Luật Đất đai (sửa đổi) cùng cơ hội rút ngắn thời gian phục hồi của thị trường địa ốc

Theo Doanh Nghiệp & Kinh Doanh, dự án Luật Đất đai (sửa đổi) đang được Quốc hội xem xét và thông qua tại Kỳ họp bất thường lần thứ 5. Đây được xem là Luật đinh có tác động trực tiếp cũng như ảnh hưởng lớn đến thị trường bất động sản. 

Cần phải hóa giải những vấn đề chưa được thống nhất

Chuyên gia của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, Quốc hội, các cơ quan quản lý Nhà nước đang trong kỳ chạy nước rút nhằm mục đích đảm bảo sớm thông qua Luật Đất đai (sửa đổi). Mặc dù vậy thì bên cạnh những nội dung đã được số đông biểu quyết, đồng tình thì vẫn còn khoảng 20 điểm, vấn đề chưa thực sự được thống nhất. Và đây đều là những vấn đề quan trọng, có ảnh hưởng rất lớn đến sự phát triển của thị trường bất động sản cũng như các nhóm đối tượng liên quan. 

Đầu tiên chính là nhóm vấn đề liên quan đến lợi ích của người dân. VARS cho biết, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cần được quy định một cách cụ thể, đúng người và đúng việc. Tránh ảnh hưởng đến quyền lợi cũng như lợi ích chính đáng của người dân. Và khi đất đai thuộc quyền sử dụng của cá nhân tuy nhiên việc hoàn thiện thủ tục giấy tờ theo đúng quy định thì lại gặp nhiều khó khăn. 

Có liên quan đến quyền lợi của người dân khi có đất đai thuộc diện thu hồi thì cũng cần có cơ chế và chính sách đền bù giải phóng mặt bằng phù hợp, đảm bảo được chế độ cho người dân. Song song với đó cũng cần có những phương án bố trí tái định cư nhằm đảm bảo cuộc sống sinh hoạt của người dân. Không để cho người dân bị dồn vào thế khó, tránh tuyệt đối tâm lý bị cưỡng chế. 

Thứ hai đó là nhóm vấn đề có liên quan đến doanh nghiệp và nhà đầu tư. VARS cho rằng việc tiếp cận đất đai cần phải được thực hiện theo hướng công khai cũng như minh bạch hơn. Những quy định về đấu giá, đấu thầu cần phải được cụ thể, thủ tục đơn giản và tránh rườm rà. Quy trình thực hiện cũng cần phải đảm bảo sự công bằng. 

Còn về quy định tính tiền sử dụng đất, VARS nói rằng, phương án tính tiền sử dụng đất theo như giá thị trường cũng đã được đưa ra bàn luận rất nhiều, tuy nhiên làm thế nào để vừa đảm bảo được sự công bằng lại vừa khuyến khích được các chủ đầu tư phát triển dự án không phải là dễ. Và cần có những quy định, tính toán và cân nhắc kỹ thì mới có thể hài hòa được lợi ích giữa người dân, doanh nghiệp cũng như Nhà nước. 

Đối với phương án nộp tiền sử dụng đất, VARS cho rằng thay vì yêu cầu chủ đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất một lần, có thể xem xét phương án nộp tiền sử dụng đất hàng năm. Và điều này cũng sẽ giúp cho chủ đầu tư giảm bớt đi gánh nặng tài chính trong thời gian đầu triển khai dự án. 

Các chuyên gia đánh giá: “Nhờ thế mà giá bán bất động sản cũng có được cơ hội điều chỉnh về mức hợp lý hơn. Chủ đầu tư không có quá nhiều áp lực tài chính và sẽ có được cơ hội để đầu tư hoàn thiện dự án với chất lượng tốt hơn. Những vấn đề gây nguy cơ đánh bóng dự án nhằm mục đích phục vụ các khoản vay ngân hàng, huy động vốn không đúng với quy định cũng sẽ giảm được phần nào”. 

Bên cạnh đó, có liên quan đến việc thực hiện các dự án nhà ở thương mại, đô thị hỗn hợp thì cần phải có diện tích đất ở có sẵn trong dự án, chủ đầu tư cần phải tự đảm bảo thỏa thuận đền bù giải phóng mặt bằng 100%, đang có nhiều mối lo ngại rằng quy định này liệu rằng có gây khó cho doanh nghiệp hay là không? Nếu như làm theo quy định này thì sẽ được gì, bị giới hạn gì?

Cũng theo VARS, những vấn đề về doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài nhận quyền sử dụng đất để đầu tư phát triển dự án, việc mua bán và đầu tư bất động sản trên đất thương mại dịch vụ, việc phân lô tách thửa,... như thế nào cho hài hòa và tránh được nguy cơ gây mất an toàn, tuy nhiên không quá khắt khe cũng là điều cần phải bàn tính kỹ. 

