Luật bất động sản áp dụng hết thời phân lô bán nền tràn lan

Hồi cuối tháng 11, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi được Quốc hội thông qua quy định điều kiện để được phân lô, bán nền trong thời gian tới sẽ chặt chẽ hơn rất nhiều so với quy định hiện hành. Cụ thể, luật quy định, không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho cá nhân xây dựng nhà ở thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III; thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai.

Những khu vực còn lại Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh sẽ phải căn cứ vào điều kiện cụ thể của địa phương để xác định những khu nào chủ đầu tư dự án được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.

Theo số liệu từ Bộ Xây dựng tính đến tháng 9/2023 trên cả nước có 2 đô thị đặc biệt là TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội, 22 đô thị loại I, 35 đô thị loại II, 46 đô thị loại III và 94 đô thị loại IV. Nếu vậy theo như luật mới sẽ siết thêm 81 đô thị (gồm đô thị loại II và loại III) trên cả nước trong việc phân lô bán nền.

Theo các chuyên gia, việc Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi quy định chặt chẽ về việc phân lô, bán nền là điều hết sức cần thiết. Bên cạnh đó, các chuyên gia cũng bày tỏ khi áp dụng luật mới này sẽ đưa thị trường về đúng quỹ đạo, tạo ra giá trị thực sự từ việc sử dụng đất đai trên thị trường bất động sản. 

Trước kia, các quy định về việc phân lô, bán nền khá thoáng cho việc làm các dự án 1/500 phân lô bán nền không cần phải xây dựng. Tuy nhiên, khi tình trạng hoang hoá bất động sản xảy ra phổ biến thì luật mới lại siết chặt, quy định một cách chi tiết đã là dự án biệt thự liền kề, không kể đô thị loại mấy, đều yêu cầu phải xây dựng.

Trong giai đoạn sau câu chuyện phân lô bán nền vẫn là vấn đề nhức nhối tại các đô thị khi quy định theo hướng các đường lớn, trục chính, phải xây to về mặt ngoài, còn dãy trong không cần. Đây được gọi là quy định mở một nửa chứ không mở hết nên càng khiến các bước trở nên vướng mắc.

Trong Luật được thông qua hồi tháng 11 đã đưa ra phạm vi quy định dành cho dự án có quy hoạch 1/500 trong các đô thị loại III trở lên. Xét về mặt phạm trù thì quy mô hay giới hạn của luật, quy định sẽ không áp dụng cho việc phân lô, bán nền đối với người dân phải kể đến một số sản phẩm như đất thổ cư, đất nông nghiệp… Hiện tại, với đường lối phát triển như của nước ta thì phần lớn cũng chỉ làm các đô thị loại III, còn đô thị loại IV chủ yếu là dự án đấu giá của nhà nước.

Các chuyên gia rất ủng hộ quy định mới này vì dựa vào đây có thể thay đổi bộ mặt đô thị khi có quy chuẩn xây dựng thống nhất về chiều cao, mật độ, kích thước, màu sắc... Nhưng những quy định này trong nhân dân sẽ khó thực hiện hơn khi phải phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như trình độ dân trí, cơ quan thanh tra giám sát, địa phương phải kiểm tra… Tóm lại là rất mất thời gian và khó thực hiện hơn rất nhiều.

Vì thế, trong quy định đã cho biết rõ với các dự án phân lô bán nền của đô thị loại III trở lên thì phải xây dựng xong đồng bộ về hạ tầng, mà các chủ đầu tư là những người làm tốt nhất vấn đề này chứ không ai khác. 

Đối với những dự án phân lô bán nền của người dân (dưới hình thức cho tặng, ủy quyền, chuyển nhượng,...) thì đó là quyền công dân theo Luật Dân sự. Theo nhận xét của chuyên gia trong thời gian sắp tới sẽ không quy định bắt buộc xây dựng mới thì mới được chuyển nhượng hay nới lỏng quy định chỉ được phép chuyển nhượng khi xong hạ tầng.

Luật sư Lê Ngọc Tuấn - Luật sư tư vấn tại Công ty Luật TNHH Davilaw chia sẻ cùng quan điểm : “Chúng ta phải hình dung rõ 2 câu chuyện trong vấn đề này. Về tách thửa trong dân thì luật không cấm, do đây là quyền trên tài sản của người dân.

