Yêu cầu nhà đầu tư chứng minh năng lực tài chính, hạn chế thời gian giao dịch để “dẹp loạn” đấu giá đất

Ngày 29/8, huyện Phúc Thọ, TP Hà Nội đã tổ chức phiên đấu giá 39 lô đất tại xã Trạch Mỹ Lộc và Thọ Lộc. Theo đó, xã Trạch Mỹ Lộc có 30 lô đất nằm ở khu Dộc Tranh có diện tích 96 – 148m2 có giá khởi điểm 23,5 triệu đồng/m2; các lô còn lại thuộc xã Thọ Lộc có giá khởi điểm 19,8 triệu đồng/m2.

Liên tục bán chênh sau các phiên đấu giá

Vị trí những lô đất này nằm gần trung tâm hành chính huyện Phúc Thọ, trong đó các lô thuộc khu Dộc Tranh nằm sát tỉnh lộ 418, cách quốc lộ 32 gần 1km. Phiên đấu giá ghi nhận hơn 650 hồ sơ với hơn 350 nhà đầu tư tham gia, tương đương mỗi lô đất có 9 người quan tâm. Người tham gia phải đặt trước 20% giá khởi điểm của thửa đất, tương đương 450 – 700 triệu đồng/lô.

Theo kết quả sơ bộ, toàn bộ 39 lô đất đều đã bán đấu giá thành công. Trong đó, lô cao nhất trúng với giá 60 triệu đồng/m2, gấp 2,6 lần giá khởi điểm. Lô đất này có diện tích gần 149m2, tương đương tổng giá trị sau đấu giá là gần 9 tỷ đồng. Phần lớn các thửa đất còn lại đều được trả giá với mức chênh trên dưới 40 triệu đồng/m2, lô trúng thấp nhất ghi nhận mức giá 24 triệu đồng/m2.

Khảo sát giá thị trường ở khu dân cư xung quanh khu đấu giá, đất mặt đường có giá khoảng 40 triệu đồng/m2, trong ngõ khoảng 20 – 30 triệu đồng/m2. So về mặt bằng giá, mức trúng đấu giá cao hơn khoảng 1,5 lần so với khu vực gần đó.

Dù không rùm beng như các phiên tổ chức trước, nhưng phiên đấu giá tại huyện Phúc Thọ cũng có tình trạng ngoài hội trường, trên hội nhóm mua bán nhà đất đã xuất hiện những môi giới nhận mua bán “sang tay” ngay các lô đất trúng với giá chênh vài trăm triệu đồng mỗi lô.

Một môi giới ở khu vực này cho biết, đang sở hữu một số lô đất do người trúng đấu giá gửi bán, mức chênh dao động từ 200 – 500 triệu đồng/lô tùy vị trí và diện tích. Các lô đất có giá trung trên dưới 40 triệu đồng/m2 được săn đón nhiều, có giá chênh ở mức 400 triệu đồng.

Đáng chú ý, khu đất trúng đấu giá cao nhất 60 triệu đồng/m2 do có vị trí góc, diện tích lớn nhất đã được bán chênh 600 triệu đồng, một số lô cũng đã kịp thời “sang tay” 2 đến 3 lần chỉ sau vài tiếng kết thúc đấu giá. Những người giao dịch chủ yếu đến từ địa phương khác.

Trước đó, các phiên đấu giá tại huyện Đan Phượng, Thanh Oai, Hoài Đức cũng diễn ra tình trạng tương tự. Các lô đất liên tục được bán sang tay với giá chênh vài trăm triệu đồng. Tuy nhiên, sau khi có thông báo kiểm tra, rà soát từ các cơ quan chức năng thì ngay lập tức các lô đất cũng bị “niêm phong”, không tiếp tục giao dịch cho đến khi có thông báo mới nhất.

Người có nhu cầu thực vẫn khó tiếp cận

Nhìn vào diễn biến tại các cuộc đấu giá vừa qua có thể thấy, ưu thế vẫn thuộc về những người làm “nghề đấu giá đất” chứ người có nhu cầu thực vẫn khó tiếp cận được những lô đất này. Bởi lẽ, thông qua hoạt động bán chênh, giá trị của các lô đất đã được “thổi” tăng lên nhiều chỉ sau khi phiên đấu giá kết thúc, chưa kể mức giá cao đã trả.

Giả sử, trung bình mỗi lần bán chênh là 300 triệu đồng/lô và “qua tay” 3 người, tức là riêng tiền chênh mà người mua gần nhất phải chịu đã lên tới 900 triệu đồng, chưa kể giá trị của lô đất theo giá đấu thành công và cứ sau mỗi lần “sang tay”, giá trị của lô đất lại được cộng thêm vài trăm triệu đồng nữa.

Điều này cũng đồng nghĩa với việc, các chủ sở hữu có thể kiếm được ngay cả tỉ đồng trong thời gian ngắn mà chỉ mất công đi “trả giá”. Chiêu này sẽ được tiếp tục áp dụng tại các phiên đấu giá khác, bởi họ hoàn toàn không quan tâm đến giá trị thực sực, cũng như sự phát triển của thị trường mà chỉ làm sao “lướt sóng, bán lúa non” để thu lời.

Do vậy, nhiều ý kiến cho rằng, cần thực hiện đồng bộ các biện pháp để chấm dứt tình trạng này. Một trong những cách hiệu quả nhất được nhiều chuyên gia đề xuất là tăng tiền đặt cọc lên đến 50% tổng giá trị lô đất tính theo giá khởi điểm, số tiền lớn sẽ khiến nhiều người không sẵn sàng bỏ cọc.

Theo TS. Đỗ Xuân Lượng – Viện phó Viện nghiên cứu và đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, luật pháp hiện hành quy định, người trúng đấu giá mà bỏ cọc sẽ bị cấm tham gia đấu giá đất trong thời gian nhất định không đủ sức răn đe, dễ “lách luật”. Do đó, cần yêu cầu thông tin rõ ràng về người tham gia đấu giá, giúp giảm thiểu sự góp mặt của các nhóm đầu cơ, đảm bảo cuộc đấu giá diễn ra minh bạch, công bằng.

Đồng thời, sớm áp thuế bất động sản hướng tới những đối tượng tích lũy, đầu cơ, mức thuế có thể nâng cao dần với giao dịch bất động sản mà người bán có thời gian nắm giữ ngắn, hoặc bỏ hoang.

Ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc khu vực miền Nam của PropertyGuru Việt Nam cũng đề xuất, nên hạn chế giao dịch sau khi trúng đấu giá ít nhất là 1 năm để giảm thiểu số lượng những nhà đầu tư tham gia cố tình để lướt sóng, sang tay kiếm lợi nhuận. Cùng với đó, có hình thức phạt gấp 2 – 3 lần nếu bỏ cọc, yêu cầu chứng minh tài sản và mục đích, cam kết rõ ràng trước khi tham giá đấu giá. Nếu vi phạm, đất có thể bị thu hồi và người vi phạm phải chịu trách nhiệm pháp lý, thậm chí bị thu hồi.