Ký quỹ đầu tư là gì và những điều cần biết

Ký quỹ đầu tư là gì?

Hoạt động ký quỹ đầu tư là biện pháp đảm bảo thực hiện dự án đầu tư của nhà đầu tư khi được Nhà nước giao đất, thuê đất hoặc cho phép sử dụng đất để có thể thực hiện những dự án đầu tư theo đúng quy định của Nhà nước. Hình thức ký quỹ đầu tư sẽ được thỏa thuận bằng văn bản giữa Sở Kế hoạch và Đầu tư và nhà đầu tư theo đúng thỏa thuận và quy định, cam kết bằng những văn bản theo pháp luật.

Một số trường hợp không cần thực hiện ký quỹ đầu tư:

- Trường hợp nhà đầu tư trúng thầu đấu giá quyền sử dụng đất để xây dựng những dự án đầu tư. 

- Nhà đầu tư trúng thầu sẽ thực hiện các dự án đầu tư có sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đấu thầu. 

- Nhà đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên cơ sở chuyển nhượng dự án đã thực hiện ký quỹ trước đó hoặc hoàn thành việc góp vốn, huy động vốn theo đúng tiến độ bàn giao quy định trong giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, văn bản quyết định chủ trương đầu tư.

- Nhà đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất nhằm thực hiện việc xây dựng các dự án đầu tư trên cơ sở nhận chuyển nhượng sử dụng đất và tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất của người khác. 

Mức ký quỹ đầu tư cụ thể có thể được tính dựa trên mức vốn đầu tư của dự án được ghi trong văn bản quyết định cụ thể về chủ trương đầu tư hoặc giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo nguyên tắc lũy tiến từng phần đã được quy định cụ thể như sau: 

- Phần vốn đến 300 tỷ đồng là 3%.

- Phần vốn trên 300 tỷ đồng đến 1000 tỷ đồng là 2%.

- Phần vốn trên 1000 tỷ đồng là 1%.

Các trường hợp phải ký quỹ trong hoạt động đầu tư

Những trường hợp cần phải ký quỹ trong hoạt động đầu tư đã được quy định tại khoản 1 Điều 43 Luật Đầu tư và khoản 1 Điều 25 Nghị định 31/2021 như sau:

Để thực hiện dự án đầu tư có đề nghị Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất một cách đảm bảo an toàn thì nhà đầu tư phải ký quỹ hoặc phải có bảo lãnh của tổ chức tín dụng hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài được thành lập theo pháp luật Việt Nam.

Lưu ý: Căn cứ khoản 4 Điều 77 Luật Đầu tư: Trong trường hợp nhà đầu tư có sự điều chỉnh về mục tiêu, tiến độ thực hiện dự án đầu tư, chuyển mục đích sử dụng đất sau khi Luật này có hiệu lực thì việc thực hiện ký quỹ đầu tư phải có sự bảo lãnh của ngân hàng về nghĩa vụ ký quỹ theo quy định.

Hình thức ký quỹ đầu tư

Cần phải căn cứ vào khoản 1 Điều 26 Nghị định 31/2021 để xác định các hình thức kí quỹ đầu tư như sau:

Nghĩa vụ bảo đảm thực hiện dự án của nhà đầu tư sẽ được thực hiện dựa trên văn bản thỏa thuận giữa cơ quan đăng ký đầu tư và nhà đầu tư. Thỏa thuận để đảm bảo dự án đầu tư sẽ bao gồm các nội dung:

• Tên dự án, mục tiêu, địa điểm, quy mô, vốn đầu tư, tiến độ thực hiện, thời hạn hoạt động của dự án đầu tư theo quy định tại Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư hoặc Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư;
• Biện pháp bảo đảm thực hiện dự án đầu tư;
• Số tiền bảo đảm thực hiện dự án đầu tư;
• Thời điểm, thời hạn bảo đảm thực hiện dự án đầu tư;
• Điều kiện hoàn trả, điều chỉnh, chấm dứt bảo đảm thực hiện dự án đầu tư;
• Biện pháp xử lý trong trường hợp số tiền bảo đảm thực hiện dự án chưa được hoàn trả được nộp vào ngân sách nhà nước;
• Các quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm khác của các bên;
• Những nội dung khác theo thỏa thuận giữa các bên nhưng không được trái với quy định của pháp luật.

Thời điểm ký quỹ

Thời điểm để ký quỹ đầu tư phải căn cứ khoản 5 Điều 26 Nghị định 31/2021/ NĐ-CP:

- Trong trường hợp nhà đầu tư không tạm ứng tiền bồi thường, hỗ trợ hoặc tái định cư: Sau khi được cấp Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư hoặc Quyết định chấp thuận nhà đầu tư hoặc Quyết định phê duyệt kết quả trúng đấu giá và trước khi tổ chức thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

- Trong trường hợp nhà đầu tư đã tạm ứng tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư hoặc trường hợp nhà đầu tư được lựa chọn để thực hiện dự án thông qua đấu giá quyền sử dụng đất và được Nhà nước cho thuê đất, trả tiền thuê đất hằng năm: Trước thời điểm ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. 

