Khung pháp lý cho phát triển bất động sản kết hợp du lịch nông nghiệp còn nhiều khoảng trống

Gỡ “khoảng trống” pháp lý

Chia sẻ về thực trạng khung pháp luật cho phát triển bất động sản kết hợp du lịch nông nghiệp, ông Tuyến cho biết, Luật Đất đai năm 2013 dường như chưa có đầy đủ các quy định về quản lý và sử dụng đất vào mục đích du lịch nông nghiệp. Các quy định của Đạo luật này mới chỉ “dừng lại” ở việc sử dụng đất vào mục đích nông nghiệp, bao gồm sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối mà chưa có sự tích hợp, kết nối gắn kết giữa mục đích sử dụng đất nông nghiệp với phát triển du lịch. Bên cạnh đó, còn thiếu cơ chế, chiến lược tổng thể, bài bản mang tầm chiến lược, lâu dài, bền vững về quản lý và sử dụng đất du lịch nông nghiệp.

Lý giải về điều này, ông Tuyến cho biết do chế định pháp luật về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của Luật Đất đai năm 2013 chưa quy định cụ thể về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nông nghiệp du lịch. Chế định này mới quy định về nguyên tắc, căn cứ, nội dung của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; thẩm quyền lập, xét duyệt, điều chỉnh; lấy ý kiến nhân dân về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; công bố quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng nói chung … mà chưa có các quy định khu biệt về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất du lịch, nông nghiệp.

Bên cạnh đó, đất du lịch, nông nghiệp chưa được định danh chính thức trong Luật Đất đai năm 2013.

Ông Tuyến cũng cho rằng, việc không định danh, giải mã khái niệm đất du lịch nông nghiệp nên pháp luật đất đai hiện hành cũng chưa quy định cụ thể về việc đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất du lịch nông nghiệp.

Mặt khác, câu hỏi được đặt ra là vậy đất du lịch nông nghiệp thuộc nhóm đất nông nghiệp hay nhóm đất phi nông nghiệp (là loại đất thương mại, dịch vụ). Pháp luật đất đai hiện hành chưa có lời giải cho câu hỏi này. Vì vậy, người sử dụng đất du lịch nông nghiệp được hưởng quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất nông nghiệp hay họ có quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất thương mại, dịch vụ. Nhà đầu tư vào lĩnh vực du lịch nông nghiệp được hưởng những ưu đãi gì trong tiếp cận đất đai, miễn giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các nghĩa vụ tài chính về đất đai khác. Khi họ không còn nhu cầu sử dụng đất nông nghiệp để phát triển du lịch nông nghiệp thì có được chuyển sang mục đích sản xuất nông nghiệp thuần túy hay mục đích phi nông nghiệp không? Quyền và trách nhiệm của Chính phủ, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn, Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch, Bộ Tài chính, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, các bộ, ngành hữu quan khác và Ủy ban nhân dân các cấp trong quản lý đất du lịch nông nghiệp và cơ chế phối, kết hợp giữa các bộ, ngành hữu quan, chính quyền các địa phương trong quản lý loại đất này như thế nào … thì pháp luật hiện hành chưa có quy định cụ thể và đầy đủ.

“Đây là “rào cản” pháp lý đối với các nhà đầu tư trong và ngoài nước muốn thực hiện dự án phát triển du lịch nông nghiệp. Hơn nữa, việc thiếu khung pháp lý về đất du lịch nông nghiệp khiến các nhà đầu tư băn khoăn, không yên tâm đầu tư vào lĩnh vực phát triển du lịch nông nghiệp”, ông Tuyến nói.

Ngoài ra, ông Tuyến cũng nhấn mạnh sự thiếu sự kết nối, tích hợp giữa Luật Đất đai năm 2013 với Luật Du lịch năm 2017, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và các đạo luật khác có liên quan quy định thống nhất, đồng bộ, đầy đủ về việc quản lý, sử dụng đất du lịch nông nghiệp cũng như thúc đẩy sự phát triển thông suốt, lành mạnh, công khai minh bạch của phân khúc thị trường bất động sản du lịch nông nghiệp ở nước ta hiện nay v.v.