Còn luật mới vừa thông qua được thiết kế theo hướng khi giao dự án thì không được phân lô bán nền. Tức giờ đây sẽ không còn hiện tượng nhà đầu tư nhận dự án xong tiến hành làm một phần đường, tổ chức thi công một phần hạ tầng rồi bán”.

Ông cũng cho biết việc cấm phân lô bán nền tại các đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II, loại III sẽ là điều kiện để ràng buộc nhà đầu tư đã có dự án thì phải xây nhà sau đó thì mới được bán quyền sử dụng đất cùng với nhà. Qua đó, hạn chế tối đa hiện tượng mua và gom đất rồi chờ thời gian mới bán dẫn đến tình trạng hoang hoá bất động sản. Do đó, việc cấm phân lô bán nền trong dự án là điều hết sức cần thiết.

Luật gia Nguyễn Hồng Chuyên - Chuyên gia tư vấn phát triển dự án bổ sung kiến nghị với Luật Đất đai (sửa đổi) dự kiến thông qua trong thời gian tới, nên quy định rõ ràng, chi tiết hơn nữa trường hợp nào thì được phân lô bán nền và trường hợp cần nghiêm cấm. 

Bởi lẽ trên thực tế ngay cả những khu vực không phải đô thị như những huyện vùng ven Hà Nội, vẫn có những địa phương xây dựng dự án lớn 300 - 500 ha. Trong khu vực có rất nhiều nhà ở, công trình cao tầng.

Nếu như quy định chỉ dừng ở đô thị loại đặc biệt hay những đô thị khác như đô thị cấp I, II, III thì sẽ là một thiết sót cho cả những đô thị vùng ven hoặc các tỉnh thành khác. Dù là nông thôn nhưng đất đai tại những khu vực này vẫn có giá và phát triển nóng trong từng giai đoạn. 

Chính sách chưa công bằng?

Mặc dù chính sách mới rất được ủng hộ nhưng theo ông Nguyễn Anh Quê vẫn tồn tại một số điểm trong luật chưa thỏa đáng, ông chia sẻ: “Các chủ đầu tư tư nhân phân lô bán nền ở đô thị loại III trở lên thì phải xây dựng, nhưng nếu chủ đầu tư là ủy ban cấp huyện, cấp tỉnh thực hiện đất đấu giá lại không phải xây dựng. Tôi cảm thấy điều này không công bằng giữa các chủ thể.

Chúng ta đang thiết kế theo hình thức đấu giá đất không yêu cầu xây dựng trước một khuẩn khổ chung, chỉ khống chế mật độ, chiều cao, không quy định phải xây sẵn. Tôi thấy quy định luật pháp ở điểm này chưa đồng bộ”.

Tuy nhiên, ông Nguyễn Hồng Chuyên lại phản biện và nhận xét việc xây dựng được quản lý theo quy hoạch. Vị này cho biết: “Đối với những khu vực nhà nước sử dụng vốn đầu tư công thực hiện đồng bộ hạ tầng để đấu giá quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng, trong trường hợp đã đấu giá và giao đất cho người dân, nhu cầu về nhà ở, kinh phí của từng người là khác nhau. Do đó, không thể đòi hỏi việc đáp ứng hạ tầng đồng bộ giống như những khu đô thị của nhà đầu tư được lựa chọn thông qua hình thức đấu thầu hay đấu giá”.

Ông chia sẻ thêm việc có những khu nhà ở để người dân tự xây là điều hết sức cần thiết vì nhu cầu của mỗi người lại khác nhau và rất đa dạng. Không phải ai cũng có nhu cầu vào ở những khu đô thị và xây nhà theo đúng quy hoạch phê duyệt của dự án.

Hiện tại ngoài những khu đô thị mới được hình thành thì vẫn có những khu nhà ở hiện hữu và những khu này lại không thể phá bỏ để xây dựng các khu đô thị đồng bộ. 

Đối với trường hợp này các chuyên gia nhận định Nhà nước nên đầu tư bằng vốn đầu tư công, thực hiện việc phân lô bán nền cũng rồi cho người dân tự xây để đáp ứng được yêu cầu và thẩm mỹ của họ phù hợp trong mỗi thời điểm khác nhau.