Đất nền vùng ven Hà Nội "đua nhau" cắt lỗ

Thi nhau cắt lỗ

Theo Tiền Phong, giá đất nền vùng ven của Hà Nội tại thời điểm sốt đất năm 2021 đã tăng chóng mặt. Các đơn vị nghiên cứu thị trường cho biết giá của một số khu vực đất đai người dân quản lý ở vùng ven đô, quy hoạch nâng cấp lên quận đều bị tăng lên ngưỡng 30-50 triệu đồng/ m2. Trung bình, mức giá tại những vùng như Thạch Thất, Sơn Tây, Hòa Lạc, Quốc Oai, Hoài Đức, Gia Lâm, Đông Anh hay Long Biên đều tăng 20-30%, trong khi giá đất nền tại Ba Vì tăng tới 45%.

Thế nhưng, nhiều chủ đất buộc phải chào bán cắt lỗ khi đối mặt với những khó khăn của thị trường bất động sản trong giai đoạn hiện nay.

Theo Dữ liệu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), so với thời điểm cuối năm 2021 khi chưa xảy ra tình trạng sốt đất, giá bất động sản, nhất là sản phẩm đất nền được điều chỉnh về giá trị thực dường như giữ nguyên. Thực tế cho thấy tình trạng cắt lỗ xuất hiện trên thị trường, nhất là phân khúc đất nền. Tại các huyện vùng ven, giá đất nền thứ cấp đã giảm 15-35% so với đầu năm ngoái, trong khi đất nền dự án cũng giảm khoảng 8-15%.

Mặt khác, những lô đất nền có vị trí mặt đường ở Quốc Oai, Sơn Tây hay Thạch Thất ghi nhận mức giá trong khoảng 28-36 triệu đồng/m2, giảm 30-40% so với thời kì đỉnh sốt đất của năm 2021.
Trong khi đất nền Phú Mãn, Phú Cát (Quốc Oai) ghi nhận mức giá 13-25 triệu đồng/m2, đã giảm 7-8 triệu đồng/ m2 so với năm trước. Tại Tiến Xuân, Tân Xã (Thạch Thất), đất nền có giá dao động từ 18-20 triệu đồng/ m2, giảm từ 20-35% so với năm trước đó.

Tại Bình Yên (Thạch Thất), các lô đất có vị trí nằm sâu trong làng có giá chào bán sụt giảm sâu từ mức 12-16 triệu đồng/ m2. Ở thời điểm hiện tại, có một số chủ đất đang chào giá chỉ 8-10 triệu đồng/ m2.

Hiện nay, giá chào bán vùng đất sâu trong làng, thuộc những khu vực Kim Sơn, Cổ Đông (Sơn Tây), Đông Yên, Bạch Thạch (Quốc Oai), hay Tân Xã (Thạch Thất) chỉ dao động từ 7-10 triệu đồng/ m2. So với thời kỳ sốt đất thì đây cũng là mức giá đã giảm khá mạnh.

Những lô đất mặt đường tại Xuân Canh, Đông Hội, Tiên Dương, Nguyên Khê tại thị trường Đông Anh đều có giá rao bán từ 60 triệu đồng/ m2 trở lên ở thời điểm sốt đất, thậm chí có những lô đất bị đẩy lên 70-110 triệu đồng/ m2. Nhiều chủ đất hiện nay chào giá ở ngưỡng 30-40 triệu đồng/ m2, đây là mức giá mà nhiều người nhận định là mức giảm mạnh từ trước đến nay.

Trong khi đất dịch vụ tại Vân Canh, Di Trạch, Kim Chung, Lai Xá ở Hoài Đức cũng đã ghi nhận mức giảm từ 30-40 triệu đồng/ m2 so với giai đoạn sốt đất. Nhà đầu tư hiện rao giá từ 60-70 triệu đồng/ m2. Ở một mặt khác, giá rao bán ở những nơi tại vị trí gần trung tâm như An Thọ (xã An Khánh) hay An Hạ (xã An Thượng) cũng ghi nhận mức giảm từ 5-7 triệu đồng/ m2 so với giai đoạn sốt giá và hiện đang dao động ở mức 34-36 triệu đồng/ m2…

Liệu đã đến thời điểm bắt đáy hay chưa?

Nhiều nhà đầu tư không khỏi băn khoăn đã đến thời điểm để bắt đáy bất động sản hay chưa khi đứng trước làn sóng cắt lỗ sâu của đất nền vùng ven. Các chuyên gia đã có nhận định về vấn đề này. Theo đó, việc cắt lỗ trong thời gian qua chỉ diễn ra đối với những sản phẩm đầu tư không nhằm phục vụ cho mục đích của nhu cầu ở thực hay các nhà đầu tư ngắn hạn.

Theo nhận định từ các chuyên gia của VARS, thị trường bất động sản quý I/2023 sẽ ít biến động và rất khó xảy ra những tình huống mang tính đột biến, chẳng hạn như lượng giao dịch kỳ vọng tương đương khi so với cùng kỳ năm 2022. Mặt bằng giá vào tháng 1 vừa qua gần như đi ngang. Khách hàng và nhiều nhà đầu tư đã bắt đầu rục rịch xuống tiền khi có tâm lý sẵn sàng bắt đáy thị trường.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch VARS đã có nhận định riêng khi trả lời câu hỏi về việc có nên bắt đáy thời điểm này hay không, khách hàng có nhu cầu mua bất động sản để ở, tích trữ tài sản hay để đầu tư đều cần phải tự làm rõ ràng các vấn đề như nhu cầu, mục đích, thời hạn đầu tư, hiện trạng tài chính của bản thân, bối cảnh tại khu vực dự định đầu tư.

Thế nhưng, theo ông Đính, xác định đâu là đáy của bất động sản là rất khó vì không có một thước đo nào. Hơn nữa, cần làm rõ định nghĩa bắt đáy cho riêng mình để không bỏ lỡ cơ hội. Ngoài ra, nhà đầu tư cũng cần thận trọng, xem xét kỹ càng trước khi dùng đòn bẩy tài chính, và ưu tiên các sản phẩm có nhu cầu thực, chuyển đổi mục đích sang đầu tư trong trung và dài hạn thay vì đầu cơ.

Mặt khác, theo cảnh báo từ một chuyên gia, nhiều trường hợp và nhiều nhà đầu tư có tâm lý chờ bắt đáy và đây là một tâm lý sai lầm vì hiện tại thị trường sẽ không thể tìm được đáy để bắt. Đáng chú ý, các nhà đầu tư sẽ dễ rơi vào bẫy với tâm lý ham rẻ…