Ăn theo hạ tầng giao thông, giá đất ven biển tăng "phi mã"

Giá đất ven biển tăng "phi mã"

Theo Nhịp Sống Kinh Tế, thời gian vừa qua, thông tin triển khai tuyến đường cao tốc ven biển Ninh Bình - Nam Định - Thái Bình - Hải Phòng đã khiến cho thị trường địa ốc khu vực tuyến đường này đi qua dậy sóng. Theo đó, giá bất động sản ở những khu vực này dậy sóng liên tục.

Trong 2 năm qua, ven tuyến đường qua huyện Hải Hậu, giá đất nền cũng liên tục tăng mạnh. Nhiều lô đất trước khi chỉ có giá khoảng từ 3-5 triệu đồng/m2 thì nay khi cao tốc chạy qua đã tăng lên đến 9-15 triệu đồng/m2, tùy vào từng vị trí.

Đơn cử, một mảnh đất tại Hải Đông có diện tích rộng 500m2, vị trí nằm ở gần tuyến cao tốc được rao bán với mức giá lên tới 6 tỷ đồng, tương đương 12 triệu đồng/m2. Trong khi đó, cách đây khoảng 2 năm, mảnh đất này chỉ được rao bán với mức giá là 1,8 tỷ đồng. Một mảnh đất khách tại Hải Lộc có diện tích là 300m2, nằm tại đường làng xóm nhưng cũng được giao dịch với mức giá là 2,5 tỷ đồng, tương đương hơn 8 triệu đồng/m2.

Anh Nguyễn Văn Đức, người dân tại khu vực huyện Hải Hậu cho biết, đất gần khu vực đường cao tốc đã tăng giá gấp 2-3 lần so với thời gian 2 năm trước đó.

"Cuối năm 2019, các mảnh đất tại khu vực này thường được bán theo sào (khoảng 360m2), có mức giá dao động từ 1-2 triệu đồng/m2 nhưng giờ mỗi sào đã lên đến tiền tỷ", anh Đức nói.

Theo người dân địa phương, cách đây khoảng 1 năm, có nhiều nhà đầu cơ từ Hà Nội và các tỉnh thành lân cận đã về đây gom với giá thấp, sau đó mua bán qua tay nên giá dần được đẩy lên gấp 2-3 lần. Mỗi lần sang tay chủ mới, mặt bằng giá lại tăng cao theo cấp số nhân.

Anh Chu Tuấn Hoàng, một môi giới bất động sản tại khu vực cho biết, nhiều mảnh đất tại khu vực gần biển đã được đẩy lên cao. Theo đó, giá đất tại huyện Hải Hậu đang được hưởng lợi từ tuyến đường cao tốc ven biển. Trong đó, nguyên nhân chính khiến cho giá đất tăng cao là do nhà đầu tư mua bán, sang tay nhanh chóng, dẫn tới giá đất tăng liên tục và được giới đầu tư kỳ vọng nhiều vào sự thuận tiện kết nối với tuyến đường cao tốc ven biển.

"Thực tế, với những nhu cầu thực thì vốn không có nhiều, chủ yếu giới đầu tư trao tay nhau nên giá liên tục tăng, mỗi lần sang tay là một mức giá mới. Tuy nhiên, những người có đất cũng đang phải đau đầu để giải quyết số hàng đang nắm giữ. Mức giá hiện giờ đang quá cao so với hạ tầng phát triển", người môi giới này khẳng định.

Nếu như những tuyến đường cao tốc được quy hoạch tách biệt khỏi khu dân cư thì mức giá có thể hạn chế. Nhưng tuyến đường này chạy qua khu dân cư, do đó, được nhiều người kỳ vọng với khả năng kinh doanh và tăng giá tốt.

Lợi trước mắt nhưng lo lâu dài

Trên thực tế, trong mấy năm trở lại đây, quỹ đất tại các khu vực đô thị lớn như Hà Nội ngày càng hạn chế và khan hiếm, mức giá cũng bị đẩy lên quá cao, vượt mức tài chính của nhiều nhà đầu tư. Vì thế, nhiều người đã dịch chuyển các địa phương tìm kiếm cơ hội sinh lời tốt hơn, do vậy thị trường bất động sản nông thôn cũng trở nên sôi động hơn. Chỉ trong 1-2 năm gần đây, nhiều địa phương như Nam Định, Hải Dương, Thanh Hóa... giá đất đã tăng lên gấp 2, thậm chí có nơi tăng gấp 3 lần.

Dưới góc độ chuyên gia đầu tư, ông Trần Minh, Chuyên gia tư vấn đầu tư bất động sản cá nhân cho rằng, có nhiều nguyên nhân khiến giá đất quê liên tục tăng "phi mã".

