ở có thương hiệu. Nhiều thương hiệu nổi tiếng đã được công nhận trên toàn cầu cũng sẽ mang lại cho người mua sự yên tâm nhất định về thiết kế cùng chất lượng quản lý. Do vậy, đây cũng là thời điểm tốt để phát triển các phân khúc bất động sản này, để được hưởng lợi từ những trải nghiệm toàn cầu mà các thương hiệu nghỉ dưỡng cao cấp mang lại.

Nhu cầu của bất động sản hàng hiệu tại Việt Nam chủ yếu là căn hộ từ 3 đến 4 phòng ngủ có diện tích lớn dành cho gia đình. Tuy nhiên, thị trường này cũng ghi nhận nhu cầu với những căn hộ 2 phòng ngủ từ nhiều gia đình trẻ. Vì vậy, sự hình thành các tệp khách hàng trẻ tuổi, sở hữu khối tài sản lớn, ưa dịch chuyển là một động lực lớn thúc đẩy sự phát triển của phân khúc này.

Các chuyên gia cho rằng, có rất nhiều sự quan tâm từ những nhà đầu tư quốc tế bất chấp những khó khăn đối với nền kinh tế toàn cầu nói chung. Savills vẫn liên tục nhận được sự quan tâm từ các nhà đầu tư quốc tế trên tất cả các phân khúc của thị trường và xu hướng này sẽ được duy trì.

Bất động sản tiếp tục chiếm phần lớn tỷ trọng trong thị trường M&A Việt Nam năm 2022. Rất nhiều giao dịch là của các nhà đầu tư trong nước, nhưng cũng có những giao dịch quan trọng giữa các nhà đầu tư nước ngoài. Vì vậy, trong bối cảnh tín dụng hạn chế và thiếu vốn trong nước, chuyên gia Savills hy vọng sẽ thấy sự quan tâm của nhà đầu tư và vốn nước ngoài vào thị trường.

Một trong những xu hướng nổi bật là các nhà bán lẻ quốc tế vẫn có niềm tin rất lớn vào thị trường Việt Nam. Một số thương hiệu xa xỉ và cao cấp mới như Berluti, Cartier, Victoria’s Secret, Urban Revivo… đang bước vào thị trường. Trong khi đó, các chuỗi bán lẻ lớn như Uniqlo, Muji, Haidilao, Emart, Central Group… đẩy mạnh quá trình mở rộng tại đây.

Nhiều kênh huy động vốn

Hầu hết các chuyên gia phân tích đều nhận định, quý III/2023 là thời điểm mà các nhà đầu tư kỳ vọng thị trường sẽ sáng trở lại. Nhưng theo ông Nguyễn Thọ Tuyển, doanh nghiệp, nhà đầu tư vẫn phải chuẩn bị tâm lý ứng phó với những biến cố tiếp theo và phải đến hết năm 2023, trong năm 2024, mới có thể bước vào giai đoạn tăng trở lại.

Nguyên do là, giới đầu tư đang kỳ vọng có thể đầu năm 2024 là thời điểm những sửa đổi trong Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực. Đó cũng là thời điểm chính sách kinh tế vĩ mô được kỳ vọng tốt hơn, vốn cho bất động sản cũng mở hơn…

Chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực cho rằng, để thị trường phục hồi, cần phải gỡ nút thắt về pháp lý, về vốn, trong đó có trái phiếu doanh nghiệp bất động sản, thậm chí phải có giải pháp mạnh để kích cầu… Ngoài ra, cần phải khoanh vùng bởi bất động sản là ngành chủ lực về vốn hóa, đứng thứ hai về phát hành trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường. Cuối cùng, cần tái cơ cấu và chuẩn bị nền tảng cho tương lai.

Bộ Tài chính vừa trình Chính phủ Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định 65/2022/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định 153/2020/NĐ-CP về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu ra thị trường quốc tế.

Ngoài ra, việc giãn, hoãn nợ, giãn, hoãn thuế và tăng khả năng tiếp cận vốn… là những giải pháp nằm trong khả năng để tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp bất động sản.

Ông Lực cho rằng, doanh nghiệp bất động sản cần cơ cấu, kiểm soát lại rủi ro dòng tiền, lãi suất, tỷ giá; có phương án xử lý việc đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp giai đoạn 2023 - 2024. “Ngoài tín dụng, doanh nghiệp cần linh hoạt huy động vốn từ các kênh khác như phát hành trái phiếu, chào bán cổ phần, phát hành cổ phiếu, vốn từ quỹ đầu tư, quỹ REIT, thuê tài chính...”, ông Lực cho hay.