Doanh nghiệp bỏ cọc đấu giá Thủ Thiêm có làm giá đất TP. Thủ Đức giảm nhiệt?

Sau khi phiên đấu giá Thủ Thiêm kết thúc với mức giá lịch sử 37.346 tỷ đồng, gấp 7 lần so với giá khởi điểm đã khiến mặt bằng đất ở khu TP. Thủ Đức tăng từ 10-15%. Tuy nhiên với việc các doanh nghiệp sớm rời bỏ cuộc chơi, hủy cọc đấu giá thì vấn đề giá đất TP. Thủ Đức có hạ hay không trở thành vấn đề được rất nhiều người quan tâm. 

Giá đất khu Đông thành phố Hồ Chí Minh có dấu hiệu tăng giá ảo

Sau cuộc đấu giá đất ở khu đô thị mới Thủ Thiêm, giá nhà đất tại thành phố Thủ Đức đã dậy sóng. Giá các căn hộ căn hộ chung cư giáp sông khu Đông thành phố Hồ Chí Minh ghi nhận mức giá lên tới 210 triệu đồng/m2. Giá đất các vị trí giáp sông xung quanh bán đảo Thủ Thiêm dao động trong khoảng 350-400 triệu đồng/m2. 

Tuyến đường Tam Đa, phường Trường Thạnh, TP. Thủ Đức được bán với giá khoảng trên 100 triệu đồng/m2. Đất ở các khu vực hẻm nhỏ hiện tại giao động ở mức 40-55 triệu đồng/m2. Mức giá nói trên cao gấp 10 lần so với thời điểm 3 năm trước. 

Giá đất dọc tuyến đường Trương Văn Bàng nằm cạnh khu bán đảo Thủ Thiêm trước đây có giá 300 triệu đồng/m2 thì nay đã vọt lên 500-550 triệu đồng/m2, nghĩa là tăng 40% chỉ trong vòng 3 tháng. Ở khu Đông Thủ Thiêm, Đảo Kim Cương, Nam Rạch Chiếc giá trước kia được giao dịch ở mức 160-170 triệu/m2 nay được đẩy lên giá 200 triệu/m2. 

Anh Nguyễn Đình Trọng, sinh sống tại đường Dương Đình Hội, phường Phước Long, TP. Hồ Chí Minh (quận 9 cũ) rao bán lô đất 500m2 với mức giá 65 triệu đồng/m2. Đó là mức giá bán nhà trong hẻm còn ở mặt đường giá đã lên tới trên 100 triệu đồng/m2. Anh Trọng nhận định mức giá có giảm thì cũng khó lòng giảm mạnh mà chỉ xoay quanh mức giá đó. 

Qua tìm hiểu, giá đất ở thành phố Thủ Đức được đẩy lên mức cao hơn so với giá trị thực tế. Tuy nhiên số lượng giao dịch thực tế bất động sản ở khu vực thành phố Thủ Đức không nhiều dù môi giới đã tung ra hàng loạt các chiêu trò câu khách như : giá giảm so với thực tế, chủ sở hữu cần tiền gấp nên bán nhanh…

Theo nhận định của một số chuyên gia kinh tế, khi TP. Thủ Đức được thành lập giá đất ở khu vực này tăng cao nhanh chóng. Vụ đấu giá đất Thủ Thiêm cũng góp phần đưa giá đất ở nhiều khu vực ở TP. Thủ Đức tăng từ 10-15%, qua đó tạo nên những “cơn sốt” đất ảo. Dù rằng thời điểm hiện tại đã có 2 doanh nghiệp xin hủy cọc, dừng dự án nhưng thực tế giá đất trong khu vực rất khó để hạ nhiệt, trở về mức giá cũ. 

Một khi đất đã tăng giá thì người dân sẽ khó lòng giảm giá đất. Chỉ có các doanh nghiệp sở hữu nhiều lô đất thế chấp nợ ngân hàng, gặp khó khăn trong dòng tiền mới phải buộc bán tháo đất với giá bằng giá cũ để trả nợ, tránh nợ xấu. Ngoài ra những chủ nhà quá kẹt tiền mới chấp nhận giảm giá đất đôi chút để đẩy nhanh hàng nhưng số đó sẽ không ảnh hưởng tới phần đông còn lại. Vì vậy giá đất ở thành phố Thủ Đức sẽ vẫn cao và tạo ra khả năng khó thanh khoản trên thị trường bất động sản. 

