Bất động sản công nghiệp vẫn có thời cơ để tăng trưởng

Theo Nhipcaudautu, ông Alex Crane, Giám đốc Điều hành Công ty Knight Frank Việt Nam tại hội nghị bất động sản Vietnam PropTech Summit 2023 vừa qua đã có những chia sẻ về tình hình bất động sản công nghiệp trong nước. Ông không chỉ nói về tiềm năng tăng trưởng ổn định của lĩnh vực mà còn nhắc tới một số xu hướng và hiện tượng các chủ đầu tư và khách thuê cần lưu ý trong năm 2024 tới.

Một yếu tố quan trọng sẽ xuất hiện trong năm 2024

Báo cáo mới nhất từ Knight Frank cho thấy thị trường bất động sản công nghiệp tại Việt Nam vẫn giữ hướng phát triển ổn định, cùng với đó là một số nhân tố trọng yếu sẽ góp mặt trong năm sau ảnh hưởng đến cả khách thuê và chủ đầu tư.

Hiện nay tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp rất khả quan khi ở khu vực ngoại thành Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh, lần lượt là 78% và 92%. Tại hai thành phố lớn nhất cả nước, giá thuê đất khu công nghiệp cũng tăng cao trong giai đoạn 2022-2023. Cụ thể là tăng 14% và 58% lần lượt ở ngoại thành Hà Nội và ngoại thành TP Hồ Chí Minh.

Tại phiên thảo luận nhóm ở hội nghị, ông Alex Crane đã nói về một số xu hướng phân kỳ trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp. Chi phí tài chính cao, thời gian dùng đất ngắn lại và sự cạnh tranh từ những thị trường khác có giá trị rẻ hơn đáng kể trong khu vực châu Á - Thái Bình Dương nên tỉ lệ giá trị vốn hóa tài sản vận hành đang chịu sức ép giảm phát. 

Theo ông Crane, vì có thêm nguồn cung từ các nhà xưởng và nhà kho xây sẵn chất lượng cao trên toàn quốc nên tỷ suất vốn hóa tại Việt Nam tăng từ 9-12%. Sự điều chỉnh thị trường đó khiến chúng ta có thể nhớ lại chu kỳ thế hệ đầu tiên trong phân khúc bất động sản văn phòng cách đây 15 năm.

Theo Knight Frank Việt Nam, kể từ năm 2018, thị trường nhà kho xây sẵn và nhà xưởng đã và đang thu hút mạnh nguồn vốn đầu tư nước ngoài. Tính đến hiện nay, số lượng nhà đầu tư cũng đã tăng gấp 5 lần. Ông Crane nhận định, những thách thức đến từ sự bùng nổ đó, đặc biệt là tại khu vực ngoại thành thành phố Hồ Chí Minh, nơi nguồn cung nhà kho xây sẵn đạt tới 2,1 triệu m² đã phần nào tạo nên một thị trường ưu ái cho thuê với trung bình giá thuê 4,7 USD/m2/tháng ở miền Bắc và 4,5 USD/m2/tháng ở miền Nam.

Hai trở ngại: Phí logistics và mức thuế tối thiểu toàn cầu

Ông Crane bổ sung, xu hướng này đã được dự đoán trước và cũng không tạo ra rủi ro đối với thị trường bất động sản công nghiệp. Nguyên nhân là vì điều đó giúp duy trì giá thuê cạnh tranh trong tương lai gần, cùng với việc thị trường đạt độ trưởng thành và mở rộng quy mô nhằm cạnh tranh với các nước khác trong khu vực, đặc biệt là Thái Lan, nơi có nguồn cung nhà kho xây sẵn ghi nhận tốc độ tăng trưởng kép hàng năm đạt 6,6% từ 2021-2024.

Theo ông dự báo về năm 2024, chi phí logistics cao và mức thuế tối thiểu toàn cầu sẽ là hai yếu tố gây trở ngại trong việc thu hút các nhà sản xuất đầu tư vào thị trường Việt Nam. Chi phí lao động và xây dựng tăng cao cũng phần nào tác động tới lợi ích chi phí của nước ta mặc dù đã ký kết nhiều thỏa thuận mậu dịch tự do song phương và đa phương.

Có thể nhìn nhận điều này qua giá đất, chẳng hạn như giá thuê đất công nghiệp tại khu vực ngoại thành ở thủ đô Thái Lan hiện nay là 82-164 USD/m2/thời hạn thuê, thấp hơn đáng kể so với khu vực ngoại thành TP.HCM (95-280 USD/m2/thời hạn thuê) và Hà Nội (80-250 USD/m2/thời hạn thuê).

Theo ông Crane, tại Việt Nam, bất động sản công nghiệp và chế xuất vẫn là những thị trường trọng điểm. Thế nhưng, sẽ gặp nhiều thách thức trong việc thu hút giới đầu tư và phủ đầy mặt bằng xây sẵn trong năm 2024. 

Đại diện Công ty Knight Frank cũng bày tỏ sự lạc quan về triển vọng phát triển trong dài hạn với tỷ lệ tăng trưởng GDP năm 2023 của Việt Nam rơi vào khoảng 4,7-5%, theo dự báo từ Ngân hàng HSBC và Quỹ Tiền tệ Quốc tế - IMF. Trong khu vực, cam kết của Việt Nam về chi tiêu và đầu tư vào cơ sở tầng thuộc hàng mạnh nhất. Cùng với đó, thị trường trung tâm dữ liệu cũng sẵn sàng cho công cuộc chuyển đổi số, phụ thuộc vào việc nới lỏng các rào cản pháp lý và chủ yếu tập trung vào cơ sở hạ tầng điện lực.

Theo ông Crane kết luận, đơn vị đã đưa ra nhiều dự đoán tương tự vào đầu năm 2022 và diễn biến thị trường đa phần đều giống như những gì công ty nhận định. Việc nhiều chủ đầu tư và nhà đầu tư hợp nhất với nhau trong ngành logistics và bất động sản công nghiệp dù đem đến những rủi ro và thách thức cho khách thuê vì ít chủ đầu tư hơn có nghĩa là ít cạnh tranh hơn, tuy nhiên cũng là một xu hướng còn xảy ra trong nhiều năm tiếp theo. Điều này sẽ mang đến những cơ hội tốt cho cả nhà đầu tư nước ngoài và khách thuê trong ngắn và trung hạn, nhất là khi khách hàng có tham vấn quan điểm từ đối tác tư vấn bất động sản độc lập và phù hợp.

Theo dõi thêm các bài viết trên trang Meeyland để cập nhật tin tức mới nhất về thị trường bất động sản!