Luật bất động sản quy định chỉ được làm nhà ở thương mại khi có 1m² đất ở?

Theo Tuổi trẻ, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh trình báo cáo tiếp thu, giải trình, chỉnh lý cho biết dự thảo quy định chỉ được triển khai dự án nhà ở thương mại qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất với đất ở.

Về trường hợp đang có quyền sử dụng đất, chỉ được triển khai dự án nhà ở thương mại nếu đó là đất ở, hay đất ở và đất khác (nếu không, thì bao gồm cả đất nông nghiệp và phi nông nghiệp).

Không cần thiết phải phân biệt

Theo đại biểu Hà Sỹ Đồng (Quảng Trị), quy định muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất để triển khai dự án nhà ở thương mại cần có quyền sử dụng đất ở hay đất ở và đất khác là một hạn chế khó hiểu.

Ông Đồng cho biết điều đó dẫn tới cách hiểu là phải có 1m2 đất ở trong diện tích dự án mới được làm, còn không thì không được làm.

Ông cho rằng không cần thiết phải phân biệt giữa 2 trường hợp này, vì không đem lại lợi ích công cộng nào. Do đó, cần bỏ quy định này trong luật bất động sản để mở đường cho nguồn cung về nhà ở, kéo giảm giá nhà.

Đại biểu Phạm Văn Hòa (Đồng Tháp) cũng có đồng quan điểm khi chỉ rõ “đất ở và đất khác” tại đây còn nhiều bất cập. Ông dẫn chứng rằng nếu đất ở và đất khác thì đất ở sẽ là bao nhiêu. Chẳng hạn nếu có 1m2 đất ở trong khi phần không phải đất ở lên nhiều ha vẫn được, còn trường hợp khác lại không được sao?

Theo ông Hòa trao đổi, Nhà nước cần phát huy và thể hiện tốt vai trò của mình qua công cụ điều tiết chủ đạo là cải thiện lập quy hoạch và định giá đất.

Nếu công tác lập quy hoạch để định hướng phát triển và định giá đất sát giá thị trường được làm tốt, sẽ không cần quan tâm tới loại đất nào được chuyển mục đích để làm nhà ở thương mại. Việc đấu giá đấu thầu là không cần thiết nếu giá đất sát theo giá thị trường.

Theo ông Hòa, nhà đầu tư không được làm nhà ở thương mại dù có khu đất rộng tới vài chục, vài trăm ha nhưng lại không có đất ở. Mặt khác, nhà đầu tư có khu đất rộng trăm ha nhưng chỉ có 1m2 đất ở thì lại được làm nhà ở thương mại.

Theo đề nghị của đại biểu Nguyễn Thị Ngọc Xuân (Bình Dương), cần phải nghiên cứu thấu đáo quy định muốn chuyển mục đích sử dụng đất để triển khai dự án nhà ở thương mại phải có quyền sử dụng đất ở.

Theo bà, rất nhiều doanh nghiệp tại địa phương đã có quan điểm về Luật bất động sản với điều kiện triển khai dự án nhà ở thương mại và thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần bổ sung trường hợp đất khác nếu phù hợp với quy hoạch đã được thông qua.

Qua đó, bà kiến nghị Quốc hội cần cân nhắc kỹ và biểu quyết riêng về điều khoản này hay giao cho Chính phủ thí điểm triển khai trong 5 năm rồi báo cáo cho Quốc hội.

Theo bà Xuân, nhiều địa phương sẽ không đủ nguồn lực để đền bù, giải tỏa cho doanh nghiệp khi muốn cải tạo và phát triển đô thị bền vững.

Bởi dự thảo luật bất động sản cho thấy doanh nghiệp đang có quyền dùng đất sản xuất và kinh doanh sẽ không được ưu tiên chuyển đổi mục đích sang đất đô thị, đất thương mại, dịch vụ, do đó cách duy nhất là Nhà nước phải chi tiền đền bù và thu hồi đất.

Con số này, nếu chỉ tính riêng gần 3.000 đơn vị của Bình Dương có thể lên tới hàng trăm tỉ đồng. Điều đó dẫn tới cả doanh nghiệp và Nhà nước đều thiệt hại, không thể chủ động và buộc chỉ còn cách chờ đợi mà chờ càng lâu sẽ càng mất đi cơ hội. Theo đó, bà đề nghị cần xử lý nút thắt đó cho doanh nghiệp trên cả nước.

