Bất động sản nghỉ dưỡng vẫn chưa thể phục hồi
Biệt thự, nhà phố nghỉ dưỡng “ngủ đông”
Trong tháng 4 vừa qua, thị trường biệt thự nghỉ dưỡng tiếp tục duy trì trạng thái “ngủ đông” kéo dài khi nguồn cung, sức cầu liên tục sụt giảm. Cụ thể, trong tháng 4 vừa qua, cả nước chỉ có 2 dự án biệt thự nghỉ dưỡng mở bán, tương ứng với 12 căn biệt thự, giảm 69% so với tháng trước và giảm 98% so với cùng kỳ năm ngoái.
Khu vực miền Bắc và miền Nam tiếp tục dẫn đầu nguồn cung toàn thị trường. Riêng miền Trung không ghi nhận thêm dự án mới, đây là tháng thứ 4 liên tiếp khu vực này rơi vào tình cảnh này. Hiện tại, hàng loạt dự án vẫn tiếp tục đóng giỏ hàng và dời thời gian triển khai bán hàng giữa bối cảnh khó khăn chung.
Thanh khoản thị trường ở mức rất thấp, lượng giao dịch ghi nhận ở mức thấp nhất trong 10 năm qua. Các dự án sơ cấp lẫn dự án mới đều có tình hình bán chậm. Cụ thể, trong tháng 4 vừa qua chỉ có 3 căn biệt thự nghỉ dưỡng được bán trong tháng 4, giảm 98% so với cùng kỳ năm ngoái. Tỷ lệ hấp thụ chỉ dừng lại ở mức 25%.
Mức giá sơ cấp không nhiều biến động nhiều so với tháng trước. Những chính sách như hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc,… vẫn tiếp tục được nhiều chủ đầu tư áp dụng để hỗ trợ khách hàng.
Giới chuyên gia của DKRA Việt Nam dự báo, trong tháng tiếp theo, nguồn cung và sức cầu thị trường tăng nhẹ, tuy nhiên sẽ không có nhiều biến động rõ nét và tập trung chủ yếu tại Phú Quốc.
Chung cảnh ngộ, thị trường nhà phố, shophouse nghỉ dưỡng cũng đang trên đà lao dốc mạnh. Cụ thể, trong tháng 4, cả nước chỉ có 2 dự án mới mở bán, tương ứng với 20 căn, tăng 33% so với tháng trước nhưng lại giảm 98% so với cùng kỳ năm ngoái. Đây là mức sụt giảm mạnh nhất từ trước đến nay.
Giá bán sơ cấp không có nhiều thay đổi so với tháng trước. Trước tình trạng thanh khoản khó khăn, các chủ đầu tư đã mạnh tay tung ra những chính sách chiết khấu lên đến 30-40% nhằm kích cầu cho thị trường.
Tuy nhiên, sức cầu nhìn chung vẫn còn khiêm tốn, chỉ tương đương với 1% so với cùng kỳ năm 2022. Đa số các dự án hiện nay vẫn rất chật vật trong việc bán hàng khi trong tháng 4 chỉ có 8 căn nhà phố nghỉ dưỡng được mua, tỷ lệ hấp thụ rơi vào khoảng 40%.
Giới chuyên gia của đơn vị nghiên cứu này dự báo, sang tháng tới, nguồn cung và sức cầu sẽ tăng nhẹ đối với các dự án có pháp lý đầy đủ và được phát triển bởi những chủ đầu tư sở hữu tiềm lực tài chính mạnh.
Điểm sáng “le lói” trên thị trường
Điểm sáng của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng trong tháng 4 chính là phân khúc condotel (căn hộ nghỉ dưỡng). Phân khúc này đang ghi nhận đà phục hồi trong nguồn cầu, dù sự thay đổi này không quá lớn.
Cụ thể, trong tháng 4 vừa qua, cả nước có 2 dự án mới mở bán, cung cấp ra thị trường 84 căn, giảm 17% so với cùng kỳ năm ngoái. Trước đó, trong 2 tháng đầu năm 2023, phân khúc này không ghi nhận dự án mới mở bán, thị trường gần như “đóng băng” sau những tín hiệu phục hồi tích cực giai đoạn đầu năm 2022.
Nguồn cung mới trong tháng chủ yếu tập trung tại miền Bắc và miền Trung. Riêng miền Nam vẫn chưa có thêm dự án mới mở bán sau 4 tháng liên tiếp.
Về tỷ lệ tiêu thụ, trong tháng vừa qua, thị trường condotel cả nước có 36 căn hộ được mua, giảm 36% so với cùng kỳ năm ngoái. Tỷ lệ hấp thụ ở mức 38%. Một số dự án bất đầu có giao dịch, tuy nhiên nhìn chung đa số đều có tình hình bán hàng chậm, đặc biệt những dự án sơ cấp có hơn 60% dự án không ghi nhận giao dịch.
Mặc dù giảm mạnh so với cùng kỳ nhưng đây vẫn là một tín hiệu phục hồi mới. Bởi lẽ, 3 tháng trước đó, cả nước chỉ có 6 căn hộ condotel được mua, tỷ lệ hấp thụ vỏn vẹn ở mức 3%.
Sở dĩ phân khúc condotel có giao dịch trở lại sau nhiều tháng “ngủ đông” là kết quả của việc các chủ đầu tư áp dụng hàng loạt các chương trình ưu đãi, chiết khấu thanh toán nhanh, ân hạn nợ gốc, hỗ trợ lãi suất. Bên cạnh đó, các chính sách từ cơ quan quản lý trong thời gian vừa qua đã góp phần không nhỉ vào sự hồi phục này.
Giới chuyên gia của DKRA Việt Nam dự báo, nguồn cung và sức cầu của thị trường condotel sẽ tiếp tục hồi phục trong tháng tới. Điều này xuất phát từ những chính sách tích cực về phía Chính phủ. Tuy nhiên, thị trường sẽ không có đột biến trong ngắn hạn.
Có chung quan điểm, bà Nguyễn Tố Uyên – Trưởng bộ phận Tư vấn Savills Hotels cho rằng, condotel là một sản phẩm đặc biệt, bao gồm tính chất của bất động sản lưu trú và tính thương mại. Người mua condotel cần được công nhận quyền sở hữu hợp pháp đối với sản phẩm này, để có thể sử dụng căn condotel của họ cho các nhu cầu tài chính cá nhân như hoạt động thế chấp. Điều này có thể hỗ trợ tính thanh khoản sản phẩm này tốt hơn.
Bên cạnh đó chủ sở hữu cũng cần được đảm bảo quyền được đưa ra ý kiến đối với các vấn đề liên quan đến vận hành và bảo trì của dự án thông qua ban quản trị, tương tự như quyền lợi của chủ sở hữu căn hộ chung cư thông thường.
Vai trò của ban quản trị cần được tăng cường hơn để bảo vệ quyền lợi của chủ sở hữu. Tuy nhiên chúng ta cũng cần một cơ chế nhằm hỗ trợ ban quản lý dự án bao gồm đơn vị quản lý tài sản, nhà điều hành khách sạn có thể tự chủ trong các vấn đề chuyên môn để việc vận hành, kinh doanh dự án đạt hiệu quả tối ưu.
“Cho nên, việc đưa ra hướng dẫn pháp lý rõ ràng cho phân khúc condotel được kỳ sẽ giúp khơi thông điểm tắc nghẽn và giúp thị trường bất động sản nghỉ dưỡng phát triển hơn”, vị chuyên gia của Savills Việt Nam nhấn mạnh.