Cuối cùng đó là nhóm vấn đề liên quan đến quản lý Nhà nước. VARS nhận định, tính đến ngày 30/12/2023, đã có khoảng 40/63 tỉnh thành trên cả nước được phê duyệt quy hoạch chung. Đây chính là cơ sở, động lực cho sự phát triển thị trường bất động sản ở các địa phương trong thời gian sắp tới.

Mặc dù vậy thì vẫn cần có những quy định cụ thể và thống nhất, giúp cho các địa phương có thể cụ thể hóa thực thi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, chuyển đổi chức năng cũng như phê duyệt dự án đầu tư theo quy hoạch, đảm bảo sự phù hợp và tránh chồng chéo, mâu thuẫn. 

Các chuyên gia VARs nêu quan điểm: “Do mức độ ảnh hưởng rất sâu, rộng của Luật Đất đai cho nên trong quá trình soát xét cuối cùng trước khi thông qua cần phải có sự cân nhắc và tính toán kỹ lưỡng để có thể đảm bảo được sự phù hợp, ăn khớp với chủ trương, tinh thần cũng như quy định của các Luật liên quan khác. Chính vì thế mà chất lượng về nội dung nên được đề cao hơn là thời gian hoàn thành, thông qua Luật. Kỳ vọng dự luật quan trọng này được thông qua trong kỳ họp bất thường đầu năm 2023 với chất lượng cao nhất. Nếu như được như thế thì quá trình hồi phục của thị trường bất động sản sẽ có cơ hội được rút ngắn, thị trường sẽ sớm bước sang giai đoạn bình thường mới”. 

Chú trọng gỡ vướng cho những dự án nhà ở thương mại

Có liên quan đến quy định về loại đất được thực hiện dự án nhà ở thương mại, trên cơ sở ý kiến các cơ quan chính sách đã được thống nhất khi mà thông qua Luật Nhà ở năm 2023, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) chỉnh sửa theo hướng giữ quy định của Luật Nhà ở năm 2014 sửa đổi. 

Cũng theo đó, dự thảo luật quy định chỉ được thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với đất ở (quy định ở điểm b khoản 1 Điều 127 Dự thảo Luật). Và đối với trường hợp đang có quyền sử dụng đất, chỉ được thực hiện dự án nhà ở thương mại nếu như đó là đất ở hoặc đất ở và đất khác (không phải đất ở, bao gồm có cả đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp) quy định ở khoản 6 Điều 127 Dự thảo Luật. 

Và trong trường hợp cần thiết thì Chính phủ sẽ nghiên cứu, xây dựng đề án thí điểm trình cấp có thẩm quyền cho phép thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc là đang có quyền sử dụng đất ngoài quy định của luật. 

Còn đối với những dự án vướng mắc thực tiễn, các cơ quan quản lý bám sát chỉ đạo của cấp có thẩm quyền để có được phương án xử lý cụ thể, không luật hóa của cấp có thẩm quyền để có phương án xử lý được cụ thể, không luật hóa những quy định mang tính chất xử lý tình huống và hợp thức hóa sai phạm. 

Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) nhận định, mặt tích cực của điểm b khoản 1 Điều 127 Dự thảo Luật là sẽ chấm dứt ngay tình trạng một số nhà đầu tư tư nhân mua gom và thâu tóm đất đai để có thể trục lợi hoặc là chiếm hưởng không chính đáng địa tô chênh lệch. 

Tuy nhiên mặt hạn chế là có thể dẫn đến hệ quả trong thời gian 5 - 7 năm tới, phân khúc nhà ở thương mại sẽ tiếp tục thiếu đi nguồn cung quỹ đất dẫn đến việc thiếu nguồn cung nhà ở thương mại do Tổ chức phát triển quỹ đất chưa thể phát triển quỹ đất, đảm bảo đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội (theo quy định tại Chương VIII Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Thêm nữa, với quy định trên thì vô hình chung sẽ có thể chỉ làm lợi cho những nhà đầu tư đã có sẵn quỹ đất dự án nhà ở thương mại đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quy định, nhất là chủ đầu tư các dự án khu đô thị, nhà ở thương mại quy mô lớn có cơ hội chiếm lĩnh thị trường. 

Chính vì thế, HoREA đề nghị sửa đổi và bổ sung điểm b khoản 1 Điều 127 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), như sau: “Đối với trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại thì chỉ được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác”.

Ngoài ra, Hiệp hội cũng đề nghị bổ sung khoản 16 Điều 259 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), như sau: "Đối với những trường hợp tổ chức kinh tế đã nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cũng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để có thể thực hiện dự án, công trình sản xuất, kinh doanh không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo đúng quy định của pháp luật về đất đai trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì được tiếp tục thực hiện dự án theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan”.