Cần có cách tính tiền sử dụng đất sao cho phù hợp

Có những lo ngại khi mở để doanh nghiệp nhận đất khác, khiến dự án sẽ đẩy tất cả nguồn lợi cho doanh nghiệp.

Luật sư Trần Quốc Dũng, chuyên gia về bất động sản nhận định, không hợp lý nếu hiểu như quy định của dự thảo luật đất đai sửa đổi là phải có tối thiểu 1m2 đất ở mới được làm dự án nhà ở thương mại và đề nghị dự án nhà ở thương mại chỉ được thương thảo về nhận quyền sử dụng đất ở.

Ngoài ra, gây nên sự vô hiệu hóa về quản lý nhà nước bằng quy hoạch xây dựng, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Bởi lẽ, đơn giản nó chỉ là đất ngay từ khi khai sinh lập địa. Chỉ khi phát triển theo quy hoạch tự nhiên, theo quy hoạch và thực tế thì mới định hình các loại đất, chuyển mục đích sử dụng theo đó.

Bên cạnh đó, xét về tiêu chí để đưa ra chế định trên, có những điểm chưa hợp lý. Cần phải đặt ra câu hỏi rằng vì sao chỉ hạn chế với dự án về nhà ở thương mại? Điều đó gây nên sự bất bình đẳng về quyền sử dụng đất.

Trong khi, đối với các dự án theo cơ chế đấu giá, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư, tại sao không yêu cầu phải có chút đất ở trong khu đất hiện trạng đó. Điều này cho thấy không có sự công bằng và khoa học trong phân loại và điều kiện tiêu chí.

Hơn nữa, yêu cầu cần có tối thiểu 1m2 đất ở mới được làm dự án nhà ở thương mại không dựa trên cơ sở nào cả.

Ông Dũng cho rằng, nếu chế định của luật bất động sản được ban hành, vấn đề pháp lý về đầu tư phát triển dự án nhà ở thương mại sẽ bị tắc nghẽn, gây lãng phí nguồn lực và đất đai cùng nhiều hậu quả khác.

Trong khi,  một khi được tháo gỡ thì có thể khơi thông nguồn lực, hạn chế việc khiếu kiện, khiếu nại về thủ tục hành chính do cơ chế doanh nghiệp thỏa thuận mua đất với người dân theo nguyên tắc thị trường, dân sự, thuận mua vừa bán...

Bởi vậy, cần cân nhắc để luật bất động sản không hạn chế về hình thức đất, không cần phải có ít nhất 1m2 đất ở mới được làm dự án nhà ở thương mại.

Như vậy, cho phép đơn vị đang có quyền sử dụng đất ở hay đất khác, được thỏa thuận nhận chuyển nhượng đất ở hoặc các loại đất khác để làm dự án nhà ở thương mại chỉ cần khu đất đó phù hợp với quy hoạch xây dựng và sử dụng đất để triển khai.

Bản chất doanh nghiệp thỏa thuận nhận chuyển nhượng đất rồi áp dụng cơ chế chuyển mục đích sử dụng đất sau này và cũng phải nộp tiền dùng đất theo cơ chế.

Bởi vậy, điểm mấu chốt là cần có phương án tính tiền sử dụng đất phù hợp dù phương thức giao đất theo đấu thầu, đấu giá hay chuyển mục đích sử dụng đất chỉ là cách thức làm khác nhau để Nhà nước có cùng kết quả thu tiền dùng đất.

Trong khi theo Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM Lê Hoàng Châu, nếu giữ nguyên nội dung dự thảo, sẽ không bổ sung trường hợp nhà đầu tư “đang có quyền sử dụng đất khác không phải đất ở". 

Bởi vậy, cần bổ sung quy định giải quyết chuyển tiếp trường hợp tổ chức kinh tế đang có quyền sử dụng đất khác không phải đất ở bao gồm đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp. Trong đó có dự án nhà ở thương mại mà trước đây nhà đầu tư đã nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định.

Theo ông Châu, luật bất động sản, cụ thể là luật đất đai sửa đổi cần phải giao trách nhiệm cho các địa phương triển khai việc định giá đất thật chuẩn xác và chặt chẽ để thu đủ, thu đúng và thu kịp thời tiền sử dụng đất, tiền thuê đất vào ngân sách nhà nước, không để tình trạng thất thoát tài sản… để đảm bảo lợi ích được chia sẻ.

Truy cập Meeyland để có những thông tin mới nhất về thị trường bất động sản. Chúng tôi sẽ mang đến cho bạn những tin tức chi tiết, đầy đủ, và nhanh nhất.