Giá nhà tăng cao kéo giảm tỷ suất lợi nhuận cho thuê căn hộ

Nhu cầu thuê căn hộ có xu hướng tăng trong bối cảnh giá chung cư tăng cao, bỏ xa khả năng tài chính của người lao động. Đặc biệt, tốc độ tăng trưởng mạnh mẽ của dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào Việt Nam, kéo theo số lượng chuyên gia, người lao động nước ngoài ngày càng nhiều, thúc đẩy nhu cầu cho thuê căn hộ tại các thành phố lớn.

Nhu cầu thuê lớn nhưng giá thuê đi ngang

Theo dữ liệu của batdongsan.com.vn, nếu như trong tháng 6, nguồn cung và lượt tìm kiếm bất động sản cho thuê đều giảm hoặc tăng nhẹ thì trong tháng 7 đều tăng trở lại, khoảng 15% so với tháng trước ở tất cả các loại hình. Trong đó, tìm kiếm căn hộ chung cư tăng 21%; lượng tin đăng cho thuê cũng tăng tương ứng với nhu cầu với mức tăng khoảng 10%.

Điều này phù hợp với thực tế bởi từ đầu năm đến nay, giá chung cư tại Hà Nội ghi nhận mức tăng “chóng mặt”, tháng sau cao hơn tháng trước ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. Hiện, mặt bằng giá nhà mở bán mới tại Hà Nội đã ghi nhận mức 75 triệu đồng/m2, còn ở thị trường thứ cấp cũng ghi nhận mức tăng giá trung bình hơn 30% trong những tháng đầu năm.

Theo đó, nhiều người đã hừng kế hoạch mua nhà, chấp nhận đi thuê để không bị áp lực tài chính. Đơn cử như trường hợp của vợ chồng chị Lê Nguyễn (Đông Ngạc, Bắc Từ Liêm), với mức thu nhập khoảng 40 triệu đồng/tháng thì giá nhà hiện nay đã vượt khả năng chi trả, nên gia đình chị vẫn chọn đi thuê.

Một nỗi lo nữa khiến gia đình chị Lê cũng như, nhiều cặp vợ chồng khác lựa chọn thuê thay vì mua nhà là kinh tế khó khăn, kéo theo sự bất định về việc làm, khiến họ không dám chắc về mức thu nhập. Nếu mua nhà, số tiền phải vay ngân hàng lớn thì mức trả gốc, lãi hàng tháng sẽ “ngốn” gần hết thu nhập.

Không chỉ các gia đình, những người trẻ hiện nay cũng lựa chọn đi thuê các căn hộ dịch vụ, hoặc studio với diện tích đủ cho 1 người ở với khoảng giá thuê từ 7 – 11 triệu đồng/tháng. Bên cạnh giá nhà neo cao, giá thuê các căn hộ không giảm nhưng có xu hướng đi ngang, khiến người đi thuê không phải quá lo lắng về tà chính.

Chị Thu Hằng (30 tuổi, Hà Nội), chị thuê căn hộ studio 25m2 ở tòa nhà Imperia 2 thuộc khu đô thị Vinhomes Smart City với giá 9 triệu đồng/tháng từ giữa năm 2023. Từ đó đến nay, chủ nhà vẫn giữ nguyên mức giá cho thuê này, trong khi vẫn trong thời gian miễn phí dịch vụ nên chị không cần mất thêm quá nhiều chi phí khác.

Tương tự chị Hằng, anh Trung Hiếu (34 tuổi), sau khi quyết định dừng mua nhà vì không thể theo kịp đà tăng giá của thị trường, đã quyết định gia hạn hợp đồng thuê căn hộ 59m2 tại khu đô thị Tây Hồ Tây, giá 12 triệu đồng/tháng. Anh Hiếu cho biết thuê căn hộ này từ năm 2021 với giá 11 triệu đồng/tháng, chủ nhà mới tăng thêm 1 triệu đồng từ giữa năm 2023 và dừng ở mức giá đó cho đến nay.

Tỷ suất lợi nhuận cho thuê giảm

Theo khảo sát, tại khu đô thị Times City (quận Hai Bà Trung), giá thuê căn hộ 2 phòng ngủ dao động trong khoảng 14 – 18 triệu đồng/tháng tùy nội thất, diện tích. Mức giá này tăng khoảng 10% so với 3 năm trước, và đi ngang trong vòng 1 năm qua. Trong khi đó, giá bán căn hộ tại đây tăng khoảng 70% so với năm 2021, trung bình 6 – 7 tỉ đồng mỗi căn.

Một số chủ nhà cho biết, 3 năm trước, tỷ suất lợi nhuận trung bình từ việc cho thuê một căn 2 phòng ngủ tại khu đô thị này ở mức 4,8%/năm nhưng nay chỉ còn khoảng 2,8-2,9%. Tương tự, giá cho thuê căn hộ tại chung cư Sky Park Residence (quận Cầu Giấy), đang ở mức 25 triệu đồng/tháng, tăng khoảng 10% so với năm 2022, nhưng giá căn hộ đã tăng khoảng 70%, theo đó, tỷ suất lợi nhuận giảm từ 3,8% còn khoảng 2,6%.

Hay loại căn hộ dưới 50m2 tại chung cư HH Linh Đàm (quận Hoàng Mai) đang cho thuê với giá khoảng 7 triệu đồng/tháng, trong khi giá bán gần 1,7 tỉ đồng. Trước đó, khoảng năm 2022, giá chung cư khu vực này chỉ dao động khoảng 950 triệu đồng, giá cho thuê 5,5 – 6 triệu đồng/tháng; tỷ suất sinh lời đã giảm từ 7,5% xuống còn 5%/năm.

Lý giải nguyên nhân của việc giá căn hộ cho thuê không thể tăng mạnh, ông Nguyễn Quốc Anh – Phó giám đốc batdongsan.com.vn cho rằng, mức độ chi trả cho căn hộ cho thuê của đại bộ phận người lao động thường không quá 20 triệu/tháng, gồm các loại phí dịch vụ khác. Nếu giá thuê tăng quá nhanh và neo cao, nhiều người sẽ tìm đến phân khúc thấp hơn.

Ngoài ra, việc điều chỉnh giá cho thuê căn hộ thường có độ trễ so với giá bán, hợp đồng cho thuê nhà thường có thời hạn dài, phổ biến là 6 tháng đến 1 năm, thậm chí 2, 3 năm, trong đó có ràng buộc về tỷ lệ điều chỉnh giá thuê. Thông thường phải mất ít nhất 1 năm để gái thuê phản ảnh đà tăng của giá nhà.

Cũng theo ông Quốc Anh, tỷ suất lợi nhuận thông thường đối với cho thuê nhà là 4 – 5%/năm, nhưng hiện nay đã không còn đạt được mức này, thậm chí chỉ còn một nửa. Tuy nhiên, khả năng sinh lời từ việc cho thuê không còn là mục tiêu của nhiều chủ nhà hướng tới mà là giá trị ngày một cao của căn hộ.

Còn bà Nguyễn Hoài An, chuyên gia của CBRE, dự báo trong năm 2024, giá cho thuê căn hộ chung cư sẽ vẫn giữ mức tăng trung bình 3-5%. Tỷ lệ này có thể tăng tùy theo biến động thực tế, song sẽ không tăng quá 10%/năm.