Cũng chia sẻ về thực trạng Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 về bất động sản du lịch nông nghiệp, ông Tuyến cho biết Luật Kinh doanh bất động sản du lịch năm 2014 điều chỉnh hai nhóm hoạt động chủ yếu, bao gồm: Hoạt động kinh doanh bất động sản và hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản. Theo Đạo luật này, phạm vi kinh doanh bất động sản gồm: Kinh doanh quyền sử dụng đất; kinh doanh bất động sản có sẵn; kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai thông qua các giao dịch mua bán, chuyển nhượng; cho thuê; cho thuê mua. Còn về phương thức kinh doanh. Đạo luật này quy định tổ chức, cá nhân (gọi chung là nhà đầu tư kinh doanh bất động sản) đầu tư tạo lập bất động sản hàng hóa, sau đó bán, cho thuê, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi hoặc mua lại, thuê lại bất động sản có sẵn của tổ chức, cá nhân sau đó bán lại, cho thuê lại nhằm mục đích sinh lợi. Trong quá trình kinh doanh bất động sản, chủ đầu tư, kinh doanh bất động sản có thể chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư kinh doanh bất động sản cho chủ đầu tư khác theo quy định của pháp luật.

Về phân khúc của thị trường bất động sản, ông Tuyến thông tin Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 chủ yếu điều chỉnh hoạt động của phân khúc kinh doanh quyền sử dụng đất; phân khúc kinh doanh nhà ở thương mại (bao gồm nhà ở có sẵn (nhà ở thương mại, nhà ở xã hội); nhà ở hình thành trong tương lai), công trình xây dựng.

Như vậy, tham chiếu với thực tiễn hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản hiện nay thì Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 chưa điều chỉnh một số phân khúc thị trường bất động sản gồm: Phân khúc kinh doanh bất động sản du lịch, phân khúc kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng, phân khúc kinh doanh bất động sản công nghiệp, phân khúc kinh doanh bất động sản du lịch nông nghiệp, phân khúc kinh doanh bất động sản du lịch tâm linh, phân khúc kinh doanh bất động sản nghĩa trang, nghĩa địa … Hay nói cách khác, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 vẫn còn bộc lộ “khoảng trống” trong điều chỉnh các loại hình kinh doanh bất động sản này.

Về thực trạng Luật Du lịch năm 2017 về kinh doanh bất động sản du lịch nông nghiệp, ông Tuyến cho rằng việc đầu tư kinh doanh bất động sản du lịch nông nghiệp có liên quan trực tiếp và chịu tác động mạnh mẽ của hoạt động du lịch. Bởi lẽ, mục đích của đầu tư kinh doanh bất động sản du lịch nông nghiệp hướng đến đối tượng khách hàng chủ yếu là du khách trong và ngoài nước. Hay nói cách khác, đối tượng phục vụ và thụ hưởng các tiện ích, sản phẩm do bất động sản du lịch nông nghiệp tạo ra chính là du khách. Hoạt động du lịch là đối tượng chịu sự điều chỉnh của Luật Du lịch năm 2017.

Chia sẻ về Luật Du lịch năm 2017 tham chiếu với việc phát triển bất động sản du lịch nông nghiệp, ông Tuyến nhận định, loại hình du lịch nông nghiệp được quy định trong Luật Du lịch năm 2017 còn khá mờ nhạt. Đạo luật này chưa có điều luật quy định trực tiếp, cụ thể về loại hình du lịch nông nghiệp. Hoạt động du lịch nông nghiệp được lồng ghép, ẩn chứa trong các quy định chung về du lịch của Luật Du lịch năm 2017.

