Làn sóng trả mặt cho thuê: Không hoàn toàn đến từ xu hướng mua sắm online

Mới đây, thị trường phía Nam gây xôn xao dư luận với thương vụ trả mặt bằng tại số 11- 13 Hàn Thuyên (phường Bến Nghé, quận 1) của thương hiệu Starbucks Reserve. Theo đó, cửa hàng này đã chính thức đóng cửa sau 7 năm kinh doanh do không đạt được thỏa thuận gia hạn hợp đồng thuê với chủ nhà.

Trả mặt bằng vì chủ nhà tăng giá

Ngay khi mặt bằng này được trả lại, chủ nhà đã điều chỉnh giá thuê từ 700 triệu đồng/tháng lên 757 triệu đồng/tháng, tương đương gần 9 tỷ đồng mỗi năm. Việc tăng giá hơn 50 triệu đồng/tháng có nghĩa là nếu tiếp tục thuê, Starbucks sẽ phải chi thêm 600 triệu đồng mỗi năm so với giá thuê trước đó.

Không chỉ mặt bằng F&B, ghi nhận vào cuối tháng 8/2024 cho thấy, nhiều thương hiệu lớn về thời trang trên các tuyến phố trung tâm như Nguyễn Huệ, Hai Bà Trưng, Ngô Đức Kế…cũng phải đóng cửa vì không “gánh” được tiền thuê mặt bằng.

Đáng chú ý, có một số nhà mặt phố đắc địa rơi vào tình trạng bỏ trống cả năm. Đơn cử trường hợp một thương hiệu F&B trên đường Đồng Khởi (quận 1) trả mặt bằng thuê khi chủ nhà tăng giá thêm 12% từ hồi cuối năm 2023 nhưng đến nay, vẫn chưa có người vào thuê.

Một thương hiệu khác ở khu vực đường Thái Văn Lung (quận 1) cũng không “gồng” nổi mức giá thuê gần 700 triệu đồng/tháng khi kinh doanh gặp khó khăn. Trước đó, Highlands Coffee đã trả mặt bằng tại góc Nguyễn Du và Pasteur; YEN Shushi đóng cửa chi nhánh số 8, Đồng Khởi.

Tháng 3/2024, thương hiệu MIA cũng trả mặt bằng căn nhà số 325 Lý Tự Trọng (Ngã Sáu Phù Đổng). Mặt bằng này có giá thuê 700 triệu đồng mỗi tháng và từ 2019 đến nay đã sang tay qua 4 thương hiệu.

Tình trạng tương tự cũng diễn ra tại nhiều con phố ở Hà Nội như Kim Mã, Tôn Đức Thắng, Bà Triệu, phố Huế…hay trung tâm phố cổ như Hàng Ngang, Hàng Đào, Hàng Gai…Theo đó, các mặt bằng đều rơi vào tình trạng “bỏ trống ngóng khách thuê” và số lượng dự kiến sẽ còn tăng thêm do nhiều cửa hàng đang “thanh lý, trả mặt bằng”.

Một thương hiệu thời trang trên phố Kim Mã cho biết, doanh thu không thể “kham” nổi tiền thuê mặt bằng 150 triệu đồng/tháng nên quyết định đóng cửa. Dù vị trí của cửa hàng khá đẹp nhưng tỷ lệ khách đến cửa hàng trải nghiệm trực tiếp chỉ còn 10% ngày trước, 90% còn lại đã chuyển sang online.

Tuy nhiên, có một nghịch lý là trong khi “làn sóng” trả mặt bằng đang lan rộng thì giá thuê lại không ngừng tăng. Mỗi 2-3 năm hoặc sau khi hợp đồng 5-7 năm kết thúc, giá thuê mặt bằng trung tâm TP.HCM tăng thêm 10-20% (tùy thuộc vào vị trí), bất kể tình hình kinh doanh của doanh nghiệp có thuận lợi hay không và dù có sự phản đối từ người thuê cũng như từ thị trường.

Nhu cầu trải nghiệm trực tiếp vẫn lớn

Lý giải nguyên nhân của việc liên tục trả mặt bằng, đa số ý kiến đều cho rằng do thương mại điện tử nở rộ, hình thức mua sắm trực tiếp đang chiếm đến 62% trong tổng số hành vi mua sắm của người tiêu dùng, nhưng giá cho thuê mặt bằng vẫn neo ở mức cao.

Theo một môi giới bất động sản, sở dĩ việc chủ nhà “không khoan nhượng” là do giá trị của mặt bằng trung tâm, đôi khi không phụ thuộc vào thị trường, mà ở vị trí đặc biệt của tài sản. Trong khi đó, việc trả mặt bằng của khách thuê cũng không hẳn đến từ việc chuyển hướng sang kinh doanh online hoặc không có khách.

Nhiều trường hợp rơi vào tình trạng buộc phải rời đi, nhưng vẫn nhiều sự tiếc nuối, câu chuyện của Starbucks Reserve là một điển hình. Nhiều thương hiệu khác cũng luôn lựa chọn các tuyến trung tâm để tọa lạc dù kinh tế khó khăn bởi giá trị quảng bá đạt được là rất lớn, việc rời đi chỉ là “bất khả kháng”.

Về phía người tiêu dùng, nhiều người khi được hỏi vẫn cho biết, cảm giác cửa hàng truyền thống vẫn uy tín hơn. Thực sự, mua sắm online chỉ là một giải pháp cho những người bận rộn, còn việc đến tận nơi vẫn mang lại sự thích thú hơn. Hiện tại, nhiều người ưa thích việc mua sắm ở những khu vực có nhiều hoạt động để tham gia, nơi có thể vừa ăn uống, vui chơi, ngắm cảnh và mua sắm trong một không gian kết hợp.

Đồng quan điểm, chị Thu Trang (Hà Nội) cho biết, online chỉ là hình thức bổ trợ, không thể thay thế hoàn toàn phương thức truyền thống vì thực tế người tiêu dùng ở nước ta vẫn rất ưa thích việc đến tận nơi. Thêm vào đó, mô hình shoppertainment (kết hợp giữa mua sắm và trải nghiệm), đang trở thành xu hướng toàn cầu. Theo đó, các cửa hàng mặt phố sẽ không thể đáp ứng được toàn bộ nhu cầu tiêu dùng.

 Bà Đỗ Thị Xuân Trang, Trưởng phòng dịch vụ bán lẻ của Avison Young Việt Nam cho rằng, các thương hiệu F&B có tốc độ tăng trưởng tốt như Arabica, Highlands Coffee, Katinat, Phê La, Starbucks… vẫn tiếp tục mở rộng thị phần kinh doanh. Tuy nhiên, các thương hiệu, nhất là thương hiệu mới sẽ ưu tiên chọn mặt bằng bán lẻ trong trung tâm thương mại hơn là nhà phố bởi lợi thế lượng khách.

Do vậy, khi bên cho thuê không muốn giảm giá thì bên đi thuê rất cân nhắc rất kỹ bài toán về chi phí cũng doanh thu, lợi nhuận. Vì thế, dự báo, phải đến năm 2025 việc cho thuê nhà mặt phố mới có những chuyển biến tích cực hơn. Khi nền kinh tế khởi sắc hơn, nhiều thương hiệu mới ra đời hoặc các thương hiệu quốc tế muốn mở rộng tại Việt Nam sẽ tiếp tục có nhu cầu hiện diện tại các mặt bằng đắc địa.