"Mắc cạn" vì ôm đất nền cạnh khu công nghiệp

Nhà đầu tư mắc kẹt khi ôm đất nền ven khu công nghiệp

Các khu công nghiệp được xây dựng nhằm đáp ứng nhu cầu của các doanh nghiệp sản xuất đã kéo theo nhu cầu về nhà ở, dịch vụ cho công nhân và chuyên gia đã tạo tiền đề cho phân khúc đất nền cạnh khu công nghiệp phát triển. Do có giá khá “mềm”, chỉ vài trăm triệu đến khoảng 1 tỷ đồng/lô lại có tiềm năng sinh lời cao nên đầu tư phân khúc đất nền cạnh khu công nghiệp được coi là một vốn bốn lời.

Trong giai đoạn thị trường bất động sản phát triển nóng, nhiều nhà đầu tư đã thu lời hàng tỷ đồng từ việc đầu tư vào phân khúc đất nền này. Tuy nhiên, từ đầu năm 2022, khi thị trường bắt đầu đi xuống, dòng tiền khan hiếm dần, lãi suất ngân hàng tăng cao đã khiến nhiều nhà đầu tư không kịp thoát hàng buộc họ phải tiếp tục ôm và gồng lãi.

Chị Vân Trang, một nhà đầu tư ở Hà Nội đang còn tồn gần chục lô đất nền ở Ngọc Lặc, Thanh Hóa chia sẻ, giai đoạn 2018-2019, trước khi dịch bệnh bùng phát, chị cũng kiếm được một món nhờ đầu tư vào bất động sản. Đến năm 2020-2021, khi dịch bệnh bùng phát, chị đã dồn cả gốc và lãi ôm hơn chục lô đất nền cạnh các khu công nghiệp của một số nhà đầu tư do cần tiền nên bán giảm giá với kỳ vọng giá sẽ lên khi dịch bệnh được kiểm soát.

Đến đầu năm 2022, khi dịch bệnh đã được kiểm soát, hết giãn cách xã hội, việc đi lại của người dân được thoải mái, thị trường bất động sản đã có nhiều giao dịch trở lại. Do muốn chờ giá tăng thêm, dù có người trả chênh gần trăm triệu/lô nhưng chị vẫn quyết định không bán chờ giá tăng thêm mới chốt lời.

“Những lô đất mình ôm đã có giấy tờ pháp lý đầy đủ nên nếu không bán được ngay cũng không sao. Những lô này có giá khá vừa túi tiền, chỉ vài trăm triệu/lô, thêm nữa đất ở ngày càng khan hiếm nên giá rất khó giảm, tôi có thể xây nhà trọ cho công nhân thuê vẫn tạo ra được dòng tiền ổn định. Do đó, tôi đã quyết định chưa bán vội vì nếu bán thì lại mua chỗ khác”. Chị Vân Trang chia sẻ.

Người tính không bằng trời tính, dòng vốn đổ vào bất động sản ngày càng bị siết chặt, lãi suất ngày càng tăng cao đã khiến thị trường bất động sản rơi vào cảnh trầm lắng. Nhiều người mua được lúc rẻ vẫn quyết giữ không bán, người đu đỉnh thì lòng như lửa đốt vì vừa lo giá giảm, vừa phải gồng lãi.

Theo chị Vân Trang chia sẻ, giai đoạn cận tết nguyên đán Quý Mão vừa qua, nhiều người dù chưa thật sự muốn bán nhưng buộc phải rao bán cắt lỗ, thậm chí thưởng đậm cho môi giới để đẩy hàng nhanh nhằm thu tiền về trả nợ. Tuy nhiên, càng đăng bán nhiều, càng giảm giá sâu, chiết khấu cao, lượng khách quan tâm lại càng ít. Trái ngược với giai đoạn thị trường nóng, giá cao chót vót mà khách chốt cứ ầm ầm, hở lô nào ra là mất lô ấy.

“Bản thân tôi lúc này không quá áp lực vì giá giảm hay phải gồng lãi vì số tiền tôi vay không nhiều, dòng tiền từ cho thuê nhà trọ vẫn đủ để tôi trả lãi. Tuy nhiên, để chuyển hướng đầu tư khác hay gặp những “kèo thơm” lại không còn tiền mặt mà vay lúc này thật sự khó. Tôi đang muốn đẩy bớt vài lô để thu tiền mặt về để chủ động hơn nhưng rao bán gần 3 tháng nay vẫn chưa bán được dù đã giảm giá tới 20-30% so với thời điểm lúc mua vào”, chị Trang nói.