Bên cạnh đó, Luật Du lịch năm 2017 và các văn bản hướng dẫn thi hành chưa quy định về chiến lược tổng thể, dài hạn về phát triển du lịch nông nghiệp. Thiếu quy định về quy hoạch tổng thể phát triển du lịch nông nghiệp của cả nước trong giai đoạn 2020 - 2030, tầm nhìn đến năm 2050 làm cơ sở để Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch, các bộ, ngành hữu quan và Ủy ban nhân dân các cấp xây dựng kế hoạch phát triển du lịch nông nghiệp phù hợp với điều kiện, hoàn cảnh, mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của các cấp, các ngành. Đây là một trong những nguyên nhân của tình trạng phát triển loại hình du lịch nông nghiệp tự phát, nhỏ lẻ, thiếu sự đầu tư chiến lược, bài bản, bền vững và thiếu tính liên kết, đồng bộ giữa các địa phương trong phát triển du lịch nông nghiệp theo quy hoạch chung, thống nhất. Mặt khác, việc tích hợp, lồng ghép giữa quy hoạch du lịch nông nghiệp với hệ thống quy hoạch vùng, quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, với các loại quy hoạch khác chưa được quy định, định danh cụ thể.

Ngoài ra, theo ông Tuyến,  loại hình du lịch nông nghiệp chưa được đề cập cụ thể, nổi bật trong các quy định về tài nguyên du lịch, về hoạt động du lịch; quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân hoạt động phát triển du lịch nông nghiệp; cơ chế, chính sách hỗ trợ, ưu đãi đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phát triển du lịch nông nghiệp; chính sách khuyến khích phát triển du lịch nông nghiệp; hợp tác quốc tế trong phát triển du lịch nông nghiệp … chưa được Luật Du lịch quy định cụ thể. Đây cũng là một rào cản pháp lý cho loại hình du lịch này phát triển.

Cùng với đó, những đặc trưng, yêu cầu của quản lý nhà nước; cơ chế phối kết hợp giữa các bộ, ngành, địa phương đối với loại hình du lịch nông nghiệp chưa được thể hiện rõ nết trong nội dung các quy định của Luật Du lịch năm 2017 và các văn bản hướng dẫn thi hành v.v.

Cần hoàn thiện khung pháp luật

Khuyến nghị hoàn thiện khung pháp luật cho phát triển bất động sản kết hợp du lịch nông nghiệp ở nước ta, ông Tuyến cho rằng, Nhà nước cần nhanh chóng rà soát, sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện khung pháp lý về thị trường bất động sản nói chung và phân khúc thị trường bất động sản du lịch nông nghiệp nói riêng đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ. Khi hoàn thiện, sửa đổi Luật Đất đai, Luật Kinh doanh Bất động sản… cần bổ sung một số điều tạo cơ sở pháp lý nền tảng cho bất động sản du lịch nông nghiệp vận hành, phát triển thông suốt, đồng bộ, lành mạnh, sau đó cụ thể hóa hơn bằng các nghị định, thông tư hướng dẫn thi hành.

Bên cạnh đó, theo ông Tuyến, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 cần bổ sung quy định về phân khúc thị trường kinh doanh bất động sản du lịch nông nghiệp. Trong đó nhấn mạnh trách nhiệm, cơ chế và sự phối, kết hợp trong công tác quản lý nhà nước đối với loại hình kinh doanh bất động sản du lịch nông nghiệp cần được quy định đầy đủ, rõ ràng, cụ thể. Ngoài ra, cũng theo ông Tuyến, Luật Kinh doanh bất động sản cần bổ sung quy định về loại hình kinh doanh bất động sản du lịch nông nghiệp, trong đó làm rõ nội hàm, bản chất và các mô hình, sản phẩm của loại hình bất động sản này.

Ông Tuyến cũng cho rằng, Luật Kinh doanh Bất động sản cần tạo ra “sân chơi”, “luật chơi” bình đẳng, công khai, minh bạch cho mọi thành phần kinh tế; đảm bảo quyền tự do kinh doanh trong phân khúc thị trường bất động sản du lịch nông nghiệp; khuyến khích đầu tư, phát triển các sản phẩm du lịch nông nghiệp mới để kích thích nguồn lực, thu hút đầu tư, khơi thông, tháo gỡ các điểm nghẽn, rào cản pháp lý.

