Lỗ hổng trong đấu giá đất đai: Địa phương chưa tính toán giá cao thì hệ lụy gì

Địa phương chuộng đấu giá

Đấu giá tài sản trong đó có đấu giá quyền sử dụng đất (đấu giá đất) là chủ trương đúng đắn nhằm tạo ra sự bình đẳng, minh bạch, công khai trong việc tiếp cận nguồn lực đất đai. Việc đấu giá cũng ít nhiều khắc phục được những tồn tại như cơ chế xin – cho, đồng thời đảm bảo được nguồn thu cho ngân sách nhà nước.

Tuy vậy, quá trình thực hiện chủ trương này đâu đó vẫn còn nhiều bất cập, gây ảnh hưởng xấu đến tình hình phát triển kinh tế, an ninh chính trị của địa phương. Vụ đấu giá “trên trời” rồi bỏ cọc ở Thủ Thiêm (TP. Hồ Chí Minh) vừa qua là ví dụ điển hình cho nhận định trên. Điều này khiến dư luận quan tâm và buộc cơ quan quản lý nhà nước đã vào cuộc.

Xung quanh vấn đề này, đã có nhiều ý kiến chỉ ra những lỗ hổng pháp lý, những bất cập trong quá trình thực hiện. Để làm rõ hơn vấn đề này, chúng tôi đã trao đổi ý kiến với các chuyên gia kinh tế, nhà quản lý. Hy vọng, những ý kiến này sẽ góp phần hoàn thiện cơ chế, hành lang pháp lý để chủ trương đấu giá tài sản nói chung và đấu giá đất sẽ trở nên công bằng, minh bạch hơn.

TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng của Ngân hàng BIDV đồng tình quan điểm có nhiều bất cập trong vấn đề đấu giá đất. Vấn đề đầu tiên đó chính là cách tiếp cận.

TS. Cấn Văn Lực phân tích, Luật Đất đai cho rằng quyền sử dụng đất là tài sản. Điều này khiến các địa phương chuộng phương án đấu giá quyền sử dụng đất. “Địa phương mong giá càng cao càng tốt, càng nhanh càng tốt, đây là bất cập bởi các địa phương chưa tính toán được nếu giá cao thì hệ lụy là gì?”, TS. Lực phân tích.

Cũng theo chuyên gia kinh tế này, theo quy định tại Luật Đầu tư và Luật Đấu thầu thì có 2 điều kiện đối với nhà đầu tư, chủ đầu tư. Đó là phải có dự án sử dụng đất để xây dựng công trình và quy định về tính khả thi của dự án.

Chính vì thế nên các địa phương lựa chọn đấu giá theo quy định của Luật Đất đai.

Theo phân tích của TS. Cấn Văn Lực, một bất cập nữa chính là phương thức đấu giá. Hiện nay, phương thức đấu giá rất mở và chưa có hình thức bỏ phiếu kín. Mặt khác, luật chưa đề cập đến quy định năng lực nhà đầu tư cũng như phương thức huy động vốn của doanh nghiệp cho dự án.

Ngoài ra, theo TS. Cấn Văn Lực cũng cần xem xét lại quy định tiền cọc 20% giá đất. Bởi hiện nay chỉ cọc 20% giá khởi điểm chứ không phải là giá trúng thầu. Trong khi giá khởi điểm thì thường là rất thấp, nên việc bỏ cọc mới xảy ra.

“Từ đó, tôi đề xuất phải thay đổi tư duy nhà lãnh đạo, phải tính đến những hệ luy và tác dộng đến đời sống địa phương. Cần sửa đổi luật và quy định liên quan như Luật Đất đai (Điều 108,119,120). Cần rà soát lại Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu những vấn đề liên quan đến điều kiện nhà đầu tư. Hết sức quan tâm đến vấn đề công khai minh bạch. Chúng ta phải sửa lại quy trình, quy định về phương thức định giá, cơ sở để đưa ra mức định giá. Cần cập nhật để phù hợp với thực tiễn”, TS. Cấn Văn Lực nhấn mạnh.

Nên bỏ phiếu kín khi đấu giá

Ở một góc nhìn khác, TS. Trần Minh Sơn – Trưởng Văn phòng Chương trình Hỗ trợ pháp lý liên ngành cho doanh nghiệp nhỏ và vừa giai đoạn 2021 – 2025 (Bộ Tư pháp) cho rằng, việc đấu giá đất là hướng đi đúng đắn và thực tế đã có những kết quả tích cực ở nhiều địa phương. Điều này sẽ giúp địa phương có thêm kinh phí ngân sách. Tuy nhiên, việc các doanh nghiệp đấu giá quá cao hoặc đấu giá cao bỏ cọc đã gây ảnh hưởng xấu đến thị trường của địa phương đó.

TS. Sơn phân tích thêm, theo quy định việc trả giá là quyền của doanh nghiệp, nhưng trả giá quá cao để trúng thầu rồi sau đó bỏ cọc đã gây bất ổn cho thị trường.

“Tôi kiến nghị cần khẩn trương thực hiện công điện của Thủ tướng trong việc rà soát bất thường, các doanh nghiệp đấu giá thành công là điều tốt, nhưng với những hoạt động đấu giá bất thường thì cần nghiêm túc rà soát, đề nghị các cơ quan có liên quan kiểm soát chặt chẽ.

Bên cạnh đó, cần có quy định cụ thể về năng lực tài chính của nhà đầu tư tham gia đấu giá, cần kiểm soát, nâng cao chất lượng đấu giá, nâng cao chất lượng trong quá trình tổ chức đấu giá nhằm phòng chống tiêu cực tham nhũng; những tài sản đặc biệt cần rà soát chặt chẽ, tránh hành vi thông đồng giữa các nhà đầu tư”, TS. Trần Minh Sơn phân tích.

Từ những phân tích trên, TS. Sơn đề nghị sửa đổi, bổ sung quy định về giá đất, các nội dung liên quan đến đấu giá và quy hoạch sử dụng đất.

Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA cho rằng, hiện nay phương pháp đấu giá theo hình thức trực tiếp bằng lời tại cuộc đấu giá là không phù hợp. Việc đấu giá bằng lời nói trực tiếp chỉ phù hợp khi đấu giá 1 bức tranh, bình cổ, thanh lý tài sản.

Vì thế, với một khu đất phát triển dự án bất động sản do nhà nước sở hữu thì cần áp dụng tương tự Luật Đấu thầu, cần có đánh giá năng lực của nhà đầu tư, năng lực hoàn thiện sản phẩm sau khi trúng thầu.

Theo Chủ tịch HoREA, nhìn ra thế giới, hiện nay các nước thường áp dụng phương thức đấu giá theo điều 42, 43 luật Đấu giá tài sản giống chúng ta. Và họ tiến hành bỏ phiếu để chọn nhà đầu tư đủ tiêu chuẩn.

Tại Điều 42, Luật Đấu giá tài sản đã ghi rõ trường hợp bỏ phiếu gián tiếp, gửi qua bưu điện bỏ phiếu, ai trả giá cao nhất là thắng không như đấu giá trực tiếp bằng miệng.

Vì vậy, cần xem xét áp dụng đấu giá tài sản bất động sản bằng hình thức bỏ phiếu.

“Chúng tôi đã có đề xuất điều kiện năng lực tài chính, thực hiện dự án của nhà đầu tư khi tham gia đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất để thực hiện dự án với tài sản công. Phải quy định điều kiện người tham gia đấu giá để không có tình trạng bỏ giá cao rồi không có khả năng thực hiện”, ông Lê Hoàng Châu nói.