Theo anh Mạnh Tường, Giám đốc một sàn giao địch bất động sản ở khu vực huyện Quế Võ, tỉnh Bắc Ninh cho biết: “Lượng giao dịch đất nền ở khu vực gần với khu công nghiệp Quế Võ II khá trầm, trái ngược với giai đoạn trước dịch. Hiện nay, giá bán đã giảm khoảng 30% so với giai đoạn trước dịch và người bán đã kèm theo nhiều khuyến mãi nhưng rất ít người quan tâm. Lượng hàng ký gửi ở sàn tôi còn khá nhiều, những lô ít tiềm năng khó có thể bán được lúc này. Theo tôi, mức giá hiện nay khá hợp lý, những nhà đầu tư còn tiền hoàn toàn có thể mua vào. Chưa kể, người mua có thể ép giá người bán giảm thêm nữa vì những người có nhu cầu bán hiện nay đều đang rất cần tiền mặt”.

Triển vọng trong thời gian tới

Sự trầm lắng của phân khúc đất nền cạnh các khu công nghiệp được các chuyên gia nhận định là bình thường bởi chịu ảnh hưởng chung của cả thị trường. Nguồn vốn đổ vào thị trường bất động sản cạn kiệt, giao dịch không còn đồng nghĩa với việc dòng tiền không được luân chuyển, vốn bị nằm chết ở trong đất. Do đó, dù giá giảm nhưng vẫn không có người mua. Hiện nay chỉ có những người có nhu cầu ở thực, có sẵn nguồn tiền nhàn dỗi mới mua. Tuy nhiên, do nguồn cung nhiều nên chỉ những sản phẩm ở vị trí đẹp, giấy tờ pháp lý đầy đủ, hạ tầng đã được hoàn thiện mới có hy vọng có người mua.

Bên cạnh đó, trong giai đoạn thị trường bất động sản phát triển nóng, một số nhà đầu tư đã theo sóng ôm phải những lô đất chưa có đầy đủ hồ sơ pháp lý. Những lô đất này hiện nay rất khó bán hoặc phải bán thấp hơn giá vốn khi mua. Hoặc cũng có một số nhà đầu tư đi trước đón đầu ăn theo những dự án khu công nghiệp chưa được hoàn thiện hạ tầng với kỳ vọng sau khi hạ tầng được hoàn thiện, giá đất sẽ tăng mạnh. Tuy nhiên, do ảnh hưởng của đại dịch, hạ tầng của một số dự án không thể hoàn thành. Đến nay, khi thị trường bất động sản “nguội lạnh”, những lô đất này thay vì tăng giá x2, x3 lần thì nay không ai ngó tới.

Mặt khác, tình hình kinh tế khó khăn, nhiều doanh nghiệp phải cắt giảm nhân sự, cho công nhân nghỉ luân phiên hoặc nghỉ vô thời hạn đã dẫn đến một lượng lao động tại các khu công nghiệp bị mất việc làm, nguồn thu nhập bị cắt giảm. Điều này khiến nhu cầu về nhà ở quanh các khu công nghiệp cũng bị giảm theo. Dòng tiền từ cho thuê nhà cũng vì thế mà giảm sút, từ đó ảnh hưởng đến kỳ vọng của các nhà đầu tư vào phân khúc bất động sản này.

Tuy nhiên, theo nhận định của các chuyên gia, năm 2022, nguồn vốn FDI đổ vào Việt Nam tăng 14% so với năm 2021. Nhiều tập đoàn lớn được cho đang có kế hoạch chuyển nhà máy sang Việt Nam. Điều này hứa hẹn mở ra những cơ hội cho phân khúc bất động sản cạnh khu công nghiệp tăng trưởng trở lại.

Ở những khu vực ven các khu công nghiệp đang hoạt động tốt, các nhà đầu tư hoàn toàn có thể nâng cao giá trị gia tăng cho bất động sản của mình bằng. Đồng thời tạo ra dòng tiền để cầm cự qua giai đoạn khó khăn bằng cách xây nhà ở đáp ứng nhu cầu của công nhân, người lao động.

Lý giải về nhận định này, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn đưa ra phân tích: “Hiện nay nhu cầu về nhà ở dành cho công nhân là rất lớn trong khi nguồn cung đang rất thấp không đủ đáp ứng nhu cầu. Tỷ suất lợi nhuận từ cho thuê của nhà trọ đạt khoảng 4-5% tùy vị trí và giá trị gia tăng theo thời gian của các bất động sản ven khu công nghiệp ở mức 15%, tổng lợi nhuận có thể đạt tới 20% trong trường hợp nắm giữ dài hạn”.

Đánh giá về triển vọng phân khúc đất nền khu vực ven các khu công nghiệp, ông Tuấn chia sẻ, đây vẫn là phân khúc hấp dẫn đối với các nhà đầu tư trong tương lai vì có mức giá phù hợp với nhu cầu ở thực. Tuy nhiên, đây là phân khúc đất nền nên sẽ có mức điều chỉnh cao trong năm nay. Để dò được đáy của thị trường là vô cùng khó, nhưng thời điểm có thể mua vào khoảng từ giữa năm 2023 khi chúng ta có giải pháp phù hợp về nguồn vốn cho thị trường bất động sản. Mặc dù vậy, nhà đầu tư chỉ nên mua những bất động sản có hồ sơ pháp lý đầy đủ, có hạ tầng tốt.