Hệ lụy của những phiên đấu giá rồi bỏ cọc của doanh nghiệp 

Sự kiện đấu giá đất Thủ Thiêm vào thời điểm cuối năm 2021 đã ảnh hưởng rất lớn đến thị trường bất động sản tại thành phố Thủ Đức và những khu vực quanh dự án. Giá đất tăng cao ở Thủ Thiêm sẽ tạo áp lực lớn cho thị trường đầu tư khi chi phí đất lên quá cao, điều này khiến các doanh nghiệp khó có thể triển khai dự án vì khi đưa ra sản phẩm có mức giá quá cao, tinh thanh khoản sản phẩm trên thị trường rất thấp. Tốc độ tăng giá nhanh, biên độ tăng giá lớn nhưng các giá trị tài sản ở khu vực này lại chưa tương xứng với mức giá rao bán. 

Theo đánh giá của các chuyên gia kinh tế, nếu giá đất không quay về mức giá thực tế sẽ ảnh hưởng mạnh mẽ đến tâm lý của giới đầu tư khi tham gia thị trường bất động sản. Thị trường đất đai ở khu vực Đông thành phố Hồ Chí Minh sẽ xảy ra tình trạng giao dịch thiếu minh bạch. Giá đất tại khu vực thành phố Thủ Đức chỉ có thể bình ổn trở lại nếu sự việc đấu giá đất ở Thủ Thiêm kết thúc. Tuy vậy giá đất ở tất cả các phân khúc vẫn sẽ ở mức cao.

Mặc dù doanh nghiệp bỏ cọc đấu giá đất nhưng thị trường bất động sản tại TP. Thủ Đức nói chung vẫn sẽ căn cứ vào mức giá đấu giá để phát triển sản phẩm mới. Thị trường Thủ Đức vẫn còn dư địa để tăng giá, và trong thời điểm đầu năm 2022 giá đất ở khu vực này sẽ còn tăng nhẹ 5-10%.

Giá đất tăng cao ở Thủ Thiêm cũng có thể tác động trực tiếp đến giá đất tại trung tâm quận 1. Các dự án siêu sang ở quận 1 có giá 500 triệu đồng/m2 giờ đây sẽ tạo tâm lý “bình thường” cho khách hàng. Giá bất động sản cao cũng khiến cho một số chủ đầu tư dừng bán hàng, găm sản phẩm chờ cơ hội tăng giá qua đó chốt lời cao hơn. Giá đất quá cao không sát với giá trị thực không phù hợp quy luật cung - cầu thị trường sẽ trở thành “con dao hai lưỡi”, khiến cho người tiêu dùng khó tiếp cận các sản phẩm nhà phù hợp, cũng khiến chủ đầu tư khó lòng bán sản phẩm vì giá quá cao. Điều này có thể khiến lượng hàng tồn kho có giá trị lớn tăng mạnh. 

Giá đất quá cao sẽ khiến cho chủ đầu tư có tài sản tại khu đô thị mới Thủ Thiêm và các khu vực lân cận, kể cả tại khu trung tâm quận 1 đang thế chấp ở ngân hàng sẽ được định giá lại, từ đó đẩy giá trị tài sản cao hơn để có thể vay thêm tiền ngân hàng, mua thêm các bất động sản có giá trị khác. Điều này có thể tạo ra bong bóng bất động sản vì thế các ngân hàng nên thận trọng và xem xét kỹ trước khi định giá tài sản.

Theo các chuyên gia bất động sản, việc ổn định giá đất tại Thủ Thiêm là vô cùng cần thiết. Tuy nhiên qua sự việc đấu giá đất, có thể thấy khu vực thành phố Thủ Đức giờ đây đã trở thành địa điểm đầu tư vô cùng hấp dẫn, được nhiều doanh nghiệp để mắt.