- Căn cứ Khoản 7 Điều 26 Nghị định 31/2021/ NĐ-CP: Trường hợp nhà đầu tư ứng tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền để thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được duyệt thì thực hiện như sau:

• Trường hợp số tiền đã ứng bằng hoặc lớn hơn mức bảo đảm thực hiện dự án theo quy định, nhà đầu tư không phải nộp ngay tiền ký quỹ hoặc chứng thư bảo lãnh của tổ chức tín dụng tại thời điểm trên;
• Trường hợp số tiền đã ứng thấp hơn mức bảo đảm thực hiện dự án theo quy định, nhà đầu tư phải nộp số tiền ký quỹ hoặc nộp chứng thư bảo lãnh của tổ chức tín dụng bằng phần chênh lệch giữa số tiền đã ứng với mức bảo đảm thực hiện dự án tại thời điểm trên;

Lưu ý: Căn cứ khoản 6 Điều 26 Nghị định 31/2021/ ND-CP: Đối với dự án đầu tư gồm nhiều giai đoạn, việc nộp và hoàn trả số tiền ký quỹ được áp dụng theo từng giai đoạn thực hiện dự án theo quy định tại Thỏa thuận bảo đảm thực hiện dự án. Nhà đầu tư có thể chuyển số tiền ký quỹ còn lại của giai đoạn trước để bảo đảm thực hiện dự án cho giai đoạn tiếp theo mà không nhất thiết phải hoàn trả số tiền ký quỹ còn lại của giai đoạn trước và nộp bổ sung số tiền chênh lệch giữa số tiền ký quỹ cho giai đoạn tiếp theo với số tiền ký quỹ của giai đoạn trước (nếu có).

Ngân hàng thực hiện ký quỹ

Căn cứ khoản 8 Điều 26 Nghị định 31/2021/ NĐ – C quy định:23

• Tiền ký quỹ được nộp vào tài khoản của cơ quan đăng ký đầu tư mở tại ngân hàng thương mại được thành lập theo quy định của pháp luật Việt Nam, do nhà đầu tư lựa chọn; nhà đầu tư chịu chi phí liên quan đến việc mở, duy trì tài khoản bảo đảm thực hiện dự án và thực hiện các giao dịch liên quan đến tài khoản.
• Trường hợp thực hiện nhiều dự án phải ký Thỏa thuận bảo đảm thực hiện dự án với cùng một cơ quan đăng ký đầu tư, nhà đầu tư có thể thỏa thuận với cơ quan đăng ký đầu tư về việc sử dụng cùng một tài khoản để tiếp nhận tiền bảo đảm nghĩa vụ thực hiện dự án đối với các dự án được thực hiện tại địa bàn do cơ quan đó quản lý.

Những lưu ý khi ký quỹ đầu tư

Khi thực hiện ký quỹ đầu tư, nhà đầu tư cần phải chú ý đến những vấn đề quan trọng như sau:

- Vốn đầu tư của mỗi dự án sẽ là căn cứ để tính mức ký quỹ mà không bao gồm khoản tiền sử dụng đất hay tiền thuê đất để nộp cho Nhà nước cũng như các chi phí xây dựng công trình công cộng thuộc các dự án đầu tư khác nhau. 

- Những dự án được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất theo từng giai đoạn thì mức ký quỹ đầu tư sẽ được tính theo vốn đầu tư của dự án trong từng giai đoạn nhất định. 

- Những nhà đầu tư đã tạm ứng tiền giải phóng mặt bằng hay tái định cư sẽ được hoãn thực hiện nghĩa vụ ký quỹ với số tiền tương ứng số tiền đã giải phóng mặt bằng, tái định cư đã tạm ứng.

- Nhà đầu tư sẽ được lựa chọn mở tài khoản ký quỹ được mở tại ngân hàng thương mại Việt Nam. Nhà đầu tư sẽ phải tự chịu các chi phí liên quan hoặc phát sinh đến việc mở, duy trì và thực hiện các giao dịch liên quan tới tài khoản ký quỹ của họ. 

Trường hợp hoàn trả tiền ký quỹ đầu tư cho nhà đầu tư:

- Khi nhà đầu tư hoàn thành thủ tục và được cấp giấy phép, chấp nhận để được thực hiện các hoạt động đầu tư đúng hạn thì tiền ký quỹ sẽ được hoàn trả 50%.

- Khi nhà đầu tư hoàn thành nhiệm vụ nghiệm thu công trình và lắp đặt máy móc đảm bảo dự án diễn ra đúng tiến độ thì sẽ hoàn trả tiền ký quỹ còn lại và tiền lãi phát sinh.

- Khi vốn đầu tư của dự án giảm đi thì nhà đầu tư được hoàn trả tiền ký quỹ tương ứng với số vốn đầu tư đã giảm theo các quy định hiện hành trong giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc các quyết định được ra trong văn bản để điều chỉnh chủ trương đầu tư. 

- Trong trường hợp dự án không thể thực hiện được vì bất cứ một lý do nào hoặc lỗi do phía cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã bỏ sót những chỗ sai thì nhà đầu tư cũng sẽ được hoàn tiền ký quỹ. 

Ký quỹ đầu tư là một trong những hoạt động có vai trò rất quan trọng đối với nhà đầu tư và cơ quan Nhà nước khi thực hiện các dự án. Đây là cơ sở pháp lý để tiến hành các hoạt động tuân thủ theo đúng quy định của pháp luật đã đặt ra.