“Nhà nước cần quy định chặt chẽ về điều kiện, năng lực của tổ chức, cá nhân (nhà đầu tư) tham gia vào loại hình bất động sản này, mục đích sử dụng, điều kiện tiếp cận, quản lý vận hành, thanh - kiểm tra… tránh tình trạng “biến tướng”, lợi dụng mục đích kinh doanh du lịch nông nghiệp để mua, thu gom đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp; sau đó tìm mọi cách “chạy chọt”, chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp, “phân lô bán nền” nhằm trục lợi, kiếm lời. Đây là vấn đề mà pháp luật cần phải đặc biệt quan tâm ngăn chặn, bịt các kẽ hở không cho các hoạt động lợi dụng, biến tướng loại hình kinh doanh đầu tư này có điều kiện tồn tại”, ông Tuyến khuyến nghị.

Một điểm nữa cũng được ông Tuyến nhấn mạnh đó là việc sửa đổi, bổ sung một số quy định của Luật Du lịch năm 2017 liên quan đến loại hình du lịch nông nghiệp.

Theo đó, cần sửa đổi, bổ sung quy định để tích hợp giữa quy hoạch du lịch với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nông nghiệp; với quy hoạch phát triển nông nghiệp nhằm gắn kết phát triển loại hình bất động sản du lịch nông nghiệp.… Cần sớm đưa quy hoạch du lịch nông nghiệp, nông thôn vào trong tổng thể quy hoạch hệ thống du lịch quốc gia, dựa trên giá trị cảnh quan nông thôn, tài nguyên nông nghiệp, các giá trị văn hóa phi vật thể, phong tục tập quán, nghề thủ công, văn hóa các dân tộc… “Khi có hành lang pháp lý, đặc biệt là về cơ chế đất đai, định danh các loại hình bất động sản mới như Farmstay và một quy hoạch tốt thì mới có thể thu hút đầu tư để khơi dậy tiềm năng của du lịch nông nghiệp”, ông Tuyến cho biết.

Mặt khác, cần phải giải mã, định danh cụ thể, rõ ràng khái niệm du lịch, nông nghiệp. “Hiện nay khái niệm du lịch nông nghiệp vẫn chưa được làm rõ và thống nhất. Nhiều người vẫn nghĩ rằng, đây chỉ là một phần nhỏ của ngành du lịch, thậm chí còn chưa phải là “một gạch đầu dòng. Du lịch nông nghiệp bao gồm trồng trọt, chăn nuôi, thủy hải sản và lâm nghiệp, tức là gần như bao trùm lên toàn bộ địa hình lãnh thổ Việt Nam”, ông Tuyến nêu thực trạng.

Ông Tuyến cũng đề xuất cần bổ sung quy định tại Điều 18 của Luật Du lịch năm 2017 về tài nguyên du lịch loại hình du lịch nông nghiệp “Du lịch nông nghiệp, nông thôn đang trở thành một ngành kinh tế tích hợp, đưa sản vật nông nghiệp, đặc trưng nông thôn, trở thành tài nguyên phục vụ du lịch”. Và bổ sung quy định tại Điều 19 của Luật Du lịch năm 2017 về hoạt động du lịch nông nghiệp trong loại hình du lịch cộng đồng. Cùng với đó cần nghiên cứu, soạn thảo, ban hành các văn bản hướng dẫn Luật Du lịch năm 2017 về du lịch nông nghiệp bao gồm quy định về đào tạo nguồn nhân lực; điều kiện, năng lực của tổ chức, cá nhân đầu tư kinh doanh trong lĩnh vực du lịch, nông nghiệp; cung cấp các gói sản phẩm dịch vụ trong lĩnh vực du lịch nông nghiệp; mối quan hệ, sự gắn kết giữa du lịch nông nghiệp với các loại hình văn hóa dân gian truyền thống, văn hóa bản địa của các dân tộc, của các vùng, miền với với loại hình du lịch khác như du lịch sinh thái, du lịch cộng đồng …

Cuối cùng, ông Tuyến khuyến nghị, cần rà soát, sửa đổi bổ sung các quy định về vay vốn đầu tư phát triển bất động sản du lịch kết hợp với nông nghiệp. Trong đó, quy định rõ các chính sách ưu đãi về miễn giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế sử dụng đất, lãi suất vay vốn tại các ngân hàng thương mại, tổ chức tín dụng … đối với tổ chức, cá nhân đầu tư phát triển lại hình bất động sản du lịch nông nghiệp.