Thứ nhất, thời gian qua, lãi suất ngân hàng ở mức thấp, nhiều người đã rút tiền chuyển vào đầu tư bất động sản. Cùng với đó là tâm lý người dân lo lắng về lạm phát tăng cao, cần tìm thêm kênh trú ẩn an toàn khác và bất động sản được ưu tiên hàng đầu.

Tiếp hai là giá bất động sản ở đô thị lớn tăng nhanh, hiệu ứng lan truyền tới các đô thị vệ tinh.

Thứ ba là nguồn cung dự án đầy đủ pháp lý trong thời gian qua thiếu trầm trọng. Các dự án được phê duyệt tại địa phương chủ yếu là đất đấu giá, khi loại hình này được quan tâm, thậm chí tăng giá nhanh thì cũng kéo theo mặt bằng giá khu vực tăng theo.

Thứ tư, cơn sốt đất tỉnh cũng có tác động từ lực đẩy của thông tin quy hoạch. Những thông tin xây dựng đường xá, khu công nghiệp, nhà máy... về vùng nông thôn cũng là nguyên nhân chính dẫn tới nhà đầu tư, đầu cơ, môi giới về gom đất làm thị trường khan hiếm và đẩy giá tăng lên cao.

Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường - GS. Đặng Hùng Võ cho rằng, sốt đất nông thôn xảy ra trong thời gian qua là do những người từ nơi khác tới, họ có tiềm năng tài chính lớn. Còn người dân tại địa phương đa phần không có nhiều tiền nên không phải nguồn cơn tạo ra các cơn sốt đất ở nông thôn.

"Vấn đề này là mừng trước mắt nhưng lo lâu dài, bởi các cơn sốt đất nông thôn hay ở khu vực nào đi nữa cũng đều tạo ra giá trị không bền vững về mặt kinh tế. Khi tận dụng được cơn sốt đất thì người dân nên sử dụng vốn đầu tư cho sản xuất kinh doanh, tạo ra giá trị bền vững. Còn nếu đi theo những nhóm đầu cơ nhảy vào bất động sản, vô hình trung khiến giá đất lại tăng cao. Đất không thể tăng mãi mà đến một lúc nào đó khi đã đạt đỉnh, hiện tượng tăng giá sẽ không còn", ông Võ khẳng định.

Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam - ông Nguyễn Văn Đính cho hay, những cơn sốt đất đi qua việc tăng giá tại vùng nông thôn sẽ kéo theo nhiều vấn đề quan ngại. Đầu tiên là người dân địa phương lao theo những cơn sốt, bán đi những mảnh đất là tư liệu quan trọng trong sản xuất.

Cùng với đó, việc giá đất tăng mạnh ở vùng nông thôn sẽ cản trở việc kêu gọi đầu tư chính thống vào các địa phương. Bởi giá đất tăng sẽ kéo theo loạt chi phí khác tăng theo, đặc biệt là chi phí đền bù giải phóng mặt bằng...

Giám đốc cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội - bà Đỗ Thị Thu Hằng cho biết, phần lớn các cơn "sốt đất" cho thấy sự tăng giá chủ yếu là do đầu cơ thay vì dựa trên nhu cầu thực. Việc mua đi bán lại không đem lại kết quả cuối cùng và không phản ánh được nhu cầu thực của thị trường.

"Khi thị trường Việt Nam đang tồn tại vấn đề liên quan đến các cá nhân môi giới bất động sản không có bằng cấp và chứng chỉ hợp lệ. Họ tự ý đẩy giá làm ảnh hưởng đến giá đất thật sự của thị trường. Hơn nữa, Việt Nam vẫn chưa có cơ quan xác định để lưu trữ các thông tin thiết thực là các giao dịch trên thị trường. Hiện, giá mua bán được ghi nhận nhưng những con số này không thực sự phản ánh giá giao dịch thực giữa người mua và người bán", bà Hằng nói.

Theo bà Hằng, Nhà nước có thể cân nhắc tới hai yếu tố quan trọng. Đầu tiên là công bố đầy đủ chi tiết quy hoạch và phát triển cơ sở hạ tầng, cập nhật cụ thể tới người dân, để họ nắm được chính xác những khu vực nào chịu ảnh hưởng từ những quyết định của Nhà nước.

Bên cạnh đó, việc siết tín dụng vào bất động sản có thể được xem là một biện pháp để kiểm soát tình trạng đầu cơ "lướt sóng". Trong đó, việc vay tiền đầu tư kinh doanh bất động sản cần được kiểm soát chặt chẽ từ các chính sách của Ngân hàng Nhà nước, đến quá trình thực thi của ngân hàng thương mại.