Phân khúc nhà ở thực sẽ là điểm sáng thanh khoản thị trường bất động sản năm 2023?

Nhà ở xã hội, nhà ở công nhân là “điểm sáng” thanh khoản

Thị trường bất động sản đang ghi nhận tình trạng lệch pha cung – cầu rõ rệt, theo các chuyên gia, có tới 70% sản phẩm bất động sản trên thị trường thuộc phân khúc trung và cao cấp, trong khi nhà ở xã hội có nhu cầu lớn thì không triển khai được, khiến nguồn cung phân khúc này luôn trong tình trạng khan hiếm.

Trước thực trạng đó, năm 2022 vừa qua nhiều địa phương đã vào cuộc xây dựng kế hoạch phát triển nhà ở xã hội, nhà giá rẻ nhằm góp phần an cư cho người lao động. Trong đó, TP Hà Nội đã lập kế hoạch đến năm 2025, phát triển 1,25 triệu m2 nhà ở xã hội. Dự kiến năm 2022 đạt 257.000m2 sàn nhà ở; năm 2023 đạt 32.900m2 sàn nhà ở; năm 2024 đạt 361.700m2 sàn nhà ở; năm 2025 đạt 475.200m2 sàn nhà ở…

Tương tự, tại TP HCM cũng triển khai kế hoạch xây dựng 1 triệu căn nhà giá rẻ nhằm góp phần an cư cho người lao động, và trước mắt từ nay cho đến năm 2025 sẽ xây dựng được hơn 35.000 căn nhà ở xã hội.

Về phía các doanh nghiệp, thời gian qua đã có nhiều ông lớn bất động sản tham gia phát triển nhà ở xã hội như Vingroup, Sun Group, Him Lam, Bitexco, Becamex Bình Dương... Đồng thời, kiến nghị Nhà nước có các chính sách hỗ trợ, đặc biệt là việc rút ngắn thủ tục triển khai dự án NƠXH.

Với quyết tâm và sự bắt tay vào cuộc tương đối mạnh mẽ của Chính phủ, của các địa phương, các chủ đầu tư, doanh nghiệp xây dựng, phân khúc nhiều chuyên gia kỳ vọng phân khúc này sẽ có sự khởi sắc không chỉ ở Hà Nội, TP HCM mà cả nhiều địa phương khác. Hướng tới năm 2023 - 2024, nguồn cung nhà ở xã hội, nhà giá rẻ sẽ gia tăng, trở thành phân khúc chủ đạo của thị trường bất động sản, giảm bớt tình trạng “lệch pha” cung - cầu, giúp phần lớn người dân đô thị thực hiện được giấc mơ an cư.

Năm 2023, thị trường đang dần chuyển dịch theo hướng tái cơ cấu nguồn cung và các phân khúc như nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, nhà thương mại giá thấp đáp ứng nhu cầu ở thực sẽ “lên ngôi”, đây cũng là động lực thúc đẩy thị trường phục hồi trong năm nay.

Về vấn đề này, ông Nguyễn Chí Thanh - Phó Chủ tịch Hội môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định, với sự vào cuộc quyết liệt của Chính phủ, các bộ, ban, ngành và các doanh nghiệp lớn triển khai nhà ở xã hội với quy mô hàng trăm ha, trong năm 2023, phân khúc này sẽ là điểm sáng của thị trường với lượng lớn sản phẩm NOXH được hấp thụ nhanh chóng.

“Thị trường bất động sản 2023 sẽ có sự chuyển mình rất mạnh. Hiện nay chúng ta đang có nhiều sản phẩm tốt cho bất động sản cao cấp nhưng phân khúc cho cho người thu nhập thấp lại chưa nhiều. Vì vậy, tôi nghĩ đây chính là phân khúc “điểm sáng” của năm 2023”, ông Thanh nói.

Cùng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch VARS cũng cho rằng, trong bối cảnh thị trường khó khăn, các doanh nghiệp đang chủ động cơ cấu lại sản phẩm, chiến lược phát triển và dòng vốn… để thích ứng với tình hình, nhu cầu của thị trường, nhất là hướng đến phân khúc nhà ở bình dân, nhà ở xã hội.

Hiện Chính phủ đã phê duyệt Đề án Xây dựng 1 triệu căn NOXH cho người thu nhập thấp, công nhân tại các khu công nghiệp. Đồng thời, việc phát triển nhà ở xã hội giúp cân bằng lại thị trường đang thừa nhà cao cấp và thiếu nhà ở bình dân. Do vậy, trong bối cảnh thị trường khó khăn, Nhà nước đang thực hiện chính sách nắn dòng tiền vào phát triển nhà ở xã hội thì phân khúc này được kỳ vọng sẽ tạo ra thanh khoản tốt cho thị trường.

Phân khúc ở thực lên ngôi

Ngoài ra, ông Nguyễn Văn Đính cũng cho biết, thanh khoản của thị trường năm 2023 sẽ xoay quanh sản phẩm căn hộ bán có mức giá khoảng 2-3 tỷ đồng do đáp ứng tốt nhu cầu mua ở thực.

"Nguồn cung có hạn và tài chính vừa tầm nên phân khúc căn hộ có mức giá tầm trung không cần lo lắng về thanh khoản. Đồng thời, nhu cầu an cư của người dân cũng rất cao, nhất là các đô thị lớn cùng với dòng tiền tích lũy trong dân, chuẩn bị sẵn cho việc mua nhà và đầu tư vẫn đang đang dồi dào. Khách hàng sẽ tìm kiếm những sản phẩm có giá trị phù hợp, có hiệu quả rồi mới quyết định xuống tiền", ông Đính nhìn nhận.

Còn theo ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam, nhu cầu ở thực sẽ tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản hiện tại. Các sản phẩm đáp ứng được nhu cầu ở thực dự báo sẽ là trọng tâm phát triển của thị trường năm 2023.

Sản phẩm ở thực được đánh giá là loại hình tiềm năng bởi nhu cầu rất lớn, phù hợp khả năng tài chính của số đông và với chủ trương, chính sách hỗ trợ từ Nhà nước. Tập trung vào sản phẩm này sẽ giúp thị trường giải quyết được vấn đề lệch pha cung – cầu.

Theo đánh giá, phân khúc căn hộ có mức giá từ 40 triệu đồng/m2 đến dưới 60 triệu đồng/m2 hiện nhu cầu vẫn rất cao, bởi người mua sẽ dễ tiếp cận vốn vay ngân hàng và nhiều chủ đầu tư cũng đang dành nhiều tâm huyết cho phân khúc này.

"Hiện nay, các chủ đầu tư đều đang tái cơ cấu, tập trung tất cả hoạt động vào việc phục vụ nhu cầu của người mua. Tuy nhiên, nếu muốn kích hoạt được dòng tiền từ người mua ở thực thì giá bất động sản cần giảm tiếp. Trong ngắn hạn, giá của một số phân khúc bất động sản tại một số khu vực có thể vẫn chững lại. Các chủ sở hữu chịu áp lực lãi suất cao trong thời gian dài sẽ buộc phải bán ra, đây cũng là thời điểm thị trường đủ hấp dẫn để thu hút dòng tiền vào bắt đáy, giúp tăng thanh khoản và khơi thông dòng vốn đang tắc nghẽn”, ông Tuấn nêu quan điểm.

Dù vậy, theo dự báo bất động sản nhà ở vẫn chịu nhiều ảnh hưởng từ những yếu tố biến động khách quan và chủ quan của thị trường, chưa thể có sự phục hồi nhanh như kỳ vọng. Dự báo, nguồn cung nhà ở vẫn chưa cải thiện nhiều trong năm 2023 do các vướng mắc pháp lý vẫn chưa được tháo gỡ, giá bán đi ngang, tỷ lệ hấp thụ kỳ vọng sẽ có những chuyển biến tích cực hơn từ cuối quý 2, đến đầu quý 3/2023 – khi những giải pháp tháo gỡ các điểm nghẽn của thị trường từ Chính phủ và các doanh nghiệp bất động sản bắt đầu phát